沙縣土地信托實現(xiàn)三重功能

余美春

沙縣土地信托實現(xiàn)三重功能

余美春

福建省沙縣是全國土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款試點縣。從開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點，縣鄉(xiāng)兩級成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心，到開展土地信托流轉(zhuǎn)，成立農(nóng)村產(chǎn)權交易中心，沙縣的農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)交易模式已在福建全省推廣，目前正在制定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權信托流轉(zhuǎn)地方標準。多年的探索，沙縣的農(nóng)村土地經(jīng)營權變成了“活”資產(chǎn)。

主要做法

建立平臺。一是成立信托公司。由縣財政出資150萬元，在工商部門注冊成立“沙縣源豐農(nóng)村土地承包經(jīng)營權信托有限責任公司”。信托公司實行“行政服務、事業(yè)管理、企業(yè)運作”，經(jīng)營范圍包括收儲信托土地、規(guī)劃農(nóng)業(yè)用地、招引農(nóng)業(yè)項目、監(jiān)督土地使用、墊支土地租金、處置擔保資產(chǎn)、代理項目申報。二是成立交易中心。在縣事業(yè)單位登記局注冊成立“沙縣農(nóng)村產(chǎn)權交易中心”，經(jīng)費由縣財政全額核補。服務職能包括發(fā)布農(nóng)村產(chǎn)權信息、提供法律咨詢、監(jiān)督交易行為、鑒證交易品種、協(xié)調(diào)職能單位業(yè)務。交易品種有農(nóng)村土地經(jīng)營權、林權、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設施設備、農(nóng)村集體經(jīng)營性資產(chǎn)、農(nóng)業(yè)類知識產(chǎn)權、依法能夠進行交易的其他農(nóng)村產(chǎn)權等六類。

土地信托。信托公司按照“連片土地、規(guī)模申請，先行收儲、流轉(zhuǎn)計租，統(tǒng)一信托、承擔風險”的原則，經(jīng)營土地經(jīng)營權信托業(yè)務。土地信托程序：一是土地規(guī)劃。信托公司對連片100畝以上的土地進行調(diào)查、儲備，編制農(nóng)業(yè)用地規(guī)劃。二是土地委托。連片土地所涉及的農(nóng)戶統(tǒng)一委托村委會進行規(guī)模流轉(zhuǎn)（對個別不愿統(tǒng)一委托流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，村委會負責協(xié)調(diào)調(diào)整其承包地，實現(xiàn)土地連片流轉(zhuǎn)），村委會與農(nóng)戶簽訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)委托協(xié)議》，協(xié)議約定土地流轉(zhuǎn)期限10年，土地租金為交易中心競標價格。同時，村委會將委托流轉(zhuǎn)的連片土地向信托公司提出土地信托流轉(zhuǎn)申請。三是土地信托。信托公司對村委會提交的土地信托流轉(zhuǎn)申請進行審核，符合信托條件的土地，信托公司與村委會雙方簽訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)信托合同》。同時，信托公司將信托流轉(zhuǎn)的土地經(jīng)營權提交到交易中心進行招標交易。

產(chǎn)權交易。交易中心按照“統(tǒng)一掛牌、統(tǒng)一交易、統(tǒng)一鑒證、統(tǒng)一管理”的形式，提供農(nóng)村產(chǎn)權交易服務。一是受理掛牌。交易中心對信托公司提交流轉(zhuǎn)的土地經(jīng)營權或其他交易品進行審核，對符合交易條件的交易品，交易中心與交易品主體（出讓方）簽訂《農(nóng)村產(chǎn)權委托交易合同》。同時，將交易品信息在交易中心大廳、沙縣土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)站等平臺對外發(fā)布掛牌，掛牌時間不得少于7天。信托流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權的交易主體（出讓方）為信托公司，其他交易品的主體包括農(nóng)民合作社、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、涉農(nóng)企業(yè)、家庭農(nóng)場、農(nóng)戶、其他投資者等。二是招標交易。交易中心對有受讓意向的主體（受讓方）資格進行審核，并將審核結果告知受讓方；對符合條件的受讓方，安排其與出讓方見面，提供雙方交易場地，確定交易方式、交易時間；對有多家受讓方的交易品進行公開競標；對中標的交易品，組織出讓方和受讓方按中標價簽訂《沙縣農(nóng)村產(chǎn)權交易合同》。三是產(chǎn)權鑒證。交易中心對成交的交易品，出具《農(nóng)村產(chǎn)權鑒證書》，鑒證內(nèi)容包括：交易雙方主體基本信息，交易品所在地理位置、面積、租金、使用年限、已提折舊、購置（建造）時間、原值與凈值（或評估價值）等信息。

擔保融資。按照“創(chuàng)新融資模式、降低融資門檻、共擔融資風險”的原則，商業(yè)銀行以交易中心的交易品為擔保，向農(nóng)業(yè)經(jīng)營業(yè)主（借款人）貸款。因貸款期限不同，貸款利率上浮基準利率的幅度不等，1年期貸款利率上浮20%-30%基準利率，1-3年期上浮30%-45%，3-5年期的上浮35%-50%。貸款期限，由借貸雙方共同協(xié)商確定，原則上最長不超過5年。貸款擔保抵押物組合有三種模式：土地承包經(jīng)營權抵押模式；承包土地上附著的生產(chǎn)設施、設備、種養(yǎng)物、未來預期收益值等綜合抵押模式；土地承包經(jīng)營權與其他資產(chǎn)的組合抵押模式。擔保貸款額度為《農(nóng)村產(chǎn)權交易鑒證書》標注凈值的60%。

資產(chǎn)處置。借款人未能履行還貸義務產(chǎn)生的抵押擔保風險，商業(yè)銀行委托信托公司對抵押物進行變現(xiàn)處置。信托公司對處置抵押物的收入，扣除必要的費用外，優(yōu)先歸還商業(yè)銀行貸款本息，結余部分返還借款人。對不足歸還貸款的本息，由縣財政承擔50%、保險公司承擔30%、商業(yè)銀行承擔20%。

二次分配。信托公司建立財政投入資金有償回報機制。信托公司為經(jīng)營業(yè)主申報項目獲得財政投入的資金，實行有償回報，回報率為40%，回報期10年，回報所得60%歸項目所在村集體收入；40%歸信托公司的發(fā)展基金。

主要成效

保障功能。信托公司有墊支土地租金（當土地經(jīng)營業(yè)主違約時）、監(jiān)督土地使用、處置融資抵押物的三大保障功能，農(nóng)民稱之為土地流轉(zhuǎn)交易的“穩(wěn)定器”。全縣73%的流轉(zhuǎn)土地，采取信托流轉(zhuǎn)的超過六成。隨著非信托流轉(zhuǎn)土地的逐步到期，農(nóng)民將逐步轉(zhuǎn)向信托流轉(zhuǎn)方式二次流轉(zhuǎn)其土地。土地信托流轉(zhuǎn)交易模式，變農(nóng)戶為信托公司與土地經(jīng)營業(yè)主約定關系，有效化解了單家獨戶“細碎”土地難以流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)后產(chǎn)生的風險，加上流轉(zhuǎn)期限10年以上，增強了土地流轉(zhuǎn)的有效性和穩(wěn)定性，土地實現(xiàn)了整村規(guī)模流轉(zhuǎn)，使農(nóng)村能人有了用武之“地”，農(nóng)業(yè)新型經(jīng)營主體得到快速發(fā)展。

融資功能。交易中心成立以來，達成產(chǎn)權交易87宗，交易資金4909.5萬元，其中土地經(jīng)營權交易56宗，土地面積5222.5畝，成交金額1537.1萬元，競標增值115萬元。評估農(nóng)村產(chǎn)權61宗，評估價值5546.21萬元。以農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款72筆，4018萬元，其中以農(nóng)業(yè)設施設備抵押獲得貸款26筆874萬元，以農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押獲得貸款14筆124萬元。

增收功能。土地信托流轉(zhuǎn)交易，農(nóng)民承包的土地從兩個方面增加了收入：一是提高了土地租金價格增加了收入。信托土地實現(xiàn)連片規(guī)模流轉(zhuǎn)交易，吸引更多土地經(jīng)營業(yè)主競標，原先一家一戶無法流轉(zhuǎn)的邊遠地和撂耕的山垅田得到了流轉(zhuǎn)，提高了土地租金價格，增加了農(nóng)民土地租金收入。二是增加了村集體收入。信托公司通過建立財政資金投入有償回報模式，增加了農(nóng)業(yè)項目所在村集體收入。截至目前，全縣通過信托公司申請財政投入的項目資金有3000萬元，每年可增加項目所在村的村財收入72萬元。

（作者單位：福建省沙縣農(nóng)村合作經(jīng)濟經(jīng)營管理站）