億達中國執行董事、億達軟件新城總裁高煒：產業更新蘊藏城市發展機會

袁陽平

核心提示：在從增量市場轉向存量市場的過程中，產業園區要從單純的重開發運營轉為重閉環產業鏈運營、重定制深化服務。

從住宅地產到商業地產，再到產業地產，繁榮的背后蘊藏著機會，也隱藏著危機。有調研報告顯示，產業園區開發重房產、輕產業現象不可忽視。隨著經濟增速放緩，產業地產如何尋找新的機會，是擺在中國園區開發運營企業面前的難題。

“不論是商務園區還是創業空間，運營管理的核心是服務。”日前，億達中國控股有限公司（以下簡稱“億達中國”）執行董事、億達軟件新城總裁高煒，向《支點》記者分析了產業園區未來的發展趨勢。

從單純重運營轉向重服務

《支點》：億達中國有著18年的產業園區開發和管理經驗，且成功運營了大連軟件園、武漢軟件新城等20多個知名商務園區。億達中國是否面臨著轉型，轉型方向是什么？

高煒：這些年來，億達中國一直在探索商務園區的發展方向。一方面，我們把聚焦點放在經濟轉型上。我們認為，目前中國的經濟轉型發展到了從制造業向服務業轉型的階段。這一階段的經濟轉型，特別是生產型服務業，會緊隨城市化步伐。因為在城市化的過程中，大量年輕人將向創業環境、教育環境、投資環境好的地方，以及與產業環境相關的交通、醫療、文化、娛樂等行業聚集。這些趨勢，值得我們去關注。

另一方面，我們看到原有載體的建設出現過剩。對于現有存量的載體，不管是舊有的用于制造業的廠房，或是工業化下的存量載體，還是今天的服務業因為沒有瞄準精準的客戶群或者是生態鏈搭建不夠合理而導致出現的存量，我們都應當將存量的效應發揮出來，使社會資源能夠最大程度地被利用。

不論是商務園區還是創業空間，運營管理的核心是服務。億達中國已經開始從單純重運營轉向重搭建閉環產業生態鏈、重服務，實現資源配置的最優化。我們更加聚焦真正的載體下的內容服務，向載體下的企業、企業員工提供服務，打造一個產業生態環境。這種產業生態鏈，將會給城市帶來更多的活力。

《支點》：億達中國之前有意運用輕資產業務來降低重資產選址上的風險，為何選擇要做輕資產模式呢？現在是否仍有做重資產選址的規劃？

高煒 ：億達在全國各地都已經有了大量的存量，持有方或者是政府都希望在這些存量中能夠裝入或者導入更好的企業，所以沒有必要在每個地方都新建和增量。但并不是所有城市都不適合引入增量，比如仲量聯行之前發布了一份中國城市60強名單，把南京、武漢都劃進了1.5線城市，這兩個城市就是可以發展增量的典型代表，高校林立、人才濟濟，交通、教育、醫療基礎設施極佳，產業上升空間大，所以仍有引入增量的空間和機會。

隨著房地產進入存量時代，有些區域的產業現狀已經不符合現在和未來的發展需求，城市產業的更新將帶來新的機遇。世界經濟和大城市的發展歷史，更新是一個永恒的主題。這恰恰也是億達做產業的優勢能力可以發展和貢獻的地方，我們長期產業運營的經驗，可以更好地幫助地區做產業升級和變革。

《支點》：大連軟件園依靠軟件外包模式發展飛速，但在現階段，軟件外包模式發展速度減緩。產業園區如何應對這樣的挑戰？

高煒 ：億達中國旗下的大連軟件園成功的原因，是我們精準地捕捉到了行業的需求，特別是面向日本市場的需求。此外，加上地域、文化、人才結構、語言能力影響，以及政府的大力支持，共同促進了大連軟件園的發展。

但是，這種產業園區的業態并不適合國內所有的城市地區，科技園區、產業園區的落地需要依據每個城市的產業特色來確定。每個城市有著不同的經濟增長周期，所肩負的產業轉型的使命各不相同。只有將城市的稟賦與它的使命相結合，才能完成產業的轉型過程，這也就是產業園區的機遇。

同時，我們看到挑戰并不少。一方面是政策上，無論是土地政策，還是針對產業園區這樣一個專項政策，還沒有進行深入的研究。另外一方面就是整體的從業人員，進入這個行業的企業也都在探索中，大家還沒有找到一個共同的、公認的好模式，也沒有形成領軍企業，應該說這是轉折期一個重要的特征——機遇和挑戰并存。

《支點》：對于未來，產業園區該朝著怎樣的方向發展？

高煒：關鍵是要遵循產業地產的發展規律，產業地產實際上更多的還是要聚焦在產業上，才能找到一個更好的發展模式。比如說產城融合模式，或在主要的城市做核心區的創新社區。把空間產品、服務產品跟產業的發展結合起來，產品的配套和設計思路與新一代員工的生活、居住、娛樂、交流緊密地結合在一起，形成一個完整的生態鏈。

從產業園區的角度來看，未來產業園區的發展，也需要構建企業成長、發展、增長、創新的生態鏈和產業鏈。我們看到，傳統的產業園區通常提供低廉的房租、免房租等優惠政策，而未來的產業園區需要多方共同打造。

智慧產業的核心是人，包括創業者、投資人。使創業者和投資人之間經常互通信息，加深感情，這就是一個很自然的產業生態鏈，在共同的商業決策中承擔各自的角色作用。

別拿產業地產當噱頭

《支點》：在從增量市場轉向存量市場的過程中，產業園區的側重點是否也有所轉變？

高煒：首先，現在已經不是單純做增量的時期，而是逐漸轉向重點城市做增量、普通城市做存量的市場，所以運營、服務能力的提升很重要。其次，在創業、孵化、產業并購與重組的過程中，產業園區最了解園區的企業客戶，可以隨著他們共同成長，成為他們的事業合伙人。

在這個過程中，園區獲取的收益不僅僅是銷售收益，還有運營、服務收益。收益方式的轉變意味著企業轉型的開始，比如為企業提供產業基金、VC等，這種深度的融合才是產業園區未來的發展方向。

億達中國就成立了“億杰會”，搭建一個園區企業家交流和學習的平臺。實際上，企業之間的合作不僅僅是靠冰冷冷的商業關系，還包括人與人之間的溝通、信任和互助。

《支點》：近年來，不少傳統房地產商紛紛進入產業地產領域，您如何看？

高煒：這說明，首先，增量未必適合所有的區域，存量和增量已經在發生變化了；其次，地方政府也更明確了產業的投入是地方發展的重要戰略之一，希望能夠有更多的優質企業成為地方發展的引擎，其中產城融合成為產業投入的形式之一。

不過，對于傳統房地產商轉型進入產業地產領域，我認為挑戰還是很大。傳統房地產商的轉型之路還很漫長，因為中國傳統的房地產開發多數還處在開發、做配套的階段，就是說還處在追求快速開發和周轉的階段。

但對于產業地產來說，它的客戶既有To B的企業客戶，也有To C的企業員工，更強調對企業和員工的服務。由于每個行業、企業的特點又不同，這就注定它的周期可能更長，企業成長周期的不同階段有不同的發力點，這是一個慢工，需要精雕細琢。

我們發現，如果僅僅拿產業地產當做一個噱頭，然后依然沿用傳統的方式去開發，這條路是走不遠的。

圍繞中心城市布局

《支點》：億達中國未來還將側重于哪些城市的布局？

高煒：對于未來的戰略暢想，億達的定位可能更多的是做中國最好的科技園區、智慧園區、商務園區的投資運營開發服務提供商。同時，在全國區域戰略布局上，我們主要聚焦在京津冀、長三角、珠三角三大城市群，除此之外，還有以武漢為中心的長江中游城市群，以成都為中心的成渝城市群，以及身處環渤海中心的大連城市群。

圍繞中心城市的發展，是下一步主要的發力目標。此外，我們還新開辟了智慧健康醫療領域，這將成為未來新的增長點之一。

《支點》：很多產業園都會面臨一個問題，就是已經成功的項目，很難將其完全復制到全國各地。

高煒：因為每個地方由于區域的不同，經濟發展的程度不同，產業的類別不同，實際上產業的承載體也不一樣。所以無論從時間維度，產業維度、區域維度、成熟度維度來看，差別非常大。

但并不是說不可以。一定程度上的復制，更多是復制這種產業地產的一些共通原理，比如提煉出標準化的招商服務體系，或是形成一套完備的對內管理和對外客戶服務體系等。

在選擇城市上，我們強調與產業園區的特質相關，做我們專長的信息服務業、IT產業。億達中國未來更多是希望聚焦在一二線城市，這些大城市具備產業發展所需要的人才，使得產業企業能快速而平穩發展，所以這是選址中的重要因素。

《支點》：武漢是億達走出大連布局全國的第一站，放眼未來，您如何看待武漢的城市定位以及未來的發展前景？

高煒：我非常看好武漢，10年前是，現在也是。武漢最令我印象深刻的是，這里高校云集，這是武漢的獨特優勢，它為武漢發展信息化服務業發揮了重要的作用。同時，武漢地理位置優越，高鐵時代提升了武漢輻射能力，吸引了產業、人才向武漢聚集。

我們會持續加大對武漢的投資、招商力度，同時也希望吸引更多人才來武漢投資。

同時，我們還與當地政府成立產業基金。我們看到，政府已不再進行簡單地招商，他們通過產業基金的投資方式，使資本得到更合理化的市場利用，讓投資人從長遠、專業的角度去關注當地產業的發展。（支點雜志2017年1月刊）