樓市調(diào)控應避免貨幣過度緊縮

沈建光

核心提示：通過居民加杠桿幫助企業(yè)降杠桿的嘗試是有風險的，結構性改革才是解決問題的根本途徑。

從去庫存調(diào)整、信貸政策放松，到再次收緊樓市政策，中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了顛覆性反轉，這顯然已不僅僅是資產(chǎn)泡沫大小的問題，甚至開始對整體經(jīng)濟產(chǎn)生諸多風險。

早在2016年年中，政府決策層便已將抑制房地產(chǎn)泡沫納入日程。這主要是基于去庫存政策在實踐中的異化，即并未帶動三四線城市庫存的減少，反而導致一二線城市房價大幅攀高。于是，調(diào)控政策在短短幾天之內(nèi)接踵而至，密集程度之大超出預期，反映了決策層抑制房地產(chǎn)泡沫的決心。

調(diào)控政策是否應該出臺，又是否有效，至今仍然存在爭議。在我看來，當前的中國房地產(chǎn)市場存在如下問題：一是本輪調(diào)控政策出臺之前，鮮有人認為房價會下跌，許多人加杠桿購房；二是中國經(jīng)濟基本面下行、收入增長緩慢的事實被忽略 ；三是流動性異常寬松，2016年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款占據(jù)新增貸款的70%；四是大量缺乏理性分析的投機者存在；五是政府2015年底提出的去庫存目標，導致大部分人不相信房地產(chǎn)價格會下降。基于這種分析，我認為中國的房地產(chǎn)泡沫仍在一定程度上存在。

為了避免對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生更大的負面影響，我有以下幾點建議。

首先，避免緊縮過度，特別是貨幣政策急速轉向，確保基本面企穩(wěn)。日本、美國房地產(chǎn)泡沫破滅都是由于在經(jīng)濟下滑階段，采取了密集的緊縮政策，以持續(xù)加息影響最大。目前中國的經(jīng)濟基本面并不支持加息，應該加快經(jīng)濟增長點的培育與推動改革，以改善經(jīng)濟基本面，為房價提供支撐。

其次，防范金融風險。2015年以來，股市低迷影響國內(nèi)財富，匯率市場大幅波動也擾亂投資者預期，加之海外經(jīng)濟形勢不確定較強，防范系統(tǒng)性金融風險就顯得十分重要。

三是推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略。當前房地產(chǎn)市場分化，一二線城市房價上漲，而三四線城市依舊庫存高企。因此，未來政策應該結合地區(qū)特點進行。

四是推動新型城鎮(zhèn)化建設。國務院辦公廳不久前印發(fā)了《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，力求推進1億有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉移人口舉家進城落戶。這是一個重要舉措，不僅能為未來經(jīng)濟提供新的增長點，如果能做到社會服務均等化，也有助于達到房地產(chǎn)去庫存的目標。

五是財稅改革適時推出，促進房地產(chǎn)長效機制建立。一直以來，房價高企與土地財政制度密切相關，這也是投資者相信政府會為房價背書的主要原因。未來落實房地產(chǎn)市場長效機制，可以嘗試在房價平穩(wěn)之際，適時推出房產(chǎn)稅。

總之，樓市調(diào)控的關鍵在于扭轉恐慌性購房的預期，比如增加充足的土地供應，引導信貸資金合理配置，避免資金過度進入房地產(chǎn)市場。從長遠來看，通過居民加杠桿幫助企業(yè)降杠桿的嘗試是有風險的，切實推動結構性改革，才是解決問題的根本途徑。（支點雜志2017年1月刊）