三四線樓市現有存量要賣30多個月去庫存將是“持久戰”

董建國+楊紹功

自中央經濟工作會議將“去庫存”確立為今年經濟工作五大任務之一以來，各地去庫存措施頻出。但從目前隋況看，效果并不理想，城市間分化趨勢繼續加劇，三四線城市存銷比仍高達30多個月，即這些城市現有的房子要賣完得30多個月。那么，去庫存有多難？難在哪里？專家表示，各地要充分認識到去庫存是一場“持久戰”，沒有一蹴而就的“猛藥”，因此，去庫存政策一定要考慮因城施策，長短結合。

三四線城市去庫存有多難？存銷比仍高達30多個月

“當前住宅市場步入結構性過剩時代，樓市分化趨勢加劇，一二線城市的樓市火熱爆發與去庫存的政策期待背離，而三四線市場依然深陷泥潭。”中原地產首席分析師張大偉說。

國家統計局數據顯示，1至2月份，全國房地產開發投資9052億元，同比增長3%。雖然投資增速回暖，但庫存再度增加。截至2月末，全國商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米。

從區域來看，中西部樓市去庫存速度慢于東部。上海易居研究院發布的最新數據顯示，今年一季度，東中西部30個典型城市商品住宅成交面積分別為3507、1495和1138萬平方米，同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%，中西部城市成交量落后東部，西部城市出現負增長。

同策咨詢研究部監測數據顯示，2月份三四線城市商品住宅累計存銷比為32.07個月，雖同比下降14%，但依舊遠超合理區間15個月，大部分三四線城市去庫存壓力仍大。上海易居研究院監測數據顯示，2月份全國35個典型城市中，有12個城市庫存出現了同比增長現象，其中廣西北海、甘肅蘭州、安徽淮南和馬鞍山、山東煙臺和濟寧、廣東茂名等三四線城市存銷比普遍在20個月左右。以蘭州為例，截至2月底存銷比為20，比1月份18.2個月擴大了1.8個月。

供地過剩和需求不振并存去庫存政策效果打折扣

面對巨量庫存，今年以來，中央和地方頻頻加施“藥量”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費、加快棚戶區改造和貨幣化補貼作為去庫存的發力點。但目前來看，市場反應與政策初衷之間出現了背離，本就是庫存“重災區”的三四線城市因為土地供應過剩、產業基礎薄弱等原因，去庫存壓力更是有增無減。

福建三明市國信房地產開發有限公司總經理巫朝魁介紹，6年來，公司共開發了17萬平方米的樓盤，至今還有8萬多平方米的庫存。筆者在福鼎市看到，常住人口30萬左右的縣級市，在售樓盤近20個，一些樓盤從四五年前開盤至今去化不及一半。一樓盤置業顧問張清云說，“現在均價每平方米5000元左右，還可打九折。”在該市建設局總工程師江曉鳴看來，去化效果差強人意，除了需求不振、一些戶型不合理等原因外，還有就是前幾年供地過快過多，導致供需錯位。

中國指數研究院分析師劉雪瑞舉例說，河北唐山經營性用地成交量在2013年達到最高峰，近三年成交地塊的規劃總建筑面積達3592萬平方米，而同期年均銷售面積僅263萬平方米，按照這一去化速度計算，近三年成交的地塊去化需要13年。

中原集團研究中心總監劉淵認為，三四線城市一方面存在供應過剩，房屋和土地存量過高，另一方面受產業基礎薄弱等影響，人口增長慢甚至負增長，導致樓市供大于求。

“大城市的虹吸效應加劇，吸引了不少三四線城市及小城鎮人口，致使去庫存壓力進一步加劇。”南京大學城市科學研究院副院長胡小武認為，樓市供給側的問題只能通過自身調整完善來優化。

沒有一蹴而就的“藥方”去庫存是“持久戰”需長短結合

業內專家在分析當前庫存形勢時表示，面對如此規模且有增無減的庫存，各地政府應有“持久戰”的準備，沒有一蹴而就的“藥方”，去庫存需長短結合，因城因時施策。

業內人士認為，在當前樓市結構性過剩的大格局下，三四線城市去庫存應從供需兩端發力。短期看，在嚴控土地入市的同時，對庫存進行調整，開發多用途用房，增加適銷對路的產品等；長遠看，加快推動產城融合和戶籍制度改革，增加城市就業崗位，讓新市民享受平等的公共資源和服務……從根本上實現三四線樓市的良性循環。

具體講，在供給方面，庫存高企的三四線城市政府應加強政策協調性，限制土地供應，著重消化存量。目前湖南省已經明確庫存去化周期超過36個月的地區，原則上停止新增房地產開發用地審批和供應等；福建省對庫存特別是商業辦公庫存明顯供過于求的市縣，暫停商業辦公用地供應。

在需求層面，業內認為三四線城市政府可繼續在信貸、稅收等方面加大對潛在購房人的支持力度，如為三四線城市量身訂制一些政策，銀行監管部門因城施策，靈活把握首套房貸的認定范圍，嘗試實行更低首付，對商品房改保障房制定明確的時間表和優惠措施等。

化解三四線城市房地產庫存壓力，包括農民工在內的新市民將成為主力軍。為此，專家建議把農民工、個體工商戶等納入公積金保障范圍。

筆者梳理發現，目前湖南、安徽等省已明確，將有穩定就業的進城務工人員、城市個體工商戶、非全日制從業人員，以及其他靈活就業、從事自由職業的人員都納入住房公積金繳存范圍，河南、甘肅則明確要求，用工單位要將建立穩定勞動關系的農民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。

從長遠來看，三四線城市還要在產城融合、戶籍制度改革等方面下工夫，提升城市的包容力。專家指出，提高農民工進城購房意愿，推進戶籍制度改革是關鍵。住房制度改革必須以滿足新市民需求為出發點，全面推進并完善居住證制度，讓農民工和戶籍居民平等享受公共服務和基礎設施。