不再是狼來了，2017年房價真的要降了嗎？

上官碗兒

中央說：房子是用來住的，不是用來炒的

2016年是大型房地產企業和土地市場的盛宴。樓市與土地市場創造了一個又一個歷史紀錄：商品房銷售突破10萬億元，前三大房企銷售額悉數突破3000億元……

臨近年底，“抑制房地產泡沫”被高層會議定義成為2017年房地產調控的主基調，“房子是用來住的，不是用來炒的”。

回顧2016年一個個創紀錄的數字，明年真的會不同嗎？

1.宇宙房企扎堆：商品房銷售首破10萬億

在去庫存的號召之下，房地產市場再一次創造了歷史。

據國家統計局數據：截至2016年前11個月，全國商品房銷售面積為13.58億平方米，同比大增24.32%；銷售金額為10.25萬億，同比暴增37.58%。

火爆的樓市，讓超級房企迅速膨脹，增速遠超整體水平，房地產市場正以更快的速度進入寡頭時代。

中國恒大：2016年前11個月合約銷售金額3488.5億元，同比大增102.4%。

萬科：2016年前11個月累計實現銷售金額3413.6億元。

碧桂園：2016年前11個月沒有邁過3000億大關，但在12月11日特意公告截至當日共實現合同銷售金額約3000億元，同比增長143%。

這意味著，2016年這三大房企的銷售總金額鐵定超過1萬億。位居其后的保利地產、綠地、華夏幸福等大房企的銷售額也大幅上漲。按照這樣的速度，全球十大房地產企業排行榜將很快變成中國房地產企業排行榜。

2.土地沸騰：住宅地價5年翻5倍

比商品房銷售更火爆的是熱門城市的土地拍賣市場，受益于層出不窮的地王和緊縮的供地面積，一線城市土地拍賣價格不斷刷新紀錄。

據中原地產研究中心發布的數據顯示，截至2016年12月20日，賣地收入最高的50個城市，其賣地收入總價為1464.38億，其中住宅類用地1147.74億。根據同期住宅用地成交面積簡單計算，平均成交單價已經超過4萬元/平方米。按照同樣的口徑計算，比2011年上漲超過5倍。

這是一個簡單的計算方式，平均地價并不等于樓板價；沒有考慮地段變化、出讓條件和容積率等因素的影響。但歷史數據的對比已經清晰地表明一線城市堅挺的土地價格才是高房價的支撐。

當輿論指責房企不惜一切代價爭搶地王時，一線城市的土地供應量正斷崖式下滑，嚴重的土地供應不足正將房地產企業逼到要么退出市場要么爭搶地王的尷尬境地。

統計數據顯示：今年前11個月，上海住宅類用地的成交面積僅為285.47萬平方米，遠低于去年676.13萬平方米的成交面積。

北京的情況也類似，統計數據顯示：2016年前11個月的住宅類用地僅成交了62.45萬平方米，與去年全年相比，暴跌超過八成。由于土地出讓面積銳減，北京土地出讓收入創下近年新低。但平均單價卻創新高，按照與上海同樣的計算方法，2016年前11個月，北京住宅類用地成交單價逼近5萬元/平方米，比2011年上漲了接近4倍。

熱門城市土地供應急速萎縮，一些地方卻在下半年通過“土地熔斷”、修改出讓規則等方式抑制地王，猶如通過修改溫度計刻度來使體溫下降。

如果土地供應緊張依舊，2017年，沸騰的一線城市土地市場真的會冷卻嗎？

3.土地背后的債務魅影：政府債務已超30萬億

與土地和房地產市場密切相關的是屢創新高的地方政府負債：土地不僅是很多地方無可取代的還債來源，還是關鍵的抵押品。

根據財政部的數據：截至2015年年底，全國政府債務達到26.66萬億，其中地方政府的債務由2013年6月底的10.88萬億，上升到2015年年底的16萬億，不到兩年時間，地方政府負債就增長了47.05%。這其實還是一個比較窄的口徑，不包含地方政府的或有負債，如果計算或有負債，政府負債總額已經超過30萬億大關。

地方政府的負債中，以土地出讓收入為償債來源的負債占比很高。最新的數據很難獲取，但此前針對地方政府債務的全國性大審計提供了樣本。以北京為例，截至2013年6月底，以土地出讓收入為來源的負債高達3601.27億元，占其負債總額的比例超過55%。

除了作為償債來源外，龐大的債務也以土地作為抵押品。據國土資源部數據，2015年84個重點城市的土地抵押面積為49.08萬公頃，同比增長8.82%；土地抵押貸款總額為11.33萬億，較上年增長19.13%。

通過巨額的債務，不少地方政府、房地產企業和金融機構其實已經深度捆綁在房地產和土地市場上。地方政府債務抵押品結構不變，償債來源不變，保地價的決心真的能軟下來？

2016年12月14日～16日召開的中央經濟工作會議稱，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，抑制房地產泡沫。

基調已經確定，2017年真的會不同嗎？

社科院說：2017年房價要降了，是真的嗎？

此前，由中國社會科學院相關課題組發布的研究成果《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13（2016）》認為，2016年房地產價格整體上將呈上漲趨勢，區域漲幅進一步分化。但從較長時期看，如果宏觀經濟增長繼續下滑，房地產價格有可能在2017年下半年再次出現全面下滑趨勢。

是的，你沒看錯，2017年下半年，房價有可能全面下滑？！

《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13（2016）》中說房價下滑的主要原因在于，中國人口減少的城鎮化率的減速。

1.人口跳崖減少endprint

人口紅利的消失已經成為大家的共識，雖然現在已經開放二孩政策，但是，由于國內社會福利體制的不完善，到時小孩撫養和教育成本都異常高昂，真正敢生二孩的不多，正常來說，一對夫婦至少要生育兩個小孩，才能保證人口不減少，但是獨生子女一代成長起來，以及不敢生導致的只生一個行為的延續，中國必然迎來人口快速減少。

人口就是需求，人口的劇減，必然導致剛需下降，農村人口已經明顯蕭條衰敗，四、五線城市需求也開始往大城市轉移，所以房價下跌首先從小城市開始，大城市有流入人口補充需求，但是，近些年，隨著產業轉移，人口流動率降低，非一線超級城市人口流入增速放緩，更可怕的是開發商供貨量卻在激增。

2.城鎮化進程放緩

2008年之后中國房價仍然一路向前的原因之一，在于中國4萬億救市計劃對中國城市化進程的推動，全國中小城市也開始造新城，新城樓盤林立。《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13（2016）》課題組認為，2011年，中國城鎮化率達到51.27%，突破50%的拐點，意味著城鎮化將由加速推進進入減速推進的時期，房地產增長乏力。

3.被綁架的開發商

盡管從長期看，地產市場潛伏著風險，但是短期內，地產市場還是如火如荼，而且，白銀時代庫存加大，房企的競爭加劇，千億房企逐年增多，為了保住地位，房企都在搶地建房，激烈的競爭抬高了土地價格，進一步推升房價，導致庫存壓力更大，惡性循環。開發商被自己發展長大的需求和激烈的競爭所綁架，當房價不斷抬高，而需求又在減少，最后，很可能迫于高速發展的需求，避免資金鏈的斷裂，割肉降價求生存，所以被迫降價拋售，快速回籠資金。

4.社會文化和消費觀念的變遷

隨著社會的進步，社會文化環境也在開始變遷，90后、00后在富裕環境下長大，對房子所帶來的安全感依賴度降低，更向往自由；大城市很大一部分人都開始想逃離城市；隨著互聯網的進一步發展，遠程協作辦公將越來越常見，人們可以擺脫固定城市的限制；房屋共享經濟也在興起，大大提高了房屋的利用率；以后可能更多人大部分時間生活在自己喜歡的地方，少部分時間來到城市居住在共享的租房里。必須買房的傳統觀念日漸淡薄，曾經作為房價“保護神”的丈母娘經濟將逐漸消失。

5.消費與投資的多元化

一方面，對于新生代，房子不再是投資需求，隨著社會的發展，越來越多的年輕人開始透支性消費，想買房也沒存款，而且消費多元，更多用于物質和精神享受，更加注重生活品質。不同以往，先成房奴，然后勒緊褲腰帶過日子，投往房地產的消費支出將減少。

另一方面，再來看投資，中國房地產調控，限制投資需求是主要目的，因為中國投資渠道太匱乏了。隨著經濟的發展，近年來，更多選擇投資創業而不是買房，更重要的是金融市場的逐漸健全，部分資金流入金融市場。互聯網金融的崛起更是降低投資的金額和知識門檻，大眾可以輕松理財。而且中國進一步融入國際市場，資本走出國門，走向世界，中國的土豪們有了更多的投資選擇，去往房地產的投資支出也將減少。

人口減少、城鎮化率、房企競爭、社會觀念變遷、消費和投資的多元化等多種原因拉低房價，房價全面下滑的可能性是非常大的。

面對如此局面，房企應該怎么辦？

當危險來臨無可避免時，你只需跑過競爭對手即可，房企只要借助互聯網變革東風，率先轉型，便可超越對手，跑贏競爭對手就是贏家！

小鏈接：為什么德國從來沒有房地產泡沫

相對于英法兩國后發的資本主義國家德國，100年來從不把房地產作為國民經濟支柱產業，幾乎變態般限制房地產行業。

德國將房地產作為具有福利性質的服務型產業，而非國民經濟支柱產業。機械制造、汽車、電子設備、化工制造是德國工業的四大支柱產業，德國憲法明確規定“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。各級政府從來不敢通過抬高當地地價和房價，來增加政府的房租收入或稅收收入，德國也沒有任何一個地區的“支柱產業”是房地產。

德國房價40年不暴漲，無人炒房是如何實現的呢？誰敢炒房子，哄抬房價，就把他送進牢房，這一硬性規則保證了德國房價近40年來不僅沒漲反而下降。德國刑法規定，炒房是犯罪行為，要判刑坐牢。購買第三套是炒房，是犯罪行為，這才是中國人不敢去德國炒房的原因。德國政府制定的法律和政策，都在“切實有效”地保障民眾的住房權利，即使中國土豪財力再雄厚，也不敢炒房炒到德國地盤上，因為那極有可能繳納高稅額，并且觸犯刑法。

（本刊根據網絡資料綜合整理）endprint