營改增對物業管理企業的影響及對策解析

石墨羽

摘要：在“十二五”期間，我國在改革財稅體制上又增加了一項內容“營改增”，這是繼改革增值稅制度之后的又一次重大改革和轉型。推行“營改增”不僅能將征收增值稅的范圍擴大，還能將原先征收的營業稅也一并納入到征收增值稅的范圍當中。通過在試點推行“營改增”的實踐和探索，發現其具有良好的運行效果，且改革后所獲得的效果也非常明顯。因此本文就營改增對物業管理企業的影響進行了深入的分析和研究，并針對如何有效實施營改增提出了有效的建議和對策。

關鍵詞：營改增 物業管理企業 影響 對策

一、營改增對物業管理企業的影響解析

（一）影響財務管理工作

在推行營改增之后，2016年5月物業管理企業也開始加入到改革增值稅這一體系當中，從長遠來看，這不僅有利于企業實現健康穩定的發展，使得企業的財務管理制度規范化，使得財務管理中的核算口徑統一化。同時，“營改增”實施之后，物業管理企業的管理理念也能實現良好的轉變。另外在進行營改增以后，物業管理企業還能有效的避免之前所遇到各種管理問題，這樣一來就能夠有效的完善稅收管理工作中存在的缺陷，從而使得更多的物業管理企業能夠在改革稅制的過程中獲得較高的效益。由此可見，營改增的推行和實施不僅能夠促使物業管理企業不斷擴大其所在的市場規模，同時還能夠有效的擴大物業管理企業的經營規模，這樣一來物業管理企業就能在激烈的市場競爭中占據穩固的競爭地位。

（二）響持續發展

我國在改革稅制的過程中，最重要的內容就是營改增，營改增的推行實施不僅能夠促使國內的經濟結構得到較大的調整，同時還能促使當前的物業管理企業得到較大的發展。由于在當前的物業管理企業中，還沒有制定出有秩序的、良性的收費價格體制，這就造成了物業管理企業存在行業稅負偏大以及稅率過大等問題。在營改增推行實施以后，新形勢下的物業管理企業就能夠在內部管理上加大力度，同時還能促進整個物業行業也加大內部管理，這樣物業管理企業就會將增值稅以及營業稅共同存在時其阻斷抵扣鏈條所造成的稅收加大等問題逐一解決掉。從長期的發展目標來看，營改增推行實施以后，就會逐漸將斷裂抵扣的鏈條重新連接并打通，并使其得到有效的延伸，這樣一來能夠用作抵扣的稅額進項也會逐漸上升。另外物業管理企業在營改增推行實施以后，其所產生的減稅效應還會給其他的企業帶來有利的影響。由此可以可出，營改增不僅能夠促進企業的持續經營和發展，其在提高企業發展和經營能力的同時還能保證物理管理企業的穩定可持續發展。

（三）影響企業稅負

營改增在推行實施之前，國內的增值稅率為百分之十三和百分之十七兩種，而在實施以后，增值稅率在原基礎上多了兩檔稅率，即百分之十一和百分之六。同時在營改增推行實施以后，物業管理企業的稅款繳納由原來百分之五的營業稅改成了繳納百分之六的營業稅。在物業管理企業經營的過程中，其成本最主要的包括兩種，一是固定成本，二是人工成本。因為這兩項成本在總成本中占比比較高。其中光是人工成本所占比重就達到了百分之七十以上，但是它又不能為企業提供進項稅額進行抵扣，這就無形之中增大了物業管理企業的繳稅負擔。由此可見，在短期時間內，營改增給物業管理企業所帶來的繳稅負擔不會下降，反而是會上升。隨著營改增推行實施的不斷深入，物業行業將不得不尋找新的出路，原來的人員結構勢必將要進行調整，將一些人工占比較高的費用通過專業外包的形式進行發包，一方面可以取得進項稅抵扣，另一方面也可以減少物業企業的用工風險，從勞動密集性企業逐步轉型成知識性的服務業，同時利用好營改增中財政資金的專項補貼，就能確保在未來的某一時期，物業管理企業一定會將稅負過重的情況加以改變。

（四）影響會計核算

隨著“營改增”的實施，物業管理企業的會計核算將會產生翻天覆地的變化。由于營業稅屬于價內稅，計稅方式根據實際收入乘以營業稅稅率進行稅收繳納。同時企業在繳納營業稅的過程中，也只是在計提環節以及繳納環節進行會計核算。而在實施“營改增”之后，企業的會計核算的內容就會有所增加，除了增設了“銷項稅額”以及“進項稅額”等會計核算科目外，按照增值稅不同的稅率進行分門別類的匯總也變成必要的核算工作，另外對于可抵扣項和不可抵扣項也需要做到心知肚明，才能更好的規避稅收風險，最大程度上的降低企業稅賦，這對于以前營業稅納稅模式下的會計人員無疑提出了更高的會計核算要求。

二、營改增對物業管理企業的影響對策解析

（一）加強稅收籌劃

在推行營改增項目的過程中，物業管理企業必須及時對有關稅收方面的政策進行準確的掌握和了解，并提前籌劃稅收的各項工作。同時企業自身也要對物業管理的成本進行全方位的考慮，并且還需要考慮資金占用以及抵扣進項稅額等方面對企業的整體所產生的影響。另外也要對人工成本在企業總成本中所占的比重進行分析，若投入過大，則可以采用勞務外包的方式，實施“營改增”之后，企業就能夠通過發票來抵扣稅額，從而達到降低稅負的目的。另外要充分利用現有的稅收優惠政策，比如對于停車租賃費可以不用11%的稅率而建議采用簡易征收的稅率5%，一般納稅人的企業是可以同時對某些特殊業務才去簡易征收的方式來征收的，雖然這一部分的銷項稅額無法抵扣，但以目前物業行業成本結構來看，可抵扣的進項稅是無法對物業收入所繳納的銷項稅進行全額抵扣，所以對于停車租賃采用簡易征收的稅率，將會很大程度上節約物業企業的稅賦。

（二）加強發票管理

物業管理企業在推行營改增之后，還需要加強發票管理，這里所指的發票主要是針對增值稅而言的。在對這類專用發票進行管理的過程中，必須要遵循國家的相關規定，并且在管理的過程中，要對所獲得發票進行嚴格的審核和明辨真偽。同時還要對發票的處理流程加強管理，如傳遞以及作廢等。例如如果專用發票發生遺漏或者丟失等問題，就必須到相應的稅務機構進行備案。另外還要做好發票的管理、傳遞以及開具等環節的工作，加強管理稅收風險。例如目前國內大多數的物業管理企業都是使用收據來進行水電氣等相關費用的收取，因此一般情況下就不會開具發票。物業管理企業使用這種收據就會造成納稅人無法入賬的情況，這一直是客戶和物業的矛盾沖突點，而營改增之后，這種代收代付的操作模式已經發生了改變，物業在收取水電收入時開具增值稅發票繳納銷項稅，而取得的電力公司的增值稅專用發票可進行進項稅抵扣，有效的緩解了這一矛盾。。

（三）提高財管水平

新形勢下，物業管理企業還必須樹立現代化的管理理念才能獲得穩定持續的發展。任何成功的企業都會采取措施來提升自身的經營管理的水平，并在這個過程中將存在的問題和缺陷逐一解決，從而達到提升企業內部經營管理水平的戰略目標。“營改增”這一稅改牽扯到的并非公司財務部門，而與公司各方面的業務都密切相關，從業務談判，合同簽署，到物資采購，供應商的選擇，各方面都需要扭轉原先營業稅納稅模式下的思維模式。當然，公司的財務管理無可厚非首當其沖，缺乏健全的財管體制，企業就不能在劇烈變動的經濟環境中獲得穩固的發展地位。因此，物業管理企業必須采取切實有效的管理措施，提高自身的財管水平，加強財務監督與管控，才能適應不斷變換的市場經濟環境，才能配合公司，為實現公司的發展戰略目標做出強而有力的保障。

三、結束語

綜上所述，對于物業管理企業來說，實施營改增將是一場非常重要的改革。目前國內的物業管理企業正朝著科學化、規范化、合理化的方向不斷發展，為了確保物業管理企業能在瞬息萬變的市場經濟中保持良好的發展趨勢，就必須抓住機遇，把握時機，為促進自身的更好更快發展打下堅實基礎。

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