論全面“營(yíng)改增“改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略

王學(xué)香

摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化改革，我國(guó)稅收體制也在進(jìn)行著深化改革，為了更好的促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，2016年5月1日在全國(guó)建筑業(yè)范圍內(nèi)實(shí)行“營(yíng)改增”，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分的房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)被納入了全面“營(yíng)改增”的范圍之內(nèi)，在全面實(shí)施“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了一定的影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的影響有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，本文從全面“營(yíng)改增“改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響出發(fā)，提出了幾點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)全面“營(yíng)改增”的策略，目的在于在全面實(shí)施“營(yíng)改增”后，提高房地產(chǎn)行業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

關(guān)鍵詞：全面“營(yíng)改增” 房地產(chǎn)行業(yè) 影響 應(yīng)對(duì)策略

一、全面“營(yíng)改增“改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

在全面“營(yíng)改增”改革后會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)要對(duì)其中的影響有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)，其中主要的影響體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本的影響

財(cái)務(wù)成本、建筑成本、人工成本、土地成本等是房地產(chǎn)行業(yè)的主要成本構(gòu)成，然而其中人工成本和建筑成本無(wú)法獲得增值稅專用發(fā)票，因此也就提高了房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在采購(gòu)建筑材料的過(guò)程中，有種類復(fù)雜、來(lái)源廣等特點(diǎn)，除了購(gòu)買一些水泥、鋼鐵等主要材料以外，還需要購(gòu)買一些零散的材料，這些材料的供應(yīng)商大多數(shù)是一些五金店鋪、私營(yíng)工商戶，這些商戶在銷售材料后不能夠提供增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)行業(yè)也就不能夠進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的遞減，提高了房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。

（二）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅率的影響

在全面“營(yíng)改增”改革后房地產(chǎn)行業(yè)由原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅，改為繳納增值稅，主要由國(guó)家稅務(wù)總局征收，在一定程度上有效的避免了重復(fù)征稅的問(wèn)題，稅收主體由價(jià)內(nèi)稅向價(jià)外稅轉(zhuǎn)變。在“營(yíng)改增”之前房地產(chǎn)行業(yè)需要按照5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，在“營(yíng)改增”后需要按照11%稅率來(lái)繳納增值稅，這就加大了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（三）加大了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)

在全面“營(yíng)改增”改革后會(huì)加大房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，主要風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面上：

首先，房地產(chǎn)行業(yè)在全面“營(yíng)改增”后，一些財(cái)務(wù)指標(biāo)發(fā)生了比較大的變化，新增加了一些會(huì)計(jì)科目，加大了財(cái)務(wù)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的難度，也就很容易在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中發(fā)生錯(cuò)誤，降低了會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。

其次，在實(shí)施“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收政策也發(fā)生了改變，房地產(chǎn)行業(yè)中的財(cái)務(wù)人員不能夠及時(shí)的掌握最新的稅收政策，做出正確的會(huì)計(jì)處理，加大了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

再次，由于在房地產(chǎn)行業(yè)中的納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系還不夠健全，也就不能對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)防范和控制。

二、全面“營(yíng)改增“改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

（一）樹立全面“營(yíng)改增”意識(shí)

在全面 “營(yíng)改增”后房地產(chǎn)行業(yè)要轉(zhuǎn)變?cè)瓉?lái)的納稅思維，房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要定期開(kāi)展關(guān)于“營(yíng)改增”稅收政策的培訓(xùn)和講座，讓全體員工認(rèn)識(shí)到“營(yíng)改增”的重大意義，要對(duì)開(kāi)具發(fā)票的財(cái)務(wù)人員、負(fù)責(zé)稅務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，要從原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅模式向增值稅模式轉(zhuǎn)變，提高他們的應(yīng)變能力和綜合業(yè)務(wù)能力。

（二）加大對(duì)增值稅發(fā)票的管理力度

在全面實(shí)施“營(yíng)改增”后，對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理是一項(xiàng)重要的工作，因此房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要提高獲取、管理和保管增值稅發(fā)票的常識(shí)，對(duì)采購(gòu)支出等發(fā)票要加強(qiáng)管理，要嚴(yán)格按照進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣期限進(jìn)項(xiàng)抵扣，要配備專業(yè)的財(cái)務(wù)人員來(lái)處理增值稅發(fā)票的相關(guān)事宜。

（三）提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

實(shí)施全面營(yíng)改增后，為了更好的適應(yīng)營(yíng)改增的需要，房地產(chǎn)行業(yè)要通過(guò)培訓(xùn)的方式提高財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)，這樣可以提高會(huì)計(jì)核算的精細(xì)化和規(guī)范化的水平，通過(guò)培訓(xùn)會(huì)計(jì)人員的對(duì)增值稅業(yè)務(wù)的處理能力可以得到較大的提升，這樣財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)的時(shí)候就會(huì)按照營(yíng)改增的要求進(jìn)行。另一方面房地產(chǎn)行業(yè)也要在企業(yè)內(nèi)部做好營(yíng)改增稅務(wù)改革的宣傳工作，讓企業(yè)的全體員工對(duì)進(jìn)行營(yíng)改增稅務(wù)改革的重要作用有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，降低財(cái)務(wù)人員對(duì)營(yíng)改增工作的消極情緒，保證營(yíng)改增可以在房地產(chǎn)行業(yè)中得到順利實(shí)施。

（四）做好稅收籌劃工作

在營(yíng)改增后房地產(chǎn)行業(yè)要積極的進(jìn)行稅收籌劃，要深入研究相關(guān)營(yíng)改增稅收改革中的特殊條款，因?yàn)樵谝恍┑胤綄?shí)施營(yíng)改增的時(shí)間還比較短，有著較大的稅收優(yōu)惠空間，因此企業(yè)的財(cái)務(wù)人員可以深入研究營(yíng)改增中一些稅收優(yōu)惠政策，這樣就可以實(shí)現(xiàn)減輕企業(yè)稅負(fù)的目的。

同時(shí)在“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行材料采購(gòu)要考慮到是否能取得增值稅專用發(fā)票，如果選擇的材料供應(yīng)商的會(huì)計(jì)核算辦法是按照簡(jiǎn)易辦法的，那么只能取得普通發(fā)票，不能夠取得增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)行業(yè)也就不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，不利于減輕建筑業(yè)的稅負(fù)，因此房地產(chǎn)行業(yè)要選擇一些經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)核算水平規(guī)范、能夠提供增值稅專用發(fā)票的材料供應(yīng)商合作，同時(shí)也要以保證材料質(zhì)量為基本前提，制定出規(guī)范化的材料采購(gòu)制度，提高進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣額，減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)壓力。

（五）提高會(huì)計(jì)核算的管理水平

在全面實(shí)施“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)行業(yè)的賬務(wù)內(nèi)容和會(huì)計(jì)科目都變得復(fù)雜，因此房地產(chǎn)行業(yè)要提高會(huì)計(jì)核算的核算水平，要通過(guò)培訓(xùn)提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的增值稅職業(yè)技能，要保證房地產(chǎn)行業(yè)的原始憑證清晰完整，這樣才能夠在全面“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算與稅收政策相匹配。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在全面實(shí)施“營(yíng)改增”后給房地產(chǎn)行業(yè)既會(huì)帶來(lái)有利的影響，又會(huì)帶來(lái)不利的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該認(rèn)識(shí)到全面“營(yíng)改增”改革是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，要積極的采取科學(xué)合理的方法來(lái)降低全面“營(yíng)改增”帶來(lái)的不利影響，提高房地產(chǎn)行業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙暉.“營(yíng)改增”改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)影響的研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2013（06）

[2]張芳芳.房地產(chǎn)企業(yè)安全生產(chǎn)保障體系構(gòu)建及實(shí)證研究[D].華中科技大學(xué)，2014

[3]衛(wèi)冰清.基于Logistic模型的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別體系構(gòu)建[D].蘭州財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015