談營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

崔秀英

摘要：為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)，國(guó)家部門推出了一系列的稅收政治改革方案，其中一項(xiàng)關(guān)系民生大計(jì)的政策就是“營(yíng)改增”。全面推行營(yíng)改增的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸也被卷入其中，作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)跟進(jìn)新政策新方案的推行狀況，時(shí)刻準(zhǔn)備好有效的應(yīng)對(duì)措施，才能有效保障房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定繁榮，推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)改增 影響

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將企業(yè)推向了更為多元化的模式，與此同時(shí)，稅務(wù)制度的改革步伐跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，這就使得稅制矛盾和缺乏愈發(fā)突出。為了解決這些問(wèn)題，近年來(lái)，國(guó)家推出了營(yíng)改增政策。政策實(shí)施以來(lái)，越來(lái)越多的企業(yè)加入了試點(diǎn)的大軍，多數(shù)試點(diǎn)企業(yè)的稅收額度明顯下降，這為企業(yè)的發(fā)展提供了巨大的發(fā)展動(dòng)力和前景。

一、營(yíng)改增對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的重要性

商品在流通的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生增值額，針對(duì)這部分增值額進(jìn)行征收的稅稱為“增值稅”，由于所有商品在流通的任意環(huán)節(jié)都有增值稅，因此推廣增值稅具有普遍意義。另一方面，設(shè)立“增值稅”可以避免對(duì)交易中的商品進(jìn)行多次重復(fù)征稅。對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)而言，繳納最多的是營(yíng)業(yè)稅，房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中存在一些多次征稅的不正常現(xiàn)象。即使?fàn)I業(yè)稅占比很小，但是相對(duì)其他商品而言，房產(chǎn)的價(jià)格要更高，且流通過(guò)程中更易產(chǎn)生重復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題，改變這一系列弊病的有效措施便是“營(yíng)改增”。營(yíng)改增允許房產(chǎn)企業(yè)采用增值稅發(fā)票抵扣傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅額，不但減輕了企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，而且降低了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的繁瑣性。實(shí)施營(yíng)改增以來(lái)，社會(huì)各行各業(yè)稅負(fù)明顯減小，有利影響隨著營(yíng)改增的深入而愈發(fā)明顯，這些積極變化對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了更為有利的基礎(chǔ)。

二、營(yíng)改增對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的影響分析

（一）案例

按照政策可知，營(yíng)改增之前，房產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率為百分之五，營(yíng)改增以后，稅率提高到了11%。由具體案例分析：某公司銷售收入1000萬(wàn)，投入的成本為400萬(wàn)，營(yíng)改增的增值稅率取11%，進(jìn)行取17%，不計(jì)其他的額外變動(dòng)。那么，營(yíng)改增前，企業(yè)應(yīng)交的稅費(fèi)為：1000*5%=50（萬(wàn)元）。營(yíng)改增后，企業(yè)應(yīng)交的稅費(fèi)為：1000/（1+11%）*11%-400/（1+17%）*17%=40.9（萬(wàn)元）。

但是，只有當(dāng)進(jìn)項(xiàng)可扣金額大于營(yíng)業(yè)收入相對(duì)比例時(shí)，實(shí)施營(yíng)改增才能降低房產(chǎn)企業(yè)的賦稅負(fù)擔(dān)，然而，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)不能獲得足夠的增值稅發(fā)票，也就無(wú)法獲得足夠的進(jìn)項(xiàng)可扣金額，反而增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）對(duì)建設(shè)成本的影響

建筑行業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要購(gòu)置大量的原材料，這些材料花費(fèi)構(gòu)成了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的大部分。一些材料能夠在購(gòu)買的過(guò)程中直接取得增值稅發(fā)票，另一些材料則往往需要在個(gè)體商戶、私營(yíng)業(yè)主和五金店鋪處購(gòu)得，這些材料購(gòu)買的過(guò)程中往往無(wú)法開(kāi)具有效的增值稅發(fā)票，企業(yè)在計(jì)算納稅額度時(shí)無(wú)法考慮這些材料的營(yíng)業(yè)稅抵扣。另一方面，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的安裝工程花費(fèi)也是開(kāi)發(fā)成本的重要部分，安裝工作需要由位于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)上游的建筑施工企業(yè)執(zhí)行，營(yíng)改增的對(duì)象也包括建筑行業(yè)，改革后，建筑施工企業(yè)的稅負(fù)上升，使得其下游房產(chǎn)企業(yè)的成本上漲。

（三）對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響

營(yíng)業(yè)稅額度減去扣除的稅額和上期留底稅額等于本期應(yīng)當(dāng)交納的增值稅總數(shù)。“營(yíng)業(yè)稅”和“增值稅”是目前稅面上流通最為廣泛的兩個(gè)稅種，他們的意義十分重大，卻在規(guī)劃上存在明顯的差異性。營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)格內(nèi)稅，其計(jì)算的主要依據(jù)是商品的業(yè)務(wù)流通額，因此只要有產(chǎn)品流通，必然存在營(yíng)業(yè)稅計(jì)算；而增值稅屬于商品價(jià)外稅，計(jì)算依據(jù)是增值額，稅款扣除后的體制量即為增值稅的額度，增值稅能夠?qū)η捌诩{稅額進(jìn)行適當(dāng)扣減，避免商品流轉(zhuǎn)反復(fù)征稅。“營(yíng)改增”增加了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投入成本，因?yàn)樵鲋刀惸軌蜻M(jìn)行抵扣，但實(shí)際上，很多情況下房產(chǎn)企業(yè)都很難獲得大量的增值稅發(fā)票，抵扣額嚴(yán)重不足，從而造成企業(yè)稅負(fù)增加。

（四）對(duì)融資及現(xiàn)金流的影響

房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品交易比較特殊，過(guò)程也相對(duì)復(fù)雜，企業(yè)必須具有足夠的融資能力和大量的現(xiàn)金流來(lái)支持運(yùn)轉(zhuǎn)。一方面，由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期比較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)時(shí)投入成本于售賣時(shí)才能獲得收入。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了銜接巨大的資金鏈條，采用預(yù)售機(jī)制運(yùn)作房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，建設(shè)成本減少，進(jìn)項(xiàng)稅額增多，開(kāi)發(fā)過(guò)程中可用于抵扣的銷項(xiàng)不足。如果開(kāi)發(fā)商在建筑施工全部完成后才開(kāi)始對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行銷售，那么房產(chǎn)成本中產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額需要長(zhǎng)時(shí)間的抵扣才能完成，這將對(duì)房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流造成嚴(yán)重影響，增加了房產(chǎn)項(xiàng)目的融資成本，進(jìn)一步提高了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的有效措施

（一）提高房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算專業(yè)水平

首先企業(yè)自身應(yīng)當(dāng)重視“營(yíng)改增”的政策力度，對(duì)于“營(yíng)改增”政策的實(shí)施狀況應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)時(shí)跟進(jìn)和追蹤，另一方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)工作人員的培訓(xùn)力度，創(chuàng)造更多學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”的機(jī)會(huì)和時(shí)間。企業(yè)財(cái)會(huì)人員處理必須掌握較扎實(shí)的專業(yè)基本功以外，需要及時(shí)更近“營(yíng)改增”策略，更新知識(shí)庫(kù)，和核算方法，有效利用政策服務(wù)企業(yè)。

（二）加強(qiáng)與材料供應(yīng)商的聯(lián)系，獲取有效的增值稅發(fā)票

建筑行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，無(wú)法通過(guò)工程報(bào)價(jià)將增值稅負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商身上。企業(yè)應(yīng)當(dāng)從材料進(jìn)貨渠道規(guī)范化入手，選擇更為正規(guī)的行業(yè)材料供應(yīng)商，從供應(yīng)商處獲得正規(guī)的增值稅發(fā)票。另一方面，選擇能夠提供增值稅發(fā)票的施工企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期合作，提高一切獲得增值稅發(fā)票的可能。同時(shí)必須規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，限制材料采購(gòu)決算渠道。

（三）做好營(yíng)改增初期的應(yīng)對(duì)方案

“營(yíng)改增”對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的沖擊是非常巨大的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)評(píng)估好自身應(yīng)對(duì)沖擊的能力，考慮在開(kāi)發(fā)后期尚未完全銷售可能性，這些項(xiàng)目由于成本發(fā)生較早，無(wú)法再獲得增值稅專用發(fā)票，需要進(jìn)行繳納。房產(chǎn)企業(yè)必須做好準(zhǔn)備，全面梳理進(jìn)度，核算開(kāi)發(fā)成本和銷售狀況，制定有效的應(yīng)對(duì)策略，對(duì)于非急需采購(gòu)的物資和設(shè)備，暫緩采購(gòu)，以期在政策完善后獲得固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅等。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，“營(yíng)改增”對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的影響十分廣泛，企業(yè)必須針對(duì)自身行業(yè)的特征和業(yè)務(wù)特性做出具體分析和研究，積極做出調(diào)整和轉(zhuǎn)型，更加適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張玉珍.營(yíng)改增等新一輪稅改對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響與對(duì)策[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)化，2013（3）

[2]韓笑.實(shí)施“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨的問(wèn)題及對(duì)策[J].市場(chǎng)研究，2014（7）：20-23