對搞好單位物業管理的思考

■ 馬永群

對搞好單位物業管理的思考

■ 馬永群

物業管理有狹義和廣義之分，從狹義上說是指對建筑物和附屬物進行專門管理，從廣義上說包括總務后勤、基本建設、保安、消防、電力、安防監控的運行維護和綠化、保潔等等。機關事業單位的物業管理社會化，向社會購買服務，由專業公司承接管理已經成為一種業態。

一、機關事業單位物業管理的趨勢

我國機關事業單位物業管理經過了起步、發展、升級的過程，最初是由單位自行管理，現在，一種由專門的物業管理公司負責，為機關事業單位提供更加專業、全面、完善的物業管理模式逐步發展起來。特別是黨的十八屆三中全會提出，要求行政事業單位在公共服務領域更多地利用社會力量，只要屬于事務性工作的，都可以通過招投標，向社會購買服務。機關事業單位的物業管理屬于事務性工作，很多單位均逐步采用向社會購買服務，對外委托承包。中央辦公廳和國務院辦公廳《關于加強和改進新形勢下檔案工作的意見》也明確指出要推廣政府購買服務，凡屬事務性管理服務要引入競爭機制，向社會購買服務，檔案部門的總務后勤、基本建設、保安、消防、電力、安防監控的運行維護等事務性業務向社會購買服務，將相關事務性管理工作委托給專業公司進行管理，以解決檔案部門缺乏相關領域的專業技能，而且長期以來人少事多、人手不足的突出矛盾。尤其以近年來新建成的檔案館的運行維護為突出代表，將大量的事務性業務向社會購買服務，這需要大量資金作為保障，這在以前是不可想象的，這是社會經濟發展和社會化分工的結果，是必然的趨勢。

二、單位物業管理的現狀問題

（一）單位物業管理的現狀

我單位物業管理過去是單位自行管理，但是隨著單位業務的發展，特別是隨著社會經濟的發展，物業管理更多地轉為向社會購買服務，委托專業化公司進行管理。一是安保值守，單位大門、中控室、資料樓、備份庫全天24小時均有安全保衛值守，每月一次對圍墻護欄、監控報警設施、消防設施、門窗水管等進行防火、防盜、防破壞、防事故四防安全檢查；二是供電系統，具有相關資質的專業公司全年每天24小時保養維護，嚴格執行云南地區電氣安全工作規程和電氣設備運行管理規程，定期對配電室內的高低壓設備及設施進行運行巡視、管理與維護；三是消防系統，具有相關資質的專業公司對消防安全設施設備定期維護保養，定期對滅火器充氣或更換氣瓶，定期檢測消防管道水壓和相關消防設備，發現問題及時處理，不留隱患。每年組織兩次消防培訓和演練，讓廣大干部職工掌握防火、防災、搶險、逃生的基本知識和技能，增強消防意識，提高防災能力。四是監控信息系統，具有相關資質的專業公司負責周界報警系統、高清數字監控系統、門禁系統、紅外線報警等系統的運行維護；五是電梯管理，配備專人對主樓、資料樓、備份庫的電梯等特種設備進行嚴格的安全管理,并委托專業公司定期維護保養，電梯設備安全措施到位，杜絕超載和帶病運行情況發生；六是車輛管理，車改后留用的公務車定點維修保養；七是保潔綠化，委托具有相關資質的專業公司對單位道路、大廳、樓梯、展廳等公共區域進行清潔、衛生，并對院子進行綠化；八是職工食堂，將職工食堂對外承包，給職工提供一個干凈、經濟、安全的就餐環境等等。

（二）單位物業管理存在的問題

一是分散。單位對外承包委托的安保、電力、消防、監控、電梯、保潔、綠化等各項公共事務性工作都是委托給不同的專業公司負責運行維護，比較分散，有時會導致職責不清，難免推諉扯皮，協調的工作量大，牽扯太多的時間精力；

二是缺乏績效評價機制。績效評價要求依照一定的標準和評價程序，運用科學的評價方法、按照評價的內容和標準對評價對象的工作業績進行綜合評價。目前對這些專業公司只是通過合同對其職責義務進行了約定，但就這些專業來說，因為單位不具備有相應專業知識的人才，不具備判斷相關工作成效的技術，所以在評判相關工作質量時缺乏標準和能力，基本只能以運行是否正常，服務態度好不好、故障報修響應是否及時等進行簡單判斷。而對于系統是否在科學狀態下運行，所用材料、設備是否最佳配置、最佳方案等等，缺乏一套切實可行的績效評價機制。

三、搞好單位物業管理的對策

（一）采用大物業管理模式

當前，機關事業單位的物業管理已經不再局限于對建筑物的日常管理和維護，而是擴展到滿足單位主營業務的需求、與物業管理相關的各種服務。物業管理模式已經朝著集團化和專業化發展，由規模較大的物業管理公司成立專業化的服務公司對物業進行分類管理，這對機關事業單位來說，將總務后勤、基本建設、保安、消防、電力、安防監控的運行維護和綠化保潔等事務性業務委托給具有相應實力的集團公司，而不是一個個僅限于某專業的小公司，既保證了專業化的需求，又克服避免了多方協調，精力分散的弊端，便于人力和物力的統籌安排，一舉兩得。一些發達地區新建省級檔案館采用大物管的模式值得借鑒。

（二）引入績效評價機制

對于居民小區來說，物業管理好不好，大家從保安值守、保潔綠化、水電維修、環境整治等即可做出判斷，而作為機關事業單位來說，判斷物業管理好不好，并非易事，不能簡單化，特別是實行大物管，將總務后勤、基本建設、保安、消防、電力、安防監控的運行維護和綠化保潔等事務性業務委托給一家集團公司管理，那么，引入績效評價機制是必須的。采用大物業管理模式，難點在于具有各種專業化管理能力的集團公司的選擇，在于保障經費的科學合理界定。要引入績效評價機制，依照一定的標準，運用科學的評價方法，對物業管理公司的工作業績進行綜合評價，既促使物管公司時刻注意改進服務工作，又保證單位支付的物管費用科學合理。

作者單位：云南省檔案局