不動產(chǎn)風(fēng)險負(fù)擔(dān)探析

陳 贏

江西財經(jīng)大學(xué)，江西 南昌 330100

不動產(chǎn)風(fēng)險負(fù)擔(dān)探析

陳 贏

江西財經(jīng)大學(xué)，江西 南昌 330100

當(dāng)前，國內(nèi)對不動產(chǎn)交易的立法還不夠明晰。盡管指出了不動產(chǎn)風(fēng)險的交付應(yīng)用交付主義，不過因其形式的多元性以及行為的特異性，立法上還不能真正的處理好某些實(shí)務(wù)問題。本文首先對不動產(chǎn)交易中風(fēng)險負(fù)擔(dān)的含義進(jìn)行了介紹，進(jìn)而對其中某些特定情況下的問題進(jìn)行了詳細(xì)研究。

不動產(chǎn)交易的風(fēng)險負(fù)擔(dān)；風(fēng)險負(fù)擔(dān)的范圍；交付主義；實(shí)際控制主義

一、不動產(chǎn)交易中風(fēng)險負(fù)擔(dān)的含義

(一)什么是風(fēng)險負(fù)擔(dān)

“風(fēng)險”，這個詞語在平常中是較為多見的，也常常會被大家用在無法確定的情況下。什么是風(fēng)險？各地區(qū)或各行業(yè)都有自己的定義。在債法中，對“風(fēng)險”的定義包括以下兩種：價金風(fēng)險、給付風(fēng)險。前者，又被稱作對價風(fēng)險，指的是在不能追責(zé)于兩方當(dāng)事人的情況下造成標(biāo)的物毀損時，或者造成給付部分或全部不能時，其對待給付是不是仍然存續(xù)的問題。后者，又被稱作履行風(fēng)險，指的是負(fù)有這一風(fēng)險的人應(yīng)該去使該給付不管怎樣變成可能，而成為不可能時，無論是不是可以追責(zé)于該當(dāng)事人，其都有著債務(wù)不遵守的責(zé)任。簡單來說，前者的當(dāng)事人只需要負(fù)擔(dān)標(biāo)的物因風(fēng)險所導(dǎo)致的毀損就可以。而后者在前者的基礎(chǔ)上要求仍然執(zhí)行合同，如果未能執(zhí)行，就需要負(fù)擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

(二)風(fēng)險負(fù)擔(dān)的范疇

風(fēng)險負(fù)擔(dān)，指的是標(biāo)的物出現(xiàn)意外毀損后，由哪一方來負(fù)擔(dān)該毀損的一項(xiàng)法律條文。對于產(chǎn)生風(fēng)險后，當(dāng)事人負(fù)擔(dān)損失的具體情況，其實(shí)有著不同的看法。本文較認(rèn)同價金風(fēng)險。就其含義來說，風(fēng)險承擔(dān)涉及到合同的繼續(xù)執(zhí)行，而字面上來看則只是指的價金風(fēng)險。產(chǎn)生風(fēng)險后，合同是不是要繼續(xù)執(zhí)行，實(shí)際上不需要理會風(fēng)險負(fù)擔(dān)，而是用別的機(jī)制來加以處理。比如：合同的變更、解除等等。

二、不動產(chǎn)交易風(fēng)險負(fù)擔(dān)的原則

(一)現(xiàn)實(shí)交付的風(fēng)險負(fù)擔(dān)

國內(nèi)明文指出：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前，由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。”然而，“交付使用”具體指的是怎樣呢？本文的看法是，在交付鑰匙和事實(shí)控制不相一致的時候，要以事實(shí)控制為基準(zhǔn)。也就是如果買受人可以表明盡管接受了鑰匙，但因?yàn)槌鲑u人的原因還不能對房屋實(shí)現(xiàn)事實(shí)上的控制，那么風(fēng)險仍然要?dú)w于出賣人。

(二)觀念交付的風(fēng)險負(fù)擔(dān)

1.簡易交付的風(fēng)險負(fù)擔(dān)。指的是在簽訂合同前，買受人已因某些原因而事實(shí)占據(jù)標(biāo)的物，則合同一旦生效就表示交付完成。它的特點(diǎn)在于，簽訂合同前買受人已因?yàn)槟承┮蛴桑热缃栌玫榷紦?jù)，這時候的占有屬于他主占有，對其并沒有事實(shí)控制，僅屬于暫時情況，因此無需承擔(dān)風(fēng)險。一旦合同發(fā)生效力，買受人對其的占有是基于買賣關(guān)系，也就是自主占有，這時候可以對不動產(chǎn)擁有準(zhǔn)所有權(quán)，可對其做出實(shí)際控制。由于買受人在合同發(fā)生效力后對事前已占有之標(biāo)的物實(shí)現(xiàn)了實(shí)際控制，因此在這種情況下，合同一旦生效即表示風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。

2.占有改定的風(fēng)險負(fù)擔(dān)。指的是在合同中指出，所有權(quán)轉(zhuǎn)至買受人，不過不動產(chǎn)仍是由出賣人占據(jù)，前者獲得的是間接占有。這時候需要分清該種情形下兩方之間的關(guān)系。在合同產(chǎn)生效力之前，兩方的關(guān)系即產(chǎn)生改變。一方面，買受人變成準(zhǔn)所有權(quán)人，對其具有事實(shí)控制權(quán)；另一方面，出賣人基于某些原因仍然占據(jù)房屋，這時候是有條件的。比如，A買B的房子，兩方約定B房之所有權(quán)轉(zhuǎn)移至A，但不必交付，A讓B將房屋交給C租用，則該種情況下，A與C就屬于租賃關(guān)系，而B實(shí)際上就是交付于A，所以風(fēng)險已由B轉(zhuǎn)到A，而占有改定僅是把B、C合為一人，其所代指的關(guān)系并沒有發(fā)生變化，故其理想通。因此，在這種情況下，兩方關(guān)系發(fā)生改變，即合同生效時即表示風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。

3.指示交付的風(fēng)險負(fù)擔(dān)。指的是在第三方占據(jù)標(biāo)的物的情況下，出賣人將向其要求返還的權(quán)利讓給買受人，以代替實(shí)際交付。前面提到的兩個概念并不牽涉到第三方，都屬于雙方的直接交互方式，所以沒有可能的糾紛。而指示交付則不一樣，牽涉到了第三方，必須通過第三方才能轉(zhuǎn)移對不動產(chǎn)的控制，這時候情況變得復(fù)雜，并具有一定的不可及性。比如：出賣人在沒有通知第三方的情況下將房屋出售，第三方若就此提起訴訟，則買受人的所有權(quán)會受到很大影響，這在實(shí)際情況下是常常發(fā)生的。這就導(dǎo)致了買受人不能即時獲得權(quán)益，也就不能即時控制風(fēng)險，這就違背了“風(fēng)險控制原則”。所以，在這種特定的情況下，在買受人事實(shí)上已經(jīng)控制房屋之后，風(fēng)險的轉(zhuǎn)換才是較為合理的。而事實(shí)控制的表現(xiàn)是，買受人對于房屋之控制能夠借由第三方傳達(dá)到房屋，而且可以要求第三方負(fù)擔(dān)租金。

三、結(jié)語

風(fēng)險負(fù)擔(dān)的范疇牽涉到負(fù)擔(dān)人承擔(dān)責(zé)任的多寡，是利益上的問題，對其的看法存在許多爭論，主要包括以下兩種：給付風(fēng)險、價金風(fēng)險。一般來說，前者的當(dāng)事人只需要負(fù)擔(dān)標(biāo)的物因風(fēng)險所導(dǎo)致的毀損就可以。而后者在前者的基礎(chǔ)上要求仍然執(zhí)行合同，如果未能執(zhí)行，就需要負(fù)擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。通過對前者已有相關(guān)闡述的分析，在這里提出一個新的觀點(diǎn)——實(shí)際控制主義。它是基于對風(fēng)險轉(zhuǎn)換時間點(diǎn)的判斷，是風(fēng)險負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵所在。在不動產(chǎn)交易中，風(fēng)險負(fù)擔(dān)“以交付主義為主，實(shí)際控制主義為輔”能夠較好的處理實(shí)務(wù)中的困難。

[1]郭麗萍，張明陽.淺析合同法中不動產(chǎn)風(fēng)險負(fù)擔(dān)[J].決策與信息旬刊，2012(1)：132-133.

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2095-4379-(2017)24-0227-01

陳贏(1987-)，男，漢族，江西南昌人，江西財經(jīng)大學(xué)，2015級民商法學(xué)碩士研究生(二年級)在讀，研究方向：民商法。