從一案例看符合房屋現售條件的商品房預售合同的效力

劉秀平

廣東悅信律師事務所，廣東 廣州 511300

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從一案例看符合房屋現售條件的商品房預售合同的效力

劉秀平

廣東悅信律師事務所，廣東 廣州 511300

對合同效力的認定應持謹慎的態度，遵從合同自治原則。維護市場交易的安全和穩定。在實際交易中，簽訂合同時出售方沒有取得預售許可證，但交付使用或者起訴前所出售的房屋已經達到房屋現售條件的情形大量存在。因此引發的糾紛也日益增多。本文以實際案情為例對房屋現售條件的商品房預售合同的效力進行了詳細的探討。

房屋現售；商品房預售；合同效力

一、引言

就商品房的銷售方式，我國規定的方式為現售和預售兩種。然而，現實交易存在多樣性和復雜性。有時候，交易中的現售和預售可能沒有明確的區分界限。現實中也有更多具體操作中的細化，筆者在實踐中遇到該類常見的問題。下面就本案具體情況進行分析。

二、案情簡介

2010年5月15日，A公司(原告)與B開發商(被告)簽訂《房產買賣合同》，以1.2億元向B開發商購買公寓一棟。合同約定，B開發商負責為A公司辦理好所購物業的房地產權證。合同簽訂后，A公司分期向B開發商付清了全部購房款，因B開發商未按約辦理房地產權證，2015年7月20日A公司向人民法院提起訴訟，請求法院確認雙方簽訂的《房產買賣合同》合法有效并要求B開發商將涉案物業的房地產權證辦至A公司名下。經查，雙方簽訂上述《房產買賣合同》時，涉案物業尚未辦理竣工驗收手續且至今沒有辦理《商品房預售許可證》。B開發商已取得涉案建筑物的土地使用權證，且工程經過了規劃、報建手續，并經過了消防驗收，工程于2010年12月3日竣工驗收，2011年1月交付給A公司使用。2011年8月12日，B開發商到住建部門辦理涉案工程的竣工驗收本案登記手續。

爭議焦點：雙方所簽訂的涉案《房產買賣合同》是否為商品房預售合同，該合同的效力如何意見分歧：

第一種觀點：涉案房產買賣合同簽訂時，涉案物業尚未竣工，屬于商品房預售。根據《城市產品房預售管理辦法》的有關規定，開發商進行商品房預售的，必須向房地產管理部門提交預售申請，經相關部門審批取得所售物業的《商品房預售許可證》后才能對外預售。否則，所簽訂的商品房預售合同無效。據此，涉案《房產買賣合同》應認定為無效合同。

第二種觀點：簽訂《房屋買賣合同》時，雖然所售房屋尚未竣工，但在起訴時已達到現售條件，視為商品房現售，應該認定有效。

筆者同意第二種觀點。

三、商品房現售與預售的基本區別

根據《商品房銷售管理辦法》及《城市商品房預售管理辦法》中關于商品房預售及現售條件的有關規定，商品房現售最基本的要求是房屋出售時已經通過竣工驗收；而商品房預售的，則要求開發企業投入所售物業建設的資金達到工程總投資的25%以上。可見，現售的條件比預售要嚴格的多。對現售的房屋，標的物實際存在，消費者可以對現有房子進行查看。但對于預售的商品房，因交易時交易標的尚未建成，消費者只能是在交付時才能確實知道物業的實際情況。然而，實踐中，因各種原因導致樓盤出現“爛尾”而造成無法交付的情形時有出現。或者雖然沒有“爛尾”，但交付時不符合合同約定，存在質量問題的情形也非常普遍。可見，商品房預售對于消費者來說，風險更大。為此，為規范商品房預售行為，更好保護消費者的權益，國家對商品房預售實行預售許可制度。房地產開發企業在進行商品房預售前，必須依法辦理《商品房預售許可證》，否則，不得進行商品房預售。

四、本案商品房預售合同的效力問題分析

結合本案案情，出讓方在簽訂房產買賣合同時，房屋尚未經過竣工驗收，屬于商品房預售，但其在簽訂合同時沒有取得所出售物業的商品房預售許可證，但交付時已經進行竣工驗收，符合房屋現售的交易條件。筆者認為，對本案《房產買賣合同》應認定為商品房現售，合同有效。理由如下：

(一)本案中的涉案房產在交付時已經通過了竣工驗收，達到現售的條件，屬于現樓買賣，應按房屋現售的條件進行審查。故不存在補辦預售證的必要，更不存在因未辦理預售證合同無效的問題。雖然雙方簽訂買賣合同時涉案房屋尚未建成，但交付時已通過竣工驗收。根據被告B開發商提供的證據，其取得涉案建筑物的土地使用權證、涉案房屋已經過規劃、報建等手續，相關供水、供電、消防等配套設施具備交付使用條件。另根據被告提供的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證書》顯示涉案工程于2010年已竣工并于2010年12月3日辦理了驗收手續。涉案房屋交付使用的時間為2011年1月23日。可見，涉案房屋交付使用時已經竣工并通過驗收。涉案房屋符合《商品房銷售管理辦法》第七條的規定的現售條件，屬于現樓買賣。

(二)雙方在履行合同過程中，涉案房屋已竣工驗收并交付使用。可見，該房屋在履行過程中已達到現售條件，為此本案合同也應認定為商品房現售。在我國的現行法律中對達到現售條件的預售合同的效力沒有明確的規定，但參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，涉案房產在起訴前已經達到現售條件，對該合同應認定現售合同，依法有效。解釋第二條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，該條中的但書部分，意在履行過程中對預售證明手續辦理的補救。根據該條但書部分的規定，既然在合同履行過程中完善了預售手續都可以因補救了相關手續而認定合同有效。而本案的情形是，在合同履行過程中，所售房屋達到現售的條件，已在事實上補正了商品房預售的條件要求。根據上述立法本意，應該以現售合同認定其效力。另外，北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要(2014年12月16日京高法發[2014]489號)也明確提出，“出賣人未取得商品房預售許可證明即簽訂預售合同轉讓房屋，在一審法庭辯論終結前房屋已經竣工驗收合格的，可以認定為商品房現售，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。”可見，在審判實踐中，部分法院對該情形合同的處理已開始有明確的態度。盡管這不是最高院頒發的司法解釋，但在審判實踐中也有一定的參考作用。

(三)涉案房產符合商品房現售條件，被告作為開發企業沒有就此辦理現售備案手續。但該手續的辦理不能作為認定合同效力的依據。辦理現售備案手續是《商品房銷售管理辦法》中的規定，該規定是行政性的管理規定，而并非效力性的強制性規定。《商品房銷售管理辦法》第四十二條中對該種行為進行了行政性處罰的規定。對于合同的效力，無論是法律立法本意還是法院的審判實踐對采取了較為嚴謹的態度。從最大限度上維護當事人的意思自治。為此，最高人民法院針對合同法中對關于合同無效情形中的兜底條款中的關于“違反法律、行政法規的強制性規定”專門通過司法解釋的形式對此進行了解釋，其中明確“強制性規定”，是指效力性的強制性規定。為此，在實踐中，也更注重正確理解、適用和區分效力性強制規定和管理性強制規定。從最大限度上維護市場交易的安全和穩定。

五、結語

對于該等預售合同的的效力，現行法律沒有明確規定，各法院不同法官的處理也各有不同，從而也造成審判的不一致，甚至同一法院也會出現完全不同的處理結果。從而也有損法律的嚴肅性。審判機關在處理該類問題及行使自由裁量權時，更應尊重私法領域的意思自治原則，根據《合同法》的立法本意和立法宗旨，在不損害國家、集體或第三人利益的情況下，本著公平及誠實信用原則，積極補正認定相關合同的有效性，以促進市場交易的暢通、穩定及維護誠信交易。

[1]詹菊生.商品房預售合同的糾紛處理原則[J].人民司法，2008(11).

[2]侯其鋒，薛彬.房地產企業政策法規全解讀[M].北京：化學工業出版社，2013.10.

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2095-4379-(2017)21-0156-02

劉秀平(1980-)，女，漢族，廣東增城人，本科，就職于廣東悅信律師事務所，研究方向：民商法。