創新“爛尾樓”處置方式的探索與實踐

楊國江

浙江嘉誠中天律師事務所，浙江 嘉興 314000

?

創新“爛尾樓”處置方式的探索與實踐

楊國江

浙江嘉誠中天律師事務所，浙江 嘉興 314000

自2006年以來，中國房地產市場進入新一輪的暴漲階段，炒房團的出現不僅帶來了一個又一個的“樓王”、“地王”，也激發了中國老百姓內心對房產的渴望。在此狀況下，越來越多的開發商看到商機，積極投入到房產開發的浪潮中。然而不斷上漲的開發價格，在讓眾多開發商賺到盆滿鍋滿的同時也讓不少開發商頂不住壓力，許多“爛尾樓”如同補丁般橫亙在城市地圖中。本文正是基于司法實踐中對于“爛尾樓”的處置難題，依托于筆者在多年律師從業中的經驗和實踐，謀求在無需政府資金投入的情形下，將爛尾樓后續建設完成，既解決社會穩定問題，又在最大程度上保障債權人的權益，為城市“爛尾樓”的處置尋找新的曙光。

爛尾樓；破產法；新實踐

一、“爛尾樓”概述

(一)“爛尾樓”的概念

目前，相關法律法規規章并未給“爛尾樓”下一個準確的定義，“爛尾樓”是我們生活或者建筑領域中對于已經開工建設，并已經有一定的建設成果，但由于資金鏈斷裂、違法違規、政府叫停等各種內外部的原因而被迫停工停建到達一定時間的建筑工程的一種稱呼。僅就嘉興這樣處于二三線的城市，只市區內的爛尾樓便不止十幢，甚至還有許多爛尾樓處于市區的繁華地段，例如位于嘉興市勤儉路、少年路口的慈光服飾城商場、位于勤儉路南側的鹿都購物廣場等，不僅影響了城市的整體規劃和美觀，而且浪費了城市有限的土地資源，讓普通購房投資者被迫承擔損失的同時，更增加了社會的負面資源。因此，“爛尾樓”的出現不僅對開發商、普通投資者來說等同于把錢丟入大海，激發開發商與建筑商、投資者之間的矛盾，更是對城市開發和規劃的沉重打擊，無形中增加了社會負擔，阻礙了社會經濟的發展。

(二)“爛尾樓”的成因

爛尾樓的生成原因不盡相同。筆者認為，從宏觀上看，爛尾樓是房地產泡沫破滅的必然產物，但就爛尾樓個案而言，常見的形成原因有以下幾種：一是由于開發商資金不足，在前期的開發過程中又未能及時引入資金，造成無力進行后續建設；二是由于開發商項目定位錯誤，導致預售不暢，持續建設將導致更大的損失；三是項目的開發商涉及經濟糾紛，在建工程被司機關法查封而無法處置的；四是項目開發商的投資人因涉嫌犯罪而被追究刑責任而導致項目無法進行后續建設的；五是開發商違法違規建設而導致工程被政府責令停工的等等。而筆者通過執業過程中對全市各爛尾樓工程的接觸或了解分析，其中有很大一部分的工程是因為開發商資金短缺，個別銀行或供應商通過訴訟并申請訴訟保全措施，引起鏈鎖反應，導致項目徹底無法運作而成為爛尾樓。簡而言之，“爛尾樓”有很大一部分是“形爛而神不爛”，其實際上是具有極高的開發價值的，若能通過相關政策或手段挽狂瀾于既倒，扶大廈之將傾，“爛尾樓”也能重新煥發新生，實現其應有的價值。

二、“爛尾樓”的一般處置方式

(一)一般處置方式

爛尾樓如今已成一大公害，嚴重影響城市形象，損害城市運營，破壞投資環境。爛尾樓不僅是法律問題，而且也是社會問題。特別是已經開展預售的爛尾樓，小業主是社會不安定因素，應當引起人們的高度重視。目前政府對于爛尾樓問題的處置方式，大多數是從“維穩”角度考慮，通過對話、協商甚至利用財政資金墊付部分款項的方式來安撫群眾，以期規避發生嚴重影響社會穩定的事件。

分析之前法院在處置爛尾樓時做法，也通常采用“評估-拍賣”的方式來將爛尾樓變現，所得款項用以清償債務。在這種處置方式下，由于爛尾樓的變現價格通常遠低于其能建成后的正常價格，其結果通常是除優先債權人可能部分或全部清償外，其余的普通債權人根本無法得到清償。這種處置雖然簡單、直接、快速，但即便是在爛尾樓處置完畢后，仍有大量的普通債權人因得到不清償而成為遺留問題，進而會成為“無解”的社會問題。

(二)一般處置方式的利與弊

正如上文簡述，司法實踐中對于處置爛尾樓“評估-拍賣”的方式可概括為“短平快”，即處置周期短，處置成本平，變現速度快。從某些方面來說，這種處置方式能夠給部分債權人帶來短期內的積極效益，尤其是對于拍賣價值還比較高的爛尾樓和債權順位比較靠前的債權人來說，這樣的方式能夠讓他們在相對較短的時間內獲得清償，從時間成本上來說確實是有利的。例如位于上海虹口的大正三角地廣場在2003年以4.71億元人民幣被成功拍賣，平均每平方米的建筑面積拍賣價格達6296元，這在2003年的社會環境下應當算是取得了非常良好的成果，使大部分債權人獲得了清償。然而即使如此，成功的拍賣依然不代表完美的收官，“爛尾樓”依然需要后續的建設才能成功消除其在城市中的負面效應，而拍賣只能代表一個階段的結束，“爛尾樓”的將來依舊充滿著不確定性。而這尚且是在拍賣較為成功的情況下的結果。

根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，已交付購買商品房全部或大部分款項的購房者的受償權>承包人的優先受償權>抵押權人>其他債權人。由于大部分爛尾樓是由于開發商資金鏈斷裂，甚至會出現已經收取購房者的預付款卻又未支付大量工程款的情況，根據上述法律的規定，爛尾樓的拍賣款項或許連支付購房者的債權和工程款優先權都不夠。在實踐中更多的是只能以較低的價格完成的拍賣，將造成大量的債權人無法受償，而走到這一步，司法已經窮盡了其職權。面對法律無法給予的保護，處于弱勢的購房者“要房、要證、要回報”、處于底層的建筑工人討薪，在求助法律、求助政府都無果的情況下，他們只能求助于自身，不可避免的要通過發展群體性事件來維護自身權益，影響社會的穩定。

三、創新“爛尾樓”的處置方式

(一)創新“爛尾樓”的處置方式

“爛尾樓”的產生由來已久，情況比較復雜，原因是多方面的。但從根本上說，是建設單位對項目未作深入的可行性研究、市場風險應變能力低和經營不善等自身因素造成的。以嘉興來說，根據嘉興加快現代化中心城區建設的要求，加快解決和預防“爛尾樓”問題作為今后城市規劃、建設和管理的一項重要工作，同時需在現有法律框架內創新方式方法解決現有的“爛尾樓”問題。

筆者建議充分運用我國《破產法》的相關規定。其中我國《破產法》第十九條規定“人民法院受理破產申請后，有關債務人財產的保全措施應當解除，執行程序應當中止”，使得原本被各地、各級法院查封、凍結的債務人的資產重新運作成為可能；而我國《破產法》四十二條、四十三條有關“為債務人繼續營業而應支付的勞動報酬和社會保險費用以及由此產生的其他債務為共益債務”、“破產費用和共益債務由債務人財產隨時清償”之規定，使得因法院受理破產后進入的施工企業因后續施工而產生的工程款有了支付的保障，這就為管理人引入新施工企業(即便是墊資施工)成為可能。筆者通過實踐，依據《破產法》第二十五條之規定，在第一次債權人會議召開之前，決定繼續債務人的營業，并以相關法律規定為依托，在通過債權人會議表決和法院裁定批準后，嘗試尋求引入新的施工單位，通過引入資金或者直接要求新的施工企業墊資，對由此產生的債務，根據《破產法》第四十二、四十三條共益債務的規定與引入企業約定可隨時清償，以此解決新的資金或施工企業對于受償問題的疑慮，并以建成的工程沖抵破產后繼續建設的工程款，即通過“共益債務”規則，首先解決繼續建設的問題，讓墊資企業放心投入。當然，繼續建設將會持續產生債務，這對于新引入的施工企業和現有債務人都會產生一定顧慮，畢竟要將大量的資金要投入一個已經瀕死的項目，項目完成后能否變現，繼續投入能否比原來產生更高的效益，繼續建設的過程中會否發生其他介入因素導致損失擴大等等問題沒有人能做出百分之百的保證，但依據目前的房地產市場形式和建筑物建成前后的評估價款差額、對繼續建設的風險評估等各方面來看，繼續建設無論對于新、舊債權人還是對于政府和社會都是利大于弊、前景大于風險，并且通過《破產法》上述規定的支撐，我們可以最大限度的減小和控制風險，確保各方的收益。

此外，地方政府部門亦需全力支持司法處置爛尾樓，因為一個已爛尾多年的項目，后續要開工建設，必然會遇到包括土地延期手續(包括延期罰金的確定)；因國家標準更新而發生的消防、規劃重新審核；施工許可證的變更或重新辦理；預售許可證的辦理等一系列手續需管理人到政府相關部門辦理。事實上，沒有政府就上述事項的辦理與相關部門協調一致，即便是管理人提出了能最大程度實現債權人權益的處置方案，最終可能也無法實施。

(二)新方式在實踐中的應用——以“瑞力動漫生活廣場”項目為例

在此，筆者以實踐中處理的一起“爛尾樓”利用破產程序重新運作完工的案件為例，向大家簡述這種新的處理方式在實踐中的可行性：嘉善縣人民法院于2016年3月9日裁定受理了對嘉善三浦靈狐房產開發有限公司(以下簡稱“債務人”)的破產清算，并指定本人所在的事務所為管理人。接受指定后，管理人接管了債務人財產，并對債權人的狀況進行了全面的分析。債務人是一個從事房地產開發的項目公司，其成立的目的是為了取得位于嘉善縣羅星街道子胥路東側、陽光路北側的22.773畝國有土地使用權，并在該塊上開發建設“瑞力動漫生活廣場”項目。由于債務人的原實際控制人姚某某個人債務問題，特別是在2012年9月8日因詐騙犯罪被江西省南昌市警方采取強制措施之后，債務人因資金嚴重短缺，從債務人處承攬上述工程施工任務的施工單位浙江求精建設工程有限公司也出現了嚴重的經營困難，根本無力墊資施工等諸多原因，致使“瑞力動漫生活廣場項目”至今無法建成。截止到法院受理債務人破產日，該項目僅施工至五頂板位置，且僅完成混凝土結構部分，其余的工程內容均未施工。而且，上述項目用地已抵押給了嘉興市秀洲區豐匯小額貸款有限公司及嘉興市秀洲區天豐小額貸款有限公司，抵押權金額為本金及利息合計4900余萬元。由于債務人無法向上述兩家小貸公司清償貸款本息，致使上述土地的抵押權無法釋放，從而導致上述“瑞力動漫生活廣場項目”至今無法辦理《商品房預售許可證》。另，截止到法院受理債務人破產清算之日，債務人僅向施工單位支付了485萬元工程，尚余約5000萬元的工程款本金尚未清償。除上述優先債權外，尚有沒有物的擔保的普通債權約2.1億余元，合計債權約3億余元。另，因政府國土部門在出讓該土地使用權時，附有“項目所在的街道有權以2000元每平方購買該項目10000平方米辦公樓”的條件，因該項目未建成，該街道也無法以約定的價格取得辦公樓。

鑒于上述情形，假設管理人直接按通常的破產財產處置程序(即評估——拍賣——分配)來處置的債務人的財產，經管理人測算，對于拍賣“上述22.773畝土地使用權及地上在建工程”所得價款，連清償優先債權也不夠，職工債權、稅務債權及普通債權均得不到任何清償。也正因如此，因該項目在停工后二年內發生了多次建筑工人聚集到政府、法院討要工資的情形，政府也曾為此墊付了數百萬元的工人工資款。

要實現債權人權益最大化的方案就是應設法重新找施工企業將案涉的“瑞力動漫生活廣場項目”未完工程內容繼續施工至通過竣工驗收、完成竣工驗收備案，并辦理權屬登記，然后再將建成的房產進行銷售或通過評估、拍賣變現。管理人為此擬定了另找施工單位將該爛尾樓施工完成的方案。2016年5月20日，出席債權人會議的全體債權人一致同意了管理人提出的“由浙江恒聯建設有限公司墊資施工后續工程，以部分建設房產充抵工程款，除抵工程款之外的房產用以變現清償債務”的處置方案。此后，該項目于2016年8月18日在辦妥了施工許可證后，并在G20峰會結束后正式動工。至2016年12月底，3幢15層高的主體已全部結頂，現該項目已處在最后的裝飾收尾階段。據管理人保守測算，在方案實施完成后，不但小貸公司和原施工企業的優先債權能全額清償，而且，債務人拖欠的職工工資，拖欠的國家稅款也能全額清償，連普通債權人也能有較高的比例的清償率，當然政府也能依約定的價格購得一萬平方米的辦公樓。也正因此，自開始實施方案起，除不時有債權人向管理人詢問項目進展情況外，再無一起信訪或上訪事件發生，也無任何影響社會穩定的事件發生。

四、結語

從上述真實案例可以看出，只要政府能協調相關部門，提供政策支持，為爛尾樓辦理各項手續，在我國《破產法》規定的框架內，完全有可能將爛尾樓建設完成。這種處置方式，不僅使得全體債權人的利益實現了最大化，同時也有效的維護了社會穩定。因此，筆者建議法院和政府能多加關注此種爛尾樓處置的新方式，針對轄區內的爛尾樓展開適當的調研，對有可能采用上述方式處置的爛尾項目，嘗試通過這種新方式加以處置，從根本上解決爛尾樓問題，化解社會矛盾。

筆者雖已在實踐中運用此種新方式，但對于新的處置方式的實施必然會存在一些困難，故拋磚引玉，謹以此文一述筆者之想法，望眾位同仁能以此文為石，完善筆者對此種處置方式的思考的不足。

[1]馮健.爛尾樓工程續改建的結構設計與實踐[D].華南理工大學，2012.

[2]邱倉虎.爛尾樓工程續改建時的工作程序和應注意的問題[J].建筑結構，2008(7).

[3]吳佳靜.假設開發法在爛尾樓開發價值評估中的應用[D].安徽財經大學，2013.

[4]李煒，牟偉，于磊.從濟南“第一爛尾樓”事件談依法行政的必要性——兼談修改<城市開發經營管理條例>的迫切性[J].中國房地產，2016(10).

[5]汪金敏.逆轉違約停工危機——陸家嘴最后爛尾樓成功解除總包合同并廢止保函[J].施工企業管理，2015(3).

F

A

2095-4379-(2017)13-0181-03 作者簡介：楊國江，浙江嘉誠中天律師事務所，主任律師，研究方向：民商法。