試析我國商品房買賣合同糾紛立法在法律適用中存在的問題及完善建議

張京宇

（100088 中國政法大學 北京）

試析我國商品房買賣合同糾紛立法在法律適用中存在的問題及完善建議

張京宇

（100088 中國政法大學 北京）

隨著我國城鎮一體化進程的加快，房地產行業迎來了發展的好機遇，商品房買賣市場一直呈現蓬勃發展的態勢，然而在這樣快速發展的背后，也隱藏著許多問題，如因房屋合同而引起糾紛等等，成為社會各界關注的焦點。如何從法律適用的角度解決這一問題，控制商品房買賣領域的健康有序發展成為業界學者和專家研究的重點課題。本文在分析我國商品房買賣合同相關立法現狀的基礎上，剖析其中存在的一些問題，并提出相應的建議，希望能夠對促進我國房地產的發展做出一份貢獻。

商品房買賣；法律適用；合同

隨著我國改革開放的不斷深入，我國各行各業都得到了充分的發展，尤其是房地產市場。房屋買賣、住房改革是關乎著每一個老百姓生活的民生大事，在當前的市場經濟環境下，房屋自由買賣的蓬勃發展也帶來了一系列的問題，如房屋買賣合同糾紛等，引起了社會各界的關注，針對這一問題，如何用法律的途徑來維護房產領域的和諧發展，如何通過立法來保證市場的健康運行，是當前相關學者們研究的重點。

一、目前我國商品房買賣合同糾紛的立法現狀

隨著房地產市場的蓬勃發展，房屋買賣合同糾紛也時有發生，相關領域的學者和專家一直都在不斷地努力，2003年，我國最高人民法院頒布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》[1]，隨后2005年，又繼續出臺了《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》[2]，直至2013年出來了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，《關于房地產調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知》、《關于軍事法院管轄民事案件若干問題的規定》、《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等相關文件[3]，這些政策在我國解決商品房合同買賣糾紛案件中起到了重要的規范作用，積極地促進了我國房屋買賣市場的繁榮發展。

二、商品房買賣合同糾紛立法存在的問題

1.商 品房質量評定標準和規范缺失

從我國當前已有的房屋質量規程中，絕大部分的立法方向針對的都是質檢與工程審批問題，但在合同案件中缺乏適用的依據，如果在買賣交易中的商品房里存在質量問題，那么就必然會引起買賣雙方的糾紛，而當前現有立法無法適用于民事審判實踐，因此也就急需商品房質量評定標準和規范的制定。

2.法 律規范缺乏對誠信思想要求的體現

誠信意識的淡薄是造成許多商品房買賣合同糾紛的關鍵，在商品房交易的過程中，很多情況下是樓區還正在建設中沒有交工就已經開售，合同是先于交易而簽訂的，放款也是提前繳納的，房屋質量如何，是否會達到廣告中所承諾的那樣，是對開發商誠信思想的一項考驗，因此，在法律規范中就對誠信提出具體要求，將會有效地減少糾紛。

3.拆 遷補償安置的專項立法仍不完善

我國城鄉一體化的進程不斷加快，房屋的拆遷是房地產開發中重要的組成部分，但因為房屋拆遷而帶來的問題和矛盾也越來越突顯，許多社會問題值得我們去思考，也給政府相關部門的工作造成了很大壓力，其中最突出的矛盾就在于拆遷如何進行補償方面，對拆遷安置進行專項立法將會促使房屋買賣交易環境更加平穩健康的發展。

三、完善商品房買賣合同糾紛立法的對策

1.制 定相關立法

原則上商品房買賣任何一個環節都需要制定相關標準，在立法中得以體現并進行規范，以房屋的質量管理為例，需要對質量評定的標準有一個統一且明確的規定，具體可以建立標準等級制度，由專門的職能部門按規程進行鑒定，也可由律師、購房業主等組成質量檢查團，對房屋質量進行嚴格的監控。在立法方面越細致越好，從開發商的資質、廣告審核、房屋產權都事無巨細的進行規定，使法律的適用性得到本質的提升。

2.在 地級市設立專門的房地產質量監督管理局

在地級市設立專門的房地產質量監督管理局，這一行為最本質的意義在于對房地產開發商進行實際的跟蹤監管，從而保證房屋質量，并對監管的結果建立檔案，利用網絡實現信息的聯動和共享，對于信譽不佳、有不當行為的開發商聯合工商部門、建設部門、土地部門進行備案，依據具體情況判斷其是否能夠進入市場。

3.增 強行政監管中的處罰力度

要增強行政監管中的處罰力度，目的在于增加對開發商的約束力。在房屋合同買賣發生糾紛并訴至法院的情況下，如果責任歸于開發商，那么刻意對其進行罰款，對于追求經濟利益的開發商來說可以取得明顯的制約效果，促使開發企業不要去鉆法律的空子，把心思放在質量上，增強房地產行業整體的誠信度。

4.完 善拆遷安置的相關補償條款

在我國提倡加速城市化進行的大背景下，完善拆遷安置的相關補償條款是十分有必要的，能夠有效的減少因拆遷而引發的社會問題和合同糾紛案件。我國在這方面有相關規定，此外也規定了解除合同的相關條件，如商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的情況等，對規范市場交易活動有很大的作用，但為了更好的緩解社會矛盾，要對相關立法進行細化，包括拆遷選址、審批、安置等環節，保證房屋買賣的有序進行。

5.施 行問責制度

問責制度的實施不止針對的是對買房者施行欺騙行為的企業，更要向監管部門的相關人員進行問責。限制官員權力，防止地區黨政出于私心和利益讓不法企業蒙混過關，問責制度的實施能夠有效降低損失風險，既是一種對人民群眾的保護，也是對相關行政人員自身的一種督促。

四、結論

安家置業是關系我國民生的頭等大事，房屋買賣的每一個環節都有可能出現問題，從促進社會整體文明穩定的方面來說，完善我國商品房買賣合同糾紛立法是非常有必要的，而且內容到細致詳盡，才能夠增強法律法規在實際民商事糾紛中的適用性。有利于維護社會的安定團結，促進我國經濟的和平穩定發展。

[1]柯穎.司法審判中商品房買賣合同糾紛研究——以東莞第一法院審判實踐為例[D].昆明理工大學,2014-06-13.

[2]王林輝.商品房買賣合同糾紛若干法律問題探析(上)[J]仲裁研究,2010-03-31.

[3]吳雙珠.淺析法律中商品房認購書的效力——以某商品房預售合同糾紛案為例[D].西南政法大學,2015-04-01.

張京宇（1990.10.16～），性別：女，籍貫：北京，工作單位：北京市第一中級人民法院申訴審查庭書記員，學歷：本科。