我國不動產法律問題研究

鄭博文

山西財經大學，山西 太原 030006

?

我國不動產法律問題研究

鄭博文

山西財經大學，山西 太原 030006

改革開放以來，我國城鎮化發展迅猛，不動產項目增速較快。但是，我國不動產因法律體系的缺失而存才很多漏洞，在司法實踐中出現許多問題。本文以法學理論分析為引導對不動產法律問題進行了系統研究。

不動產；法律問題；對策建議

一、不動產的概念

不動產是指不能移動的，如果移動和拆分的就可能改變其性質或損害其價值。我國物權法規定，不動產一般實行登記和公式，一般有三種形式：1設立登記，2變更登記，3注銷登記。比如，房屋屬于不動產，要向房屋管理部門進行登記比如房產證，房屋進行買賣要去房屋管理部門進行變更登記，房屋毀損要去房屋管理部門進行注銷登記。不動產范圍很廣，比如房屋，工廠里面的機器設備，汽車，只要是不能移動和拆分的一般都屬于不動產，不動產買賣需要進行登記手續的，要不辦理登記手續，那就會造成合同不成立，由此造成的損失由個人承擔。

二、我國不動產法律問題

(一)不動產信托方面的法律問題

在不動產信托方面的法律問題主要有以下三方面：第一，缺乏專門立法。雖然存在《信托法》與《公司法》，但是在不動產信托方面的專項性立法仍然缺失。第二，不動產信托財產的權源風險較高。不動產信托財產的權源風險包括不動產所有者的身份條件是否滿足法律要求，信托計劃中委托人問題以及不動產承包經營權剩余期限與信托計劃存續期限是否匹配問題。第三，不動產信托交易結構可能存在的法律風險。例如，在農村土地承包經營中，信托公司辦理土地承包經營權的登記過戶存在一定困難，對其進行實際的占有管理的可行度比較低甚至在一些地區不可行，這就造成信托公司對信托的不動產的控制力較弱，增加交易風險。

(二)不動產中強制執行的法律問題

對不動產強制執行中存在查封的效力程度和權利沖突的法律問題。一方面是不動產查封的效力，根據參與對象的不同分為三種查封對債務人、債權人以及行政機關的效力。另一方面，不動產上強制執行過程中涉及到非常復雜法律關系，不可避免會發生權利沖突，或者是利益沖突。大體而言，主要包括以下幾個方面的權利沖突：第一，抵押權和抵押權的沖突。第二，建設工程款優先權和抵押權的沖突。第三，抵押權和勞動債權的關系。

(三)不動產登記制度問題

首先，登記機關呈分散狀態。我國目前的不動產登記機關呈分散狀態，涉及不動產登記的部門有土地管理、房產管理、林業主管部門、運輸工具登記等部門。這種多頭的登記體制產生了諸多嚴重的弊端。其次，登記機關在登記的過程中存在錯誤、遺漏以及資料的遺失，給當事人造成損失，但不承擔有關責任。這種權利和義務被嚴重割裂的現象在實踐中已經產生了很多問題。

三、完善我國不動產法律的對策建議

(一)完善不動產相關法律，明確相關人員的職責

針對不動產信托方面存在的問題，可以從不動產信托運行機制和法律制度完善兩方面著手。不動產信托運行機制方面，通過在立法上通過對不動產信托的定義，設立不動產價值評估環節，選擇集中監管模式完善運行機制。法律制度完善方面，通過建立專門的不動產信托法，健全受托人相關的法律規定，明確不動產信托基金托管人的職責，確立不動產信托基金托管人的法律地位，加強信息披露制度等措施完善不動產相關法律，明確相關人員職責。

(二)杜絕“惡意訴訟”產生，確保權利人實現債權的最大化

為了防止“惡意訴訟”損害合法權利人分配不動產財產款項的發生，必須注意以下幾個問題：第一，涉案不動產財產被拍賣、變賣后，根據拍賣確認書及變賣裁定書立即確定所參與分配的債權人并作出分配方案，及時將不動產財產的拍賣、變賣款項分配給債權人。第二，在分配期間法律文書(一般是指民事調解書)尚未生效的債權人提出要求為其預留不動產分配款項的原則是不予考慮。第三，同一被執行人的多個債權人對分配方案提出異議的，則可暫時不分配執行款項，但若在異議期間又有生效法律文書要求參與分配不動產執行款項的，也不予考慮。待異議審查后，就原參與分配的債權人參與分配執行款項。

(三)出臺登記規范，解決不動產登記問題

積極出臺以不動產登記相關法律法規為依據，在依法登記的前提下，按照“以民為本、尊重歷史、因地制宜、實事求是、能辦則辦、先行登記并行完善”原則編制的規范，以解決我國當前不動產統一登記制度實施落地的過程中出現的問題為出發點和落腳點。規范需經問題征集、調研考察、起草編寫、研究論證、意見征求等環節，實現實用性和適用性之間的辯證統一。同時規范應按照問題種類，分為房屋已登記土地未登記、土地已登記房屋未登記、房地登記信息不一致、因民間借貸申請不動產抵押等多個專題(部分)，將問題處理的適用情形、處置方法、辦理要點等進行了細化和規范，以滿足各地不動產登記機構解決當前棘手問題的實際需要。

[1]危曉美.淺談不動產登記請求權[J].甘肅行政學院學報，2004(01)：25-28.

[2]季秀平.物權之民法保護制度研究[M].北京：法律出版社，2006.

[3]何志.物權法判例研究與適用[M].北京：人民法院出版社，2007.

D

A

2095-4379-(2017)13-0277-01 作者簡介：鄭博文(1989-)，男，山西石樓人，山西財經大學，法學專業研究生在讀，研究方向：物權法。