俄羅斯區(qū)分所有建筑物管理權(quán)研究

張玨楚

黑龍江大學(xué)中俄聯(lián)合研究生學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150080

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俄羅斯區(qū)分所有建筑物管理權(quán)研究

張玨楚

黑龍江大學(xué)中俄聯(lián)合研究生學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150080

現(xiàn)行《俄羅斯聯(lián)邦住宅法典》對(duì)有關(guān)住宅房屋有系統(tǒng)的規(guī)定，區(qū)分所有建筑物的相關(guān)制度也主要規(guī)定在此法典中。俄羅斯將建筑物區(qū)分所有權(quán)稱作“多套住宅房屋所有權(quán)”。本文主要介紹了俄羅斯區(qū)分所有建筑物管理的相關(guān)立法現(xiàn)狀，管理組織和管理規(guī)約。

建筑物區(qū)分所有權(quán)；多套住宅房屋；俄羅斯住宅法典

一、俄羅斯多套住宅房屋管理的立法概況

區(qū)分所有建筑物的管理，指為維持區(qū)分所有建筑物的機(jī)能，并充分發(fā)揮其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的機(jī)能，而對(duì)之所為的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)[1]。《俄羅斯聯(lián)邦民法典》和《住宅法典中》將建筑物區(qū)分所有權(quán)稱作“多套住宅房屋所有權(quán)”(многоквартивный дом)。

蘇聯(lián)解體之后現(xiàn)存的住宅服務(wù)體系費(fèi)用問(wèn)題對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)成為了棘手的問(wèn)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革之初，對(duì)多套住宅房屋管理領(lǐng)域進(jìn)行了本質(zhì)上變革的嘗試。1992年12月24日俄羅斯聯(lián)邦第4218-1號(hào)法“聯(lián)邦住宅政策總則”出現(xiàn)了這些概念，“共同管理”和“多套住宅房屋所有權(quán)人協(xié)會(huì)”[2]。

現(xiàn)行立法對(duì)俄羅斯多套住宅房屋管理規(guī)定在住宅法典第8章。第161條第一款首先明確了對(duì)多套住宅房屋管理的目的：保障公民居住條件良好和安全；保障屬于多套住宅房屋的共有財(cái)產(chǎn)部分；解決多套住宅房屋共有財(cái)產(chǎn)使用問(wèn)題；提供給居住在多套住宅房屋中的居民市政公用服務(wù)。

二、俄羅斯多套住宅房屋之管理團(tuán)體

為協(xié)調(diào)不同建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的利益，解決彼此的糾紛，需要建立統(tǒng)一的管理團(tuán)體。在區(qū)分所有人團(tuán)體內(nèi)部，一般設(shè)立兩個(gè)管理機(jī)構(gòu)：區(qū)分所有人大會(huì)和管理委員會(huì)[3]。

(一)全體大會(huì)

全體大會(huì)的主要職權(quán)有：作出有關(guān)多套住宅房屋重建(包括擴(kuò)建和增建)，大修和大修基金的使用的決議；作出使用和限制使用坐落在多套住宅房屋范圍內(nèi)的地塊的決議；作出決議使用多套住宅房屋共有財(cái)產(chǎn)；選擇多套住宅房屋管理方式等。

多套住宅房屋所有權(quán)人有義務(wù)每年舉行年度全體大會(huì)。除了舉行年度全體大會(huì)，多套住宅房屋所有權(quán)人還可召開臨時(shí)大會(huì)。依據(jù)投票程序所作出的全體大會(huì)決議，經(jīng)參加該大會(huì)的全體人員多數(shù)決通過(guò)；對(duì)多套住宅房屋大修，需要經(jīng)多于50%的全體所有權(quán)人通過(guò)；重建、大修基金數(shù)額等事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體所有權(quán)人的2/3的多數(shù)決通過(guò)。

(二)住房所有權(quán)人協(xié)會(huì)

住房所有權(quán)人協(xié)會(huì)是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人協(xié)會(huì)的一種類型，多套住宅房屋所有權(quán)人為了共同管理共有財(cái)產(chǎn)以及實(shí)現(xiàn)管理目的的活動(dòng)而由所有權(quán)人聯(lián)合建立。住房所有權(quán)人協(xié)會(huì)自國(guó)家登記起具有法人的性質(zhì)[4]。

住房所有人協(xié)會(huì)章程由全體大會(huì)經(jīng)過(guò)法定程序以參加大會(huì)的全體成員多數(shù)決通過(guò)。協(xié)會(huì)以其所擁有的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任；協(xié)會(huì)對(duì)成員的債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任；協(xié)會(huì)成員對(duì)協(xié)會(huì)債務(wù)也不承擔(dān)責(zé)任。住房所有權(quán)人協(xié)會(huì)的權(quán)利有：根據(jù)法律規(guī)定簽訂管理合約，對(duì)多套住宅房屋進(jìn)行維護(hù)和修繕；確定年度對(duì)多套住宅房屋維護(hù)和修繕的收入和支出預(yù)算，多套住宅房屋大修和重建的花費(fèi)，列入儲(chǔ)備資金的專項(xiàng)費(fèi)用以及其他開銷；根據(jù)年度收入和支出預(yù)算，按照多套住宅房屋共有財(cái)產(chǎn)權(quán)的份額對(duì)住宅所有權(quán)人收費(fèi)；履行服務(wù)；根據(jù)合約給予履行協(xié)會(huì)工作和提供協(xié)會(huì)服務(wù)的工作人員工資等。

三、俄羅斯多套住宅房屋之管理規(guī)約

為謀共同利益，確保良好的生活環(huán)境，由全體業(yè)主透過(guò)業(yè)主大會(huì)而就物業(yè)的管理、使用、維護(hù)與所有關(guān)系等制定管理規(guī)則[5]。《俄羅斯聯(lián)邦住宅法典》在管理權(quán)一章的第162條詳細(xì)規(guī)定了多套住宅房屋管理合約。

管理合約的內(nèi)容：被管理的多套住宅房屋共有財(cái)產(chǎn)組成和該房屋的地址；管理多套住宅房屋的管理工作和服務(wù)清單，多套住宅房屋共有財(cái)產(chǎn)的維護(hù)和修繕的服務(wù)和工作清單，更改該清單的程序以及由管理組織提供的市政公用服務(wù)的清單；確定住宅維護(hù)和修繕費(fèi)用和市政公用服務(wù)的費(fèi)用的程序，以及記錄該花費(fèi)的程序；對(duì)管理組織履行管理合約的職責(zé)進(jìn)行監(jiān)督的程序。

[1]陳俊樵.論區(qū)分所有建筑物之管理組織[J].中興法學(xué)，1986，24：191.

[2]Айман Т.О.Жилищное право Российской Федерации.-М.：ИНФРА-М，2002.-347 с.

[3]房紹坤.建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)造[J].法學(xué)研究，1994，2：35.

[4]Кириллов Э.Я.Товарищество собственников жилья：практическое пособие.-М：ЗАО ИКЦ "ДИС"，2005：160 с.

[5]陳華彬.論區(qū)分所有建筑物的管理規(guī)約[J].現(xiàn)代法學(xué)，2011，4：49.

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2095-4379-(2017)13-0265-01 作者簡(jiǎn)介：張玨楚(1992-)，女，漢族，天津人，黑龍江大學(xué)中俄聯(lián)合研究生學(xué)院，2015級(jí)法學(xué)研究生，研究方向：民商法。