一屋二賣權(quán)利人利益的保護(hù)

彭 靜

交通銀行云南省分行，云南 昆明 650000

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一屋二賣權(quán)利人利益的保護(hù)

彭 靜

交通銀行云南省分行，云南 昆明 650000

我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)槿狈ο嚓P(guān)法律制度的約束、登記制度不夠完善，很多措施還未得到有效落實(shí)，導(dǎo)致一屋二賣的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。在這樣的背景下，以“一屋二賣”為例，具體研究該種社會(huì)現(xiàn)象容易給各方權(quán)利人造成的危害，同時(shí)找出救濟(jì)的方式。

一屋二賣；先買受人；后買受人；利益保護(hù)

一、一屋二賣中房屋所有權(quán)問題

(一)“登記在先”原則

《物權(quán)法》第九條這樣規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)展變動(dòng)，必須經(jīng)過法律的登記；未經(jīng)法定程度登記的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)，不會(huì)發(fā)生法律效力。由此可以看出，我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采用的是登記生效原則，即必須經(jīng)過法定程序辦理登記，物權(quán)才可以依法變動(dòng)。因此在一房二賣的案件當(dāng)中，哪個(gè)買受人已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，就取得了對(duì)該房屋的所有權(quán)。如果該買受人向法院提出確權(quán)請(qǐng)求，法院應(yīng)當(dāng)支持。

(二)“占有在先”原則

根據(jù)《物權(quán)法解釋》當(dāng)中第2款規(guī)定：如果多個(gè)買受人都沒有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記手續(xù)，此時(shí)占有該房屋的買受人有權(quán)向法院提出，要求出賣人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在房屋買賣合同當(dāng)中，當(dāng)事人對(duì)房屋的占有是以債權(quán)為基礎(chǔ)，是合法有效的。如果多個(gè)買賣合同的買受人都沒有辦理過戶登記，此時(shí)交付不動(dòng)產(chǎn)的買受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有的權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。其他買受人因此所遭受的損失，有權(quán)向出賣人請(qǐng)求賠償。

(三)“預(yù)告登記”原則

《物權(quán)法》20條中規(guī)定：雙方當(dāng)事人已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同，為了保證將來物權(quán)能夠得以實(shí)現(xiàn)，買受方可以遵循法律途徑，向有關(guān)機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記。如果該房屋已經(jīng)依照法定程序，辦理了預(yù)告登記，出賣方未經(jīng)過權(quán)利人的同意，擅自轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，不發(fā)生法律效力。由此看出，預(yù)告登記制度的設(shè)立是為了保障買受人的權(quán)利在將來能夠得以實(shí)現(xiàn)。

二、一屋二賣中權(quán)利人利益救濟(jì)

(一)區(qū)分善意和惡意

通過對(duì)“善意”的定義可以看出，“善意”包括三項(xiàng)特征：一是善意并不是某種實(shí)體，而是行為人的內(nèi)心狀態(tài)；二是從常理上來說，行為人不知道，或者不可能知道自己的行為欠缺法律依據(jù)；三是從主觀上來說，行為主體認(rèn)為自己是處于善意心理，才做出了這樣的行為。

惡意與善意是相對(duì)的，反映的是人內(nèi)心不真誠的一面。在實(shí)踐中，行為人明知道本次的行為欠缺法律依據(jù)，或者對(duì)方的行為缺少法律支撐，而故意為之的心態(tài)，屬于惡意的心態(tài)。

(二)先買受人與善意后買受人

在先買受人并未辦理過戶登記，并且為實(shí)際使用該房屋的情況之下，后買受人可能存在善意的主觀狀態(tài)，此時(shí)雙方應(yīng)當(dāng)處于相同的法律地位，如何保護(hù)這兩者的權(quán)益，是值得考慮的問題。

第一，雙方盡快尋找出賣人，要求辦理過戶登記，以求得到物權(quán)法的保護(hù)。先買受人只要未與出賣人辦理過戶登記，出賣人就仍然是該房屋的所有人，其與后買受人進(jìn)行交易行為并無瑕疵。此時(shí)無論是先買受人，還是善意的后買受人，他們與出賣人的債權(quán)都得到我國債法的保護(hù)，只具有相對(duì)性，不具有排他性。因此雙方當(dāng)中的任何一方，要想盡快確定產(chǎn)權(quán)的歸屬，就必須完成過戶登記，通過對(duì)外公示的方式來獲得物權(quán)，使之具有對(duì)世的效力。

第二，如果先、后兩個(gè)買受人都未辦理過戶登記，那么雙方都無法獲得該房屋的所有權(quán)，此時(shí)還可以通過要求出賣人交付房屋的方式，希望基于占有房屋的事實(shí)來期待得到法律的保護(hù)。比如當(dāng)其他人作出有損房屋的行為時(shí)，可以享有占有物返還請(qǐng)求權(quán)。同時(shí)在實(shí)際占有房屋的前提之下，可以優(yōu)先要求出賣人輔助自己完成房屋的過戶登記。

(三)非善意后買受人與先買受人

在先、后買受人都為實(shí)際占有該房屋的情況下，通常來說先買受人都是主觀善意的，但是后買受人可能存在著惡意串通的情況，此時(shí)先買受人則可以主張之后成立的買賣合同無效，盡管后買受人已經(jīng)完成了房屋的過戶登記，也會(huì)被宣告該登記行為無效，進(jìn)而可以繼續(xù)主張出賣方的違約責(zé)任。而如果后買受人是單純的善意，并沒有惡意串通的行為，雖然主觀意愿上的危害性較小，但是與先買受人的善意相比，仍然存在瑕疵。即作為一個(gè)理性的人，在房屋交易當(dāng)中并沒有盡到注意義務(wù)，預(yù)測(cè)到房屋產(chǎn)權(quán)上存在的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)無論后買受人是否已經(jīng)辦理過戶手續(xù)，先買受人都可以以主觀惡意為由，主張后成立的買賣合同無效，要求出賣人繼續(xù)履行與之簽訂的合同。

三、結(jié)語

一房二賣的情況履行不止，可以通過法律制度的完善，來更好地規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，相信隨著我國《物權(quán)法》《合同法》等法律制度的不斷完善，一方二賣中各方權(quán)利人的利益一定能得到更好保護(hù)。

[1]王文麗，王歡歡.論房屋二重買賣中的第二個(gè)買賣行為[J].江大周刊：論壇，2012(3).

[2]陳希國.論一物二賣的典型形態(tài)及法律應(yīng)對(duì)——種類型化分析視角[J].山東大學(xué)，2014(5).

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2095-4379-(2017)13-0249-01 作者簡介：彭靜(1986-)，女，漢族，云南昆明人，本科，就職于交通銀行云南省分行，研究方向：民商法。