個人住房期房抵押貸款擔保體系的法律問題思考

謝 剛

成都公證處，四川 成都 610000

個人住房期房抵押貸款擔保體系的法律問題思考

謝 剛

成都公證處，四川 成都 610000

房地產行業一直都是我國十分重視的行業，其與我國廣大人民群眾的住房消費情況緊密相關，近些年我國城市居民的消費信貸迅速發展，并且在住房抵押貸款方面的金額也在不斷上升。在這一背景下，我國個人住房期房抵押貸款相關的擔保問題非常值得思考。對此，本文則主要深入分析和探究其中有關法律風險方面的問題，并就其問題給出相應的建議。

個人住房；期房；抵押貸款；擔保；法律

在我國個人住房抵押貸款當中，擔保的主要形式為抵押擔保、質押擔保、保證擔保，這樣的擔保形式各有相應的要求。但是針對個人住房期房抵押貸款存在一定的特殊性，在風險方面實際比較大。就這一問題，以下則從其中關于擔保的相關制度法律進行深入探討，并就其擔保體系的法律及制度提出幾點看法。

一、個人住房期房抵押貸款中的風險

(一)個人住房期房抵押貸款

我國現在對商品房實行預售制度，政府通過發放《商品房預售許可證》對商品房銷售進行監管。房地產開發企業在建中的房屋稱為期房，期房僅在取得《商品房預售許可證》前提下方能對外銷售。

我們經常聽到看到房產抵押貸款，即住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者發放大部分購房資金，購房者以自己收入分期向銀行支付本息，在貸款尚未結清前以其購房契約向銀行作抵押。

期房抵押的標的物是期房，在期房抵押期間，樓宇實際上并不存在，抵押人無法取得所預購樓宇的所有權，他向債權人提供的還款擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，也就是一種期待權。

根據《擔保法》第34條相關規定，期房只要辦理了抵押登記以后就可以抵押。

(二)期房抵押應注意的問題

1.抵押人是期房的預購人

期房抵押中，抵押人只應該是預購人，絕非是開發商。實際操作中，房地產開發企業在從銀行辦理房開貸時將土地使用權連同在建工程作為標的抵押給銀行，必須明確該法律行為是“在建工程抵押”，也就是在房屋尚未出售的前提下設定的抵押，而不是期房的抵押。對已經預售的商品房，開發商不能再設定抵押，否則會引起預購人購買權與開發商抵押權相沖突的狀態。

2.須簽訂有效的商品房預售合同

期房抵押合同僅僅是一個從合同，須以主合同的有效為前提，而主合同是商品房預售合同。商品房預售合同的有效須包括：一方面預購人與預售人簽訂了期房合同，并按合同約定支付了一定比例的購房款；另一方面開發商的預售行為必須是符合法律規定的。

3.期房抵押必須辦理抵押登記

期房抵押屬于房地產抵押范疇。根據我國房地產管理法和擔保法的的規定，房地產抵押合同自簽訂日起三十日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。抵押登記是抵押權獲得公信力的必要途徑，辦理期房抵押時，登記機關需在合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。

(三)期房抵押貸款當中的風險

從當下個人住房期房抵押貸款的風險來看，具體可能會面臨以下幾點風險：(1)借款人在期房抵押期間，如果要進行債權的變現需要滿足一定的條件，并且很可能會遭受一定的損失，如金融投資受到限制，資金周轉不靈等情況；(2)期房抵押貸款與現房抵押貸款的風險本身要大，例如期房隨市場價格波動預售合同中的價格也會發生變化，如果市場不景氣期房價值下跌，就銀行層面而言，是得不償失的[1]；(3)在期房抵押貸款期間，如借款人不能夠按照約定在時間范圍內支付利息或者借款項，借款人則可能面臨信用風險，從法律層面來講，借款人可能會面臨債權風險，后續若借款人要向銀行貸款等均會有不利的影響。除了以上提及的三點風險之外，其中還存在其他的風險，而處理這些風險則需要在很大層面依靠法律，但是當前關于期房抵押貸款擔保的相關法律、體系具體也存在著一些問題[2]。就此，以下則主要從法律的角度對期房抵押貸款擔保體系進行深入的探討。

二、期房抵押貸款擔保體系的法律問題分析

依據我國關于個人住房抵押貸款擔保相關法律，目前在期房抵押貸款方面實際還缺少更為有效的擔保機制，擔保具體落實存在一定的難度[3]。首先，在辦理期房抵押貸款過程中，申請的手續比較繁瑣，需要花費一些時間，例如提供相應的證明、簽訂合同等，但這些實際上不能從根本上解決擔保落實和實現問題。

而針對期房抵押貸款擔保中可能發生或面臨的風險，當前也缺少比較完善的法律保障，這對借款人、銀行應對期房抵押貸款的風險也是不利的[4]。就期房抵押貸款，我國《擔保法》已經明確寫明了擔保物的相關規定，如什么可以作為擔保物、擔保物價值評估、處置等等。整體看《擔保法》，其規定、要求以原則性的內容為主，借款人(債務人)若不能履行期房抵押貸款中的合約條款，具體進行法律、法規的操作實際也面臨問題，這就容易造成個人住房期房抵押貸款中抵押物難以處置等的情況。

例如，根據《擔保法》第五十三條規定：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。”由此可見，在處理抵押物方面，具體可采用三種方式，即折價、拍賣和變賣，依據相關法律法規為銀行處理借款人期房抵押貸款問題方面提供了方法，但同時銀行也只能通過以上三種方法處理，這也意味著銀行以其他形式處理抵押物的權利被剝奪。如此一來，銀行則面臨抵押物難以處置的問題。

又例如，依據《擔保法》，對于期房銀行憑借貸款人的抵押預告登記充分享有抵押權，但是在期房抵押貸款的實際情況下，相關學者、專家就此提出銀行不能僅僅憑借抵押預告登記就享有抵押權，而這方面的問題為銀行維權也帶來了許多困擾[5]。

關于期房抵押貸款擔保的法律問題，以下通過一個相對簡單的實例就其中涉及到的抵押登記問題進行分析：(1)黃先生于2012年9月上海購買了房屋，房地產開發商已經能夠交房，但是在黃先生還沒有房產證，出于避稅的考慮，想在5年之后再進行過戶。同時，為了防止房屋被再次出售，黃先生想辦理抵押登記，正在考慮是否進行辦理期房抵押手續。(2)案情分析：基于黃先生購房情況，以及根據《擔保法》，期房除了能夠給銀行做房貸抵押之外，其它抵押均不可以。因此，黃先生不能辦理期房抵押手續。

基于以上案例可知，個人在住房期房抵押貸款擔保的相關法律十分明確，但同時也存在一些不夠完善的地方。綜合以上幾點關于期房抵押貸款擔保體系的法律問題，歸根結底還是由于這方面的法律還不夠健全和完善。就此，針對個人住房期房抵押貸款擔保體系的法律問題，筆者有以下幾點看法。

三、個人住房期房抵押貸款擔保體系法律問題的建議

面對期房抵押貸款的形式，為降低該形式帶來的風險，筆者認為具體可以從以下兩個方面采取措施。

(一)健全個人信用評估制度

在進行期房抵押貸款相關事宜的處理之前，銀行就借款人的基本信息進行信用記錄的查詢、驗證，而后進行綜合性的評估，或者針對借款人期房抵押貸款的具體要求進行評估，形成貸款申請者的基本信用資料。通過該信用資料的建立健全，對借款人形成一定約束，再加以法律的形式來確保該信用評估制度的構建、實施，一旦借款人人出現違背合約的情況，違約者的信用出現危機從而也使其損失更大，這對銀行維權以及降低期房抵押貸款風險具有較好的作用，風險處理也相對容易一些。基于此，政府同時也應當重視信用制度的建立，并針對信用進一步加強立法，確保個人信用建設的法律環境。

(二)健全法律擔保機制

就個人住房期房抵押貸款擔保方面，健全法律擔保機制主要還是針對《擔保法》以及《物權法》中的第十六章的內容進行。由于當前我國購房整體環境、銀行金融業的發展等與過去相比，發生的變化比較大，因此在《擔保法》、《物權法》方面也應當做出相應完善和健全。

例如，針對《物權法》第二章第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”就該項條例以及《擔保法》，期房抵押貸款過程中，貸款人辦理了抵押登記，在法律上銀行就擁有了抵押權，關于這一點具體還應當進行進一步的修訂，重點保護借款人人、銀行雙方的利益。又如借款人在期房具備辦證條件后，銀行要積極跟進過戶及抵押進度，寧可墊付稅費，也不要由于借款人的拖延而將其擱置，如此也可降低法律的限制以及降低期房抵押貸款的風險。

四、結語

綜上所述，個人住房期房抵押貸款擔保作為當前比較常用的購房、融資方式，在具體進行該抵押貸款過程中則還需要嚴格依照相關的法律處理。而就其中存在法律問題，本文以上結合期房抵押貸款的風險進行了具體的分析，并提出了幾點建議。由于篇幅限制，以上探討和分析還并不全面，但仍希望可以就期房抵押貸款擔保體系的法律問題提供一些參考。

[1]段添天.個人住房抵押貸款風險防控法律制度研究[D].云南大學，2010.

[2]吳志宇.論我國個人住房抵押貸款擔保模式的選擇[J].華北電力大學學報(社會科學版)，2010，03：65-70.

[3]陳磊.我國個人住房抵押貸款的風險及防范措施[J].黑龍江對外經貿，2010，06：130-131.

[4]武力寧.關注個人住房抵押貸款中的法律風險[J].青海金融，2008，12：50-52.

[5]黃梅.緊縮政策下——警惕個人住房抵押貸款的法律風險[J].湖北農村金融研究，2008，11：45-48.

D920.4

：A

：2095-4379-(2017)27-0122-02

謝剛(1961-)，男，漢族，四川成都人，中共黨員，本科，成都公證處，三級公證員，研究方向：民法、經濟法等。