房地產現狀及走勢分析

李云 河北省地礦局探礦技術研究院

房地產現狀及走勢分析

李云 河北省地礦局探礦技術研究院

房地產市場在2016年持續“過熱繁榮”，已成為帶動中國經濟的主要力量，與此同時積累了“泡沫破裂”的風險，在政府密集出臺調控政策的背景下，調控效果仍未達各界預期。本文將從房地產市場推動力及風險角度分析市場現狀，并對短期市場走勢做簡要預測。

房地產 去庫存 經濟走勢

一、房地產市場現狀分析

2016年我國房地產創下多個紀錄，政策變化最多、成交規模最大、地價房價新高。此外，一年之中調控政策先松后緊，差異之大實屬罕見，這也間接體現了中央對有效調控房地產市場的迫切性。在調控背景下，房地產熱度依舊不減、甚至繼續上漲的現象，很值得討論研究。下面針對目前我國房地產現狀，對推動動力及帶來的風險做簡要分析。

（一）“牛市”的四大動力。2016年全國房地產市場上漲主要受到四大推動力影響：

動力一：去庫存政策

房地產去庫存政策并未達到預期目標，要從中央經濟工作會議上提出的幾大去庫存路徑來分析。

一是戶籍改革。在實際操作中，這一政策即使在政策補貼下，仍然無法形成他們的實際購買力，因此效果并不好；二是發展住房租賃市場。在目前狀況下，房屋租賃的投資價值過低，尤其是三四線城市的租賃需求很少;三是鼓勵房地產業兼并重組;四是擴大政府購買。該政策旨在打通商品房與公租房的轉化渠道，然而事實上由于政府財政收支壓力及商品房價格過高等原因，對于去庫存的作用微之甚微;五是取消限購政策。

通過對上述政府監管路徑的分析可見，去庫存政策不僅沒有達到預期目的，反而在一定程度上推動了房地產市場上漲。

動力二：流動性過剩

2008年金融危機后的每一輪房價上漲，根本的動因卻都是流動性過剩。迄今為止，中國民間的投資渠道依然十分狹窄有限，在實體經濟不景氣的時代，長期寬松貨幣政策所釋放的巨大的流動性只能流向股市、樓市等極少出口。而2015年夏天股災之后，由于股市的低迷，投資和投機資金的流向更為收窄。造成過多資本流向房地產市場，助力了它的瘋狂增長態勢。

動力三：人民幣貶值預期

與2008年到2010年的那一波上漲相比，2016年的房價飆升還多了另一個重要誘因，即人民幣貶值預期。為了緩解資本出逃壓力，央行和外匯當局收緊了外匯管制，造成外匯兌換尤其是向境外匯款變得極為困難。于是選擇了投資房產，紛紛成為房地產市場上漲的助推者。

動力四：土地價格增長

根據粗略計算公式，房價=土地成本（30%）+開發費用（10%）+建安成本（20%）+稅費（15%）+利潤（25%），由此可見，土地價格對房價有極為重要的影響。地價的上漲不僅能直接導致房價的上漲，也會使購房者形成樓價上漲的預期，間接導致房地產市場升溫。

（二）“牛市”背后的整體經濟風險。2016年房價暴漲是在中央將房地產調控作為工作重點之一的背景下發生的，比以往蘊含了更大的風險。此輪房地產升溫已不僅是資產泡沫的問題，而對整體經濟構成了諸多風險，足以引發警惕。

風險一：與經濟走勢不符，缺乏基本面支撐

當前的房地產上漲趨勢既沒有良好的經濟預期，也沒有居民收入大幅上漲作為支撐，經濟主體活力仍然較差，在此背景下，房地產一落攀升，高杠桿獲得了超額利潤，同時也放大了風險，一旦情況轉差，金融風險必將增加。

風險二：恐慌性、投機性購房增加經濟脆弱性

房價爆發的原因主要是資金潮下的資產荒，導致購房者出現了恐慌。一旦政策收縮，恐慌性購房恐難以持續，其風險不言而喻。

風險三：加大貧富差距，損害社會公平

中國收入分配問題始終是國內外關注焦點，原因是中國的基尼系數過高，一度達到4.9，收入分配嚴重不平等。

風險四：資金脫實向虛，抑制實體經濟發展

資本的存在就是要以利潤最大化為目的，因為房地產利潤豐厚，遠超出實體行業收益，因此愿意辛辛苦苦做實業的人越來越少、企業家創新信心不足。已嚴重擠壓了實體經濟，使實體經濟陷入困境。

風險五：綁架政府，政策進退兩難

如前文所述，2016年“去庫存”位列五大任務之一，但實際上卻推升了一、二線城市房價過快上漲。目前政策層面已陷入兩難，一旦調控，力度把握困難，在經濟下行形勢下，又怕用力過度、打擊經濟、造成不可預期的損失。

二、房地產市場走勢判斷

12月中旬的中央經濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”，要加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。2017年5月1日起中國政府以“定向加息”等方式來調控房地產市場，因此預期2017年下半年起樓市將逐步趨穩，投資增速有望降溫。

長效機制意味著要全面處理住房消費和投資、房地產和經濟增長、存量房和增量房等多重關系。主要集中在以下幾方面：一是由于經濟放緩、穩增長壓力大，穩定住房消費、加強保障房建設等措施會繼續推進；二是深化型城鎮化，加快戶籍改革，擴大住房需求；三是堅持“因城施策”方針。四是積極推行房地產稅改革，對各環節稅收進行調整，減少交易稅費、增加保有稅費，調節財富分配不公。五是重點城市繼續調整土地供給結構，繼續加大供地力度，提升土地供應靈活性，穩定市場對住宅用地供應的預期，防止恐慌性情緒。

此外，預期房地產短期內出現崩盤的可能性很小，基于以下四點原因：一是剛性需求較強，自主性需求和二胎政策放開后的改善性需求還較為旺盛，且城鎮化導致的住房需求也將穩定增長，難以出現全國性房價大幅下跌。二是個人購房貸款占比大、質量高，不會爆發“次貸式”風險。三是我國財稅和貨幣政策較為穩健，不存在“次貸式”的誘因和金融體系缺陷。四是行業集中度不斷提高，抗風險能力強。

[1]劉志彪.去庫存政策難解房地產之痛.中國證券期貨,2016(1):70-73

[2]中國指數研究院.中國房地產市場2016總結與2017趨勢展望.發布于首屆中國房地產大數據年會

[3]合富輝煌.三大動力致2016年房地產市場加快上漲.2017年1月3日載于新華網

[4]黃志龍.房地產去庫存政策為何事與愿違.2016年10月11日載于搜狐財經

[5]沈建光.房地產國家牛市的八大風險.2016年10月3日載于FT中文網