淺析房地產交易中法律風險與防范

王 龍

（350003 福州軍事檢察院 福建 福州）

淺析房地產交易中法律風險與防范

王 龍

（350003 福州軍事檢察院 福建 福州）

受近幾年購房熱潮的影響，房地產的價值水平正在以逐年上升的趨勢發展著，給該行業帶來了十分可觀的發展前景。對于百姓來說，房地產交易是購房過程中的重要環節，但因大多數百姓都并非房地產專業人員，因此對房地產交易過程中的各個法律細節無法做到完全了解，法律意識也較為模糊，這使得百姓在交易過程中存在許多風險，購房者自身權益缺乏維護與保障，導致購房后期常常出現許多無法避免的矛盾。對此，為深入探討該話題，本文對房地產交易中存在的法律風險展開分析，并提出相關防范對策。

房地產；法律風險；防范

房地產的交易過程牽涉著許多的復雜問題，任何一個問題都有可能在此次交易過程中發生，這些問題會導致房屋的交易環節變得繁復，同時風險系數也會加大。法律風險是房地產交易過程中最常出現的風險，售房者能夠通過利用法律中的各個漏洞以及空白來達到房屋交易的目的，使得購房者在交易過程中極易疏忽各個法律漏洞，最終無法維護自身合法權益，給購房者帶來了極大損失。因此，了解房地產交易中的各個法律風險對于購房者來說十分重要，購房者必須明確房地產交易中的各個流程，對自身權益有較高的認知，這是使各個風險得到規避的重要方式。

1 房地產交易中法律風險與防范

1.1 房屋買賣合同無效風險

對于房地產交易來說，房屋買賣合同是交易成功的前提，分辨房屋合同是否有效是保障雙方權益的重要保證，因此，對于購房者來說，有效的和合法的房屋買賣合同是必須重視的問題。我國法律對于無效的房屋買賣合同提出過詳細規定，對無民事行為的購房者其可由法定代理人進行合同簽訂，否則該合同將會無效。而該法律中所指的無民事行為的人屬于患有精神疾病、年齡過小、智力低下等人群，因此需由法定代理人來完成簽訂過程。此外，還有兩種情況下簽訂房屋買賣合同也被定為無效。第一，售房者采用欺騙和隱瞞的方式及手段導致購房者出現錯誤認知從而簽訂的房屋買賣合同為無效，第二，當事人受到對方的恐嚇或威脅時產生恐懼心理時所簽訂的房屋買賣合同也被定為無效。因此，在房地產交易過程中，需對雙方當事人的簽訂意愿、簽訂狀況以及簽訂人的能力問題等進行充分考慮，不可在損壞當事人利益及他人利益的前提下簽訂房屋買賣合同[1]。

1.2 銀行貸款審批未通過風險

在房地產交易過程中，若購房者在向銀行申請貸款時其審批出現未通過，賣方則會出現不過戶現象。若在房地產交易過程中出現這類問題時，則需根據雙方當事人所簽訂的購房合同來進行定奪，再根據合法權益采取其他措施。按照常規來說，這類事件的合同約定一般會有三種：第一，若買方出現了銀行貸款審批不通過問題時，買方可在當天選擇采用現金的方式進行補缺，該方式對出售方的自身權益有維護作用；第二，若銀行貸款未通過，其中一方都可有權利解除合同，購房者也可繼續向其他銀行申請貸款，該方式對買房權益有維護作用。第三，未對貸款審批不通過或貸款不足方作出該約定，這種狀況則需根據其他法律來判斷雙方交易者的各個違約責任。在面對這些風險時，購房者在房地產交易中占據著主要作用，其需對銀行貸款事項做到密切跟蹤與關注，提前發現風險并盡早采取其他措施補足余款，避免在交易時間時出現該類事件，這是規避風險的重要舉措。對房屋買賣合同中未標明貸款審批不通過約定，買方和賣方可進行協商，增加賣方有權幫助買方進行貸款的事項[2]。

1.3 房屋在出租期間出售的風險

按照我國法律法規，房屋若在處于出租期間進行出售時，承租人是享有購房優先權利，因此，出售者在出售房屋時，應將租客所享有的優先權利進行詳細說明，但是需注意的是，即使出售者未通知承租人該事項，承租人的優先購買權利仍然是有效的。我國最高人民法院曾經關于該事件提出有關規定：出租者在租房時為在有效時間內告知承租人其有優先權購買該房的權利或承租者在購買權上受到他人的侵害時，承租人是有權向出租人提出賠償責任的。因此，賣方在未征得租客的同意時就擅自將房屋出售于他人，其所簽訂的交易合同是無法獲得法院認可的。對此，為避免后期發生其他糾紛，購房者在房地產交易過程中，可對售房者提出相關要求，要求其在征得租客放棄購買權的前提下，再來簽訂交易合同，這是避免后期糾紛事件發生的重要措施[3]。

1.4 買方在交付定金后賣方不履行合同的風險

按照房地產的交易過程來說，買方在完全交付買房金額前可以交付一定的定金作為擔保，當買方在后期將剩余的購房金額補足后，定金可將其收回或作為房款一部分。當買方付完定金后后期未履行合同約定時，則無權利要求對方退回定金，若賣方在收取定金后，未履行合同約定時，則需返還雙倍定金給買方。在房地產交易過程里，這種情況時有發生，當買方按照定金要求支付給售房者時，雙方在此過程中未簽訂相關合同或協議，出現這種問題時極易發生其中一方反悔不簽訂合同的現象，再加之未有相關條款證據作為定金支付依據，因此守約的那一方難以對自身合法權益進行維護。在這類風險上，買房和賣方在交付定金環節時就需簽訂合同或協議，將房屋信息以及定金金額等信息進行明確標示，且將購房時間在合同內也一并進行明確標注。

2 結束語

綜上所述，房地產交易時常常會存在許多潛在風險，這些風險對于雙方來說均可能會帶來一定的利益損失，因此，當事人在進行房地產交易時，應對這件事做到加以重視，同時對各個交易環節做到謹慎進行，具備一定的風險意識，可向法律人員咨詢其交易信息是否會對自身權益造成損害，同時，也對房地產交易中較常出現的漏洞做到及時發現，在簽訂合同時詳細檢查合同內容是否存在漏缺，避免后期糾紛事件的發生，也給自身權益帶來更高保障，這對于房地產交易的雙方人員來說都十分重要。

[1]王純.房地產領域法律服務與市場開拓——探究法律風險評估與防范機制[J].才智,2016,3(09):190+192.

[2]顧潯.中國企業海外購置不動產的法律風險防范——尼日利亞土地交易理論與實踐[J].政法論叢,2014,1(01):135-144.

[3]李杵.淺論房地產開發商法律風險——論銷售中法律風險的防范[J].法制博覽(中旬刊),2013,1(08):278.