淺析不動產善意取得的構成要件
——由一例房產糾紛案件引入

張倩慧子

山西省太原市萬柏林區政府采購中心，山西 太原 030024

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淺析不動產善意取得的構成要件
——由一例房產糾紛案件引入

張倩慧子

山西省太原市萬柏林區政府采購中心，山西 太原 030024

善意取得制度是我國物權法規定的一項基本制度，在一定程度上維護了權利人的所有權等物權，但在行使過程中也暴露出不足之處。本文以2016年發生的一例離婚案件的財產確權為視角，分析不動產的善意取得制度的構成要件，將案件與學理相結合，并對目前我國相關制度的立法和完善提出了建議。

善意取得；糾紛；要件

劉某與安某系夫妻，雙方婚后共同財產中有房屋一套，房權證所有權人為安某。2014年底，孫某得知安某欲將房屋出賣的消息，便提出出資90萬元來購買該房屋。得到了安某的同意之后，孫某付清了全款，完成了過戶，在2015年9月21日獲得了房屋權證。2016年年底，劉某欲起訴離婚，法院確認財產時才得知安某已經將房屋賣出，于是其向法院申請買賣無效。經劉某申請，有關部門最終將安某所賣出的房屋定價為99.65萬元。

一、不動產善意取得簡述

善意取得是由于對物不享有處分權的人把暫時占有的動產，或由于登記錯誤等原因而記在自己名下的不動產轉讓給他人而產生，“他人”在法律實務與學理中指的是不知所有權的第三人，即善意第三人。根據我國《物權法》的相關法條規定，適用不動產的善意取得制度時，必須遵循下列四個條件：第一指的是產權證上標明的所有人和不動產實際的所有人并非同一人，即不動產的登記出現了錯誤；第二，對不動產進行處分的人不具有處分的權利，但受讓人對此并不知情；第三，指的是受讓人支付合理價格；第四，即作為標的的不動產產權證的歸屬為受讓人，從而發生轉讓的公示公信效力。

二、法理分析

本案中，不動產登記并沒有錯誤，對案件進行審理、判決的主要依據是孫某的行為是不是屬于“善意”。根據上述案情，由于房屋相關證件上所注明的人僅僅為安某，這些證件由權威機關發布，具有極強的公信力，在這種情況下，孫某有理由相信不動產僅僅歸安某一人所有。結合安某在出賣房屋時的舉動和行為，孫某對安某排除個人懷疑也是合情合理的，所以，可以認定孫某是出于善意而進行購買的。

“不合理的低價”被最高院解釋雙方在進行買賣時，一方付款價格不到政府指導價或市場價的70%。在本案中，孫某購買房屋時的出資為90萬元，而法院委托相關部門對房屋進行評估定價之后所訂的價格為99.65萬元，房屋購買價占市場價的比例為90.3161%，已經遠遠超出了70%，是合理的。

綜上所述，孫某符合“善意”的條件，其購買房屋并獲得產權屬于善意取得，且房屋已經完成了公示，所以，法院應該駁回劉某的訴求。

三、由上述糾紛案件引發的相關思考

(一)我國在不動產善意取得立法中所存在的缺陷

在我國現行的法律法規當中，善意取得的規范與立法還存在著很多問題，比如缺少對善意標準認定的具體規定，缺乏對登記機關不作為的懲罰處置，缺少對“合理價格”認定流程標準的具體規定等。

(二)針對不動產善意取得進步完善的幾點建議

1.規范善意判斷的標準

判斷受讓人是不是符合“善意”的標準，我國的相關法律規定是看受讓人的主觀心態，即是否知道對方為無權處分人，但在法律實務當中，主體的主觀心態是很難認定、判斷的。對于這種情況，立法可以細化認定的標準和流程，或者為受讓人設定一些合理的行為，看其行為是不是與法律規定的行為相符合，便利、規范“善意”的判斷。

2.統一登記程序

在現實生活當中，很多當事人物權方面的損失是由于不動產登記機關的不作為行為而引起的。在這種情況下，法律法規必須嚴格相關機關的具體責任，加強懲戒的力度和范圍，規范各個機關的行為。

3.制定“合理價格”的標準

立法機關可以設定價格認定的流程，由價格認定的具體部門嚴格按照流程進行確認。

4.完善登記機關賠償

現階段，對于由登記機關的疏忽造成被侵權人的權利受損等問題，我國的立法規定并不是非常明確具體，在損害賠償方面也沒有具體規定和負責監督執行機構。在這種情況下，立法要加強對這一方面的規范，登記機關自身也要采取正確的態度，自覺進行登記錯誤賠償，最大程度地降低被侵權人的損害。

四、結語

任何一項法律規定在運行過程中都會暴露出一定的缺陷，對于暴露出來的問題，我們要采取正確的態度去看待，使用合理的方法去解決。立法機關、審判機關以及相關的行政部門要以身作則，最大程度地實現不動產善意取得的價值。

[1]蘇艷飛.<不動產登記暫行條例>簡要評析[J].企業導報，2015(18).

[2]龍海奇.善意取得于夫妻房產買賣適用之困境——以<婚姻法司法解釋(三)>第11條為中心[J].楚天法治，2015(2).

D923；D

A

2095-4379-(2017)09-0270-01

張倩慧子(1985-)，女，漢族，山西太原人，法學碩士，就職于山西省太原市萬柏林區政府采購中心，研究方向：民商法。