物業服務合同糾紛中存在的相關問題

徐曉雙

四川省崇州市人民法院，四川 崇州 611200

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物業服務合同糾紛中存在的相關問題

徐曉雙

四川省崇州市人民法院，四川 崇州 611200

法院受理的物業服務合同糾紛案件數量逐年增加。在是否繳納物業費及如何繳納物業費的問題上，業主抗辯理由愈加繁多。因此，筆者想就物業服務合同糾紛中存在的問題談談自己的看法。

物業服務合同；物業服務合同糾紛

近年，法院受理的物業服務合同糾紛案件數量逐年增加。在是否繳納物業費及如何繳納物業費的問題上，業主抗辯理由愈加繁多。因此，筆者想就物業服務合同糾紛中存在的問題談談自己的看法。

一、物業服務合同的內涵

物業服務合同涉及的內容是物業管理，物業管理是由業主通過選聘物業公司的方式來實現的活動[1]。物業管理合同的基礎是物業服務合同，是由業主和物業公司訂立的關于雙方物業管理活動中的權利義務的協議[2]。物業管理的內容是業主和物業公司對物業進行維修養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護。主要有業主和物業公司在物業服務合同中約定[3]。

物業服務合同糾紛是指物業服務雙方當事人在物業服務合同的簽訂、履行過程中產生的糾紛。我國現行《合同法》沒有明確對物業服務合同進行規制，物業服務合同在合同法上系無名合同，司法實踐中對物業服務合同關系的調整主要是通過《物權法》、《物業管理條例》以及一些地方部門規章實現。

二、物業服務合同糾紛的產生原因

(一)缺乏法律規范指導和制度保障

我國關于解決物業服務合同糾紛案件的法律依據主要有：《物權法》的建筑物區分所有制度；《民法通則》的相鄰關系制度；《合同法》的委托合同制度；《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城市規劃法》等法律則包括一些物業管理應該遵循的強制性規范；2007年修訂的《物業管理條例》；四川等十多個省市則出臺了物業管理辦法；1994年以來，建設部和有關部門先后制定《城市住宅小區物業管理收費服務暫行辦法》、《物業管理企業財務管理規定》等部門規章。在司法實踐中，現有的法律依據不足，可能產生同案不同判等情況。

(二)物業公司和業主的各自認識錯誤

物業公司往往錯誤地認為自己只是負責“管理”小區及業主，而非“服務”。導致物業公司“重收費、輕服務”或“只收費、不服務”現象出現。

業主認為只要其繳納了物業費，建筑區域內所有問題都歸物業服務公司解決，如解決不了就拒交物業費，甚至“教唆”其他業主共同對抗物業公司，由此導致糾紛。

(三)行政主管部門管理職責不到位，法律劃分不明顯

舊的小區物業管理部門往往由原房管所轉變而來，前期物業公司即便不是開發商自己成立的物業公司也是由開發商選聘的，這種模式導致房管部門、開發商與物業公司存在的是“父與子”的關系。造成前期物業公司為了能繼續小區管理，用各種手段阻止業主成立業主委員會，業主與物業公司之間的矛盾一開始就形成對立的局面，導致后期物業糾紛不斷，矛盾逐漸升級。

(四)物業服務質量與定價標準不明確

物業服務合同糾紛案件多數為業主拖欠物業服務費用的案件，通常涉案標的額不大，但雙方爭議很大，調解難度大，往往爭議的是物業公司提供服務的標準如何衡量、物業管理費收費標準是否合理、以及開發商遺留問題如何解決等。物業服務質量、定價標準不明確，缺乏相關法律依據。

三、解決物業服務合同糾紛的對策

(一)加強房管部門監管和政策引導

在我國，物業公司的管理部門為原房管局的物業科，要從減少糾紛的數量，行政部門必須加強監督、管理力度和宏觀指導。特別是要完善物業公司的招投標制度，讓有資質的服務意識強的物業公司來競標并定期監督物業公司服務質量，合法使用行政手段對其整改，責令作出整頓等措施才可保障物業服務的質量和效果，減少糾紛數量，有利于和諧社區的建設和物業服務行業的健康發展。

物業管理部門應出臺相關政策引導物業公司和業主自動履行自己的職責，督促物業公司改善經營管理，提高服務水平，創建優美和諧小區環境，實現雙贏。

特別是當小區交房之后，行政主管部門和街道辦應該依職權主動聯系小區業主，組織大家成立業主委員會，讓業主當家做主，促使物業公司提高服務質量，業主滿意糾紛才能減少，進入良性循環。

(二)成立社區組織調解糾紛

在社區設立專門調解組織，成員可由社區工作人員、業主委員會成員、物業公司人員、社區法官等組成。在社區調解組織的調解下的和解協議，有利于業主自覺履行，也有利于建立和諧舒適的社區，更有助于提高物業服務的質量和標準。對矛盾突出的糾紛在調解無果后，當事人才向法院提起訴訟。

(三)完善相關法律依據，通過訴訟途徑解決

司法是權利救濟的最后一道屏障，然而法院審理這類案件只能以《民法通則》、《合同法》等為依據，但是這些法律并無直接關于物業服務的內容，而《物業管理條例》及《物權法》又過于原則，造成法律適用難。要解決好物業服務合同糾紛，就需要制定相關法律，提高立法層次，規范物業服務活動，明確業主和企業的權利義務，明確物業服務合同的性質和實施細則，進一步促進物業服務業的健康發展。

[1]法律出版社大眾出版編委會.物業管理條例適用問題版[M].北京：法律出版社，2013：2.

[2]法律出版社大眾出版編委會.物業管理條例適用問題版[M].北京：法律出版社，2013：2.

[3]法律出版社大眾出版編委會.物業管理條例適用問題版[M].北京：法律出版社，2013：2.

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2095-4379-(2017)09-0169-01

徐曉雙(1977-)，女，四川樂至人，四川省崇州市人民法院速裁庭，副庭長。