房地產企業破產案件中購房者取回權相關問題探究

付雅潔

華東政法大學，上海 200042

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房地產企業破產案件中購房者取回權相關問題探究

付雅潔

華東政法大學，上海 200042

在房地產企業破產案件中，購房者已經取得房屋所有權但房屋仍為管理人占有的，或者購房者已經履行完畢房屋買賣合同的付款義務的，享有取回房屋的權利。在債務人和購房者均未履行完畢合同主要義務，包括未交付房屋或未辦理產權登記，且購房者未付清全部購房款的，管理人有權選擇是否繼續履行合同，但應綜合考慮各種因素謹慎行使解除權。特殊情況下，消費購房者享有取回房屋的權利。購房者取回權還應優先于工程價款優先受償。

購房者取回權；破產解除權

在房地產企業進入破產程序后，購房者、建設公司、抵押權人、債權人等各相關方為維護自身利益最大化，所提出的利益訴求必將會存在沖突，管理人須妥善協調均衡各方利益。其中，與民生有重大關切的就是購房者在破產案件中的取回權問題，本文將探究房地產企業破產案件中的購房者取回權相關問題。

房地產市場是消費市場和金融衍生品市場交織的特殊市場①，通常情況下，除房地產企業自有資金外，還有銀行貸款、期房預售定金和首付款、按揭貸款、施工企業的工程墊款等融資途徑。其中，設立土地使用權抵押、在建工程抵押和預售房屋等是房地產企業的主融資途徑。近年來，因房價持續上漲，眾多房地產企業在全國范圍內涌現。后又因國家的宏觀經濟調控政策，房地產企業多遭遇資金鏈斷裂風波，而陷入經營困境，出現多種經濟糾紛；這些糾紛波及到籌建、在建房地產項目，項目查封、資金凍結等使房地產企業遭遇雪上加霜、資不抵債的經營困境，以至于房地產企業破產案件不斷地出現。

房地產企業破產案件常涉及到各利益相關方，法律關系錯綜復雜，是破產法實踐領域的重大疑難案件；也因住房與民生問題關系密切，妥善保障購房者在房地產企業破產案件中的合法權益，成為此類案件的工作重心之一。

一、取回權概述

在破產法理論中，學者將取回權劃分為一般取回權和特別取回權兩種類型。一般取回權指在管理人管理的債務人財產含有他人財產的，該財產權利人享有不依破產程序，向管理人請求取回該財產的權利；而特別取回權又可以進一步細分為三種類型，即出賣人取回權、行紀人取回權和代償取回權②。本文探討的購房者的取回權屬于一般取回權范疇，具體來說，購房者的取回權是指在房地產企業進入破產程序后，在管理人管理的債務人財產中，有不屬于債務人而屬于購房者的財產，則該財產的權利人即購房者可以不依破產程序而取回其財產的權利。

我國《企業破產法》第38條③對一般取回權做出了規定，取回權制度是在特定財產權利人與債務人、全體債權人之間發揮利益平衡作用并傾向于保護財產權利人的制度。從實體角度而言，“這種制度安排的依據，首先在于遵守‘不得以別人的財產清償自己的債務’這一公平原則；其次是因為所有權和他物權制度是社會經濟生活中最基本的法律秩序之一；破壞這一基本秩序會破壞人們對于社會經濟秩序最基本的預期，導致交易無法進行”④。從程序角度而言，取回權制度是為了糾正管理人管理的財產與債務人財產范圍之間的不一致現象而設立的制度⑤。破產程序是對債務人財產的概括執行程序，管理人在接管債務人財產之前，并未對財產的權屬進行查明，為防止非債務人財產被劃入破產財產的范圍，財產取回制度應運而生。

取回權是針對特定物行使的優先權利，取回權的基礎權利為物權，尤其是所有權，但也不排除依債權關系產生取回權的情況。所以物權變動并非認定取回權是否成立的唯一標準，進而有觀點認為將不動產登記作為認定不動產取回權成立與否的標準也是不可取的，而應通過探究基礎民事法律關系進行判斷⑥。取回權形成于破產案件受理后，但取回權的行使并不受制于破產程序，權利人既不需要依破產程序向管理人進行申報，也無需等待分配破產財產。然而，權利人行使取回權也受到限制；第一，取回權應依法在規定的時間內行使，否則權利人需承擔因遲延行使權利而產生的費用；第二，必須向管理人行使取回權；第三，若取回權人需履行對待給付義務的，在行使取回權時應向管理人履行。

二、購房者取回權

房地產企業在取得預售許可證、銷售許可證等相關證照之后，可出售期房或者現房，與購房者建立房屋買賣合同關系。購房者支付購房定金或者房屋價款，房地產企業在某個確定時間段向購房者交付房屋，并辦理產權登記。若房地產企業正常持續經營，依約向購房者交付房屋，房屋買賣合同得以正常履行；但是若房地產企業出現資金鏈斷裂、無力清償債務等問題時，則可能會導致工程無法繼續施工、項目無法竣工驗收，甚至無法向購房者實際交付房屋。在房地產企業因資不抵債進入破產程序后，購房者將會面臨主張取回房產，還是主張返還購房款的選擇。由于房屋買賣合同的履行情況多樣，下文將按不同情況進行具體分析。

購房人為房屋不動產登記的所有權人，但房屋仍為管理人占有管理的情況下，權利人可以向管理人行使取回權，取回房屋。此處應明確的是，購房者為房屋不動產登記記載的所有權人，但在另外兩種登記情況下，購房者是否享有取回權應進行具體分析：

房屋預售登記備案又稱“網簽”，是不具有物權公示意義的行政登記行為。該制度的價值在于通過對商品房買賣合同進行登記，以保護市場交易安全、保障商品房買賣合同目的順利實現。從本質上說，預售登記屬于行政管理范疇，預售登記行為不具有物權公示的效力，對購房者是否享有取回權的認定不產生影響。房屋買賣合同當事人為保障將來請求發生物權變動，在登記機關進行預告登記。預告登記后，購房者的請求權便具有了對抗第三人的效力；預告登記使合同記載的債權具有了物權性質，是典型的債權物權化體現，但預告登記的權利人并未取得房屋的所有權。房地產企業進入破產程序后，在滿足管理人行使解除權的前提下，若管理人決定行使解除權的，在房屋上設立的預告登記將因為房屋買賣合同解除而失效；若管理人決定繼續履行合同的，房屋買賣合同將繼續履行。在此情況下，無論房屋買賣合同解除與否，購房者都無法以已辦理預告登記為由行使取回權。

由于管理人的選擇將會直接影響到全體債權人的利益，有觀點認為不應僅從破產財產最大化的角度斷然行使解除權。管理人應綜合考量破產案件大局、房產市場價值、購房者付款比例、房屋現狀、房屋買賣合同違約責任、債務人利益、債權人利益、投資人利益等各種因素。

上文提及的管理人行使解除權的條件，具體指在破產申請受理前房地產企業已與購房者建立房屋買賣合同，在破產申請受理后債務人未交付房屋或未辦理產權登記，且購房者未付清全部購房款的情況。那么在不滿足管理人行使解除權的情況下，購房者的取回權又當如何？

債務人已實際交付但尚未辦理產權登記手續的房屋不屬于破產財產，購房者可向管理人請求辦理相關產權登記手續。債務人已辦理產權登記，但房屋仍被管理人占有控制的，購房者可向管理人行使取回權，請求管理人返還占有的房屋。如購房者已經全額付清了購房價款，購房者已經履行完畢合同項下的主要義務時，管理人不可行使破產解除權；但購房者可以選擇向管理人請求履行房屋交付義務，并辦理過戶手續，以及其他由房屋買賣合同約定違約責任等；購房者也可向管理人請求返還購房款，以及其他由房屋買賣合同約定違約責任等。

三、購房者取回權與工程價款優先權

取回權是特定物上的優先權利，但在房地產企業破產案件中，還存在如工程價款優先權等優先權利，在優先權利存在沖突的情況下，應當如何排列權利順位呢？法律規定工程價款優先受償權不得對抗已支付全部或者大部分購房款的消費者買受人。工程價款優先受償權具有債權優先于物權的特殊效力。而消費者買受人的購房請求權同樣為債權請求權，根據物權優先于債權的法律原則，兩者都不具有優先于物權的法律效力。已全部支付購房款的購房者享有取回房屋的權利；在購房者未全部支付購房款的情況下，我國立法出于對弱勢群體權利的維護，在限定范圍內給予購房者以優先的權益。法律賦予已經履行主要付款義務的自然人消費者優先取得房產的權利。此類購房者的認定標準是：已簽訂合法有效的買賣合同；以生活消費為目的購買房屋且購房者名下無其他用于居住的房屋；已支付50%以上購房款⑦。在工程價款優先受償成立的情況下，工程價款受償的范圍不包括已支付全部或者大部分購房款的消費者購買的特定房產。

四、結語

破產法及其理論旨在調整債權人和債務人之間利益分配。破產法通過直接調整的方式，保障債務關系在債務人喪失清償能力時的有序、公平實現，維護全體債權人和債務人的合法權益，維護社會利益與經濟秩序。同時，還有利于進一步完善房地產市場經濟的優勝劣汰機制，實現社會資源的優化配置。考慮到絕大部分購房者在房地產市場中相對弱勢的交易地位，以及全面改善民生的需要，對購房者的立法保護也應同樣得到重視。

[ 注 釋 ]

①丁海湖.房地產企業破產重整若干司法實務問題探究[J].法律適用，2016(3).

②王欣新主編.破產法原理與案例教程[M].北京：中國人民大學出版社，2015.

③<破產企業法>第38條：人民法院受理破產申請后，債務人占有的不屬于債務人的財產，該財產的權利人可以通過管理人取回.但是，本法另有規定的除外.

④丁文聯.破產程序中從政策目標與利益平衡[M].北京：法律出版社，2008.

⑤王欣新主編.破產法原理與案例教程[M].北京：中國人民大學出版社，2015.

⑥池偉宏.房地產企業破產重整中的權利順位再思考[J].法律適用，2016(3).

⑦王欣新，張思明.房地產企業破產中的房屋產權界定與合同履行[J].人民司法，2016(7).

D

A

2095-4379-(2017)09-0114-02

付雅潔，華東政法大學，國際法學專業碩士研究生。