小產(chǎn)權(quán)房“合法”買賣問題研究*

魏思羽 蘇 航

江西財經(jīng)大學(xué)，江西 南昌 330032

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小產(chǎn)權(quán)房“合法”買賣問題研究*

魏思羽 蘇 航

江西財經(jīng)大學(xué)，江西 南昌 330032

隨著社會的發(fā)展以及時代的進步，我們國家近幾年的經(jīng)濟水平有了很大程度的提升，其在實際的社會發(fā)展過程當中，所具有社會推動作用十分明顯，基于中國人對于房屋的現(xiàn)實需求情況，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展十分鮮明，為了可以進一步完善國內(nèi)各個行業(yè)的發(fā)展內(nèi)容，在市場需求的基本帶動之下，小產(chǎn)權(quán)房成為了當下社會發(fā)展當中十分受人歡迎的一個房屋類型。但是在實際的發(fā)展過程當中，“合法”性購買問題越發(fā)的嚴重。藉此，本文對小產(chǎn)權(quán)房“合法”買賣問題進行了簡要的研究。

小產(chǎn)權(quán)房；“合法”；宅基地使用權(quán)

二十一世紀是一個經(jīng)濟快速，科學(xué)技術(shù)高度繁榮的時代，在此種發(fā)展背景之下，各個行業(yè)的發(fā)展都受到了極大程度的影響，而其在實際的應(yīng)用與發(fā)展過程當中，雖然積極的促進了社會發(fā)展，但是社會發(fā)展的基本內(nèi)容卻在新時代背景之下被不斷的被扭曲，房地產(chǎn)行業(yè)就是其中一個。基于此種基本發(fā)展情況，小產(chǎn)權(quán)房市場迎來了春天。但是因為小產(chǎn)權(quán)房具有一定的特殊性，所以在是實際的購進與買賣過程當中合法性的問題被進一步提出，因此，對小產(chǎn)權(quán)房“合法”買賣問題研究有著鮮明的現(xiàn)實意義。

一、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀及其面臨的法律問題

(一)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房市場的形成是在上個世紀九十年代，其一經(jīng)出現(xiàn)就占據(jù)了極大的房屋市場份額。并且在實際的統(tǒng)計的統(tǒng)計過程當中，所占據(jù)的各類房屋購買比例也十分的可觀在實際的發(fā)展過程當中，其也在實際的市場以及推動過程當中受社會基本市場的影響，進一步發(fā)展，例如當下社會的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展十分迅速，而房地產(chǎn)事業(yè)的進一步發(fā)展在程度之上直接使得小產(chǎn)權(quán)房市場得到了進一步的發(fā)展。

(二)面臨的法律問題

小產(chǎn)權(quán)房因為沒有國家頒發(fā)的相關(guān)土地產(chǎn)權(quán)證，所以在實際的發(fā)展以及應(yīng)用過程當中既不能買賣也不能抵押更不能用來額投資入股，所具有的實際應(yīng)用價值就是出租以及自己居住。小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)買賣合同因為在實際的交易的交易過程當中得不到我們國家法律的認可，所以他其實是無效合同。

二、小產(chǎn)權(quán)房的合法化必要性

(一)有助于改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)

所謂的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)其實是立足于我們國家基本國情的一種特有型社會基本結(jié)構(gòu)，其主要指的是我們國家現(xiàn)階段所存在的社城市以及農(nóng)村之間兩極化的社會發(fā)展方法。簡單的來說就是城市的經(jīng)濟十分好，農(nóng)村則十分差。在我們國家的法律當中通過戶籍制度的基本特征，限制了我們國家的民眾在城市以及農(nóng)村之間的流動。

(二)有助于增加農(nóng)民的收益

我們國家當中的農(nóng)村土地是需要在國家征收背景之下才可以進一步進行流轉(zhuǎn)的。而在實際的發(fā)展過程當中，因為當下土地征集最終的補償十分低下。所以導(dǎo)致了征收不完善，征收過程違法的問題發(fā)生。而在實際的征收過程當中，農(nóng)民一直處于弱勢。

(三)可以讓城市低收入者住有所居

當小產(chǎn)權(quán)房的合法化被進一步提升之后，我們國家的政府就會進一步應(yīng)用到實際的發(fā)展過程當中。而原有的城市居民相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)將會被政府政府進一步承認。而在實際的立法過程當中，我們國家的政府對當下城市的居民所擁有的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該進行合理的考慮，而不能被直接打死。

三、小產(chǎn)權(quán)房的合法化方法

(一)分形式處置

第一步應(yīng)該按照實際的土地建設(shè)以及使用最終性質(zhì)采取不同方式的處置的措施，將土地應(yīng)用劃分為農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、未利用地，不同的土地進行不同的立法。其次，應(yīng)該按照實際土地的建設(shè)主體類型的差異性，從而采取不同的處置方式。

(二)完善土地登記制度

在實際的建設(shè)過程當中，需要進一步完善我們國家的土地登記制度。并且需要進一步明確相關(guān)法律以及農(nóng)村組織之間的土地所有權(quán)問題，并且需要利用法律進一步確認我們國家農(nóng)村集體以及相關(guān)的農(nóng)民權(quán)利。這樣才能從根本上解決問題。進行土地權(quán)利上各種證書的發(fā)放工作。

四、結(jié)語

綜上所述，在我們國家經(jīng)濟進一步發(fā)展的過程當中，行業(yè)的發(fā)展存在不斷發(fā)揮社會基本應(yīng)用價值的現(xiàn)象。也存在不發(fā)揮社會基本應(yīng)用價值的現(xiàn)象。而對于社會發(fā)展最終形成的內(nèi)容，需要進一步挖解決。小產(chǎn)權(quán)房在當下發(fā)展過程當中，由于房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展進一步完善，因此小產(chǎn)權(quán)房市場也得到了極大的發(fā)展動力。

[1]馬俊駒，王彥.解決小產(chǎn)權(quán)房問題的理論突破和法律路徑——結(jié)合集體經(jīng)營性建設(shè)用地平等入市進行研究[J].法學(xué)評論，2014，02：82-89.

[2]劉燦，韓文龍.小產(chǎn)權(quán)房的出路何在——基于產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)的分析視角[J].當代財經(jīng)，2013，02：5-15.

[3]李長健，蔣詩媛，陳志科.小產(chǎn)權(quán)房中的利益博弈和利益平衡研究[J].學(xué)術(shù)探索，2009，01：50-56.

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A

2095-4379-(2017)14-0052-01

魏思羽(1997-)，女，吉林東遼人，江西財經(jīng)大學(xué)，本科生，研究方向：法學(xué)(法務(wù)會計)；蘇航(1993-)，男，吉林東豐人，江西財經(jīng)大學(xué)，本科生，研究方向：法學(xué)(法務(wù)會計)。

*小產(chǎn)權(quán)房“合法”買賣問題研究(編號：xskt16054)。