構建房地產市場健康發展長效機制

□賈生華

構建房地產市場健康發展長效機制

□賈生華

建立房地產市場健康發展的長效機制是一項十分迫切和艱巨的任務，需要整體設計、系統規劃、加快出臺。要做好基礎性調查研究工作，建立房地產市場動態跟蹤信息系統，在推出“行政性限制政策”穩定市場的同時，出臺系統的經濟性調控政策，穩定供求關系，修復市場機制

建立房地產市場健康發展的“長效機制”，是國務院在2013年3月提出的房地產調控任務。針對熱點城市房價持續大幅上漲帶來的風險，2016年12月中央經濟工作會議進一步提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

基本認識

建立房地產市場健康發展的長效機制，要先客觀認識房地產市場存在的主要問題，找到問題根源，對癥下藥。2005年以來，政府在調控房地產市場方面做了長期努力，但效果不盡人意，“十年九調，越調越漲”。除了房地產問題的復雜性外，基本問題的認識滯后、偏差和混亂也是重要原因。

“住房短缺”已經不是房地產市場的主要問題。經過20多年的住房制度改革和住房市場發展，我國城鎮家庭住房條件逐步改善，整體告別了住房短缺時代?！胺康禺a投資過熱”是房地產市場的主要病癥。房地產投資過熱導致資本“脫實向虛”，推高資產泡沫和金融風險，引發一系列經濟社會風險，是現階段房地產市場的主要病癥?！胺康禺a投資高收益率”是房地產市場的基本病因。自2016年來熱點城市房價大幅上漲，進一步吸引資金大規模向熱點城市房地產市場集聚，形成了地價、房價、房地產投資收益率互動攀升的“正反饋循環”，強化了核心城市“房價只漲不跌”的市場預期，資產泡沫加速膨脹。在此背景下，房地產投資的高收益率必然誘導微觀經濟主體大規模投資房地產?！靶姓韵拗普摺辈皇情L效機制。過去十多年房地產調控的經驗表明，“行政性限制政策”不僅不能改變房價上漲的經濟機制，反而可能破壞市場自我調節功能，加劇市場供不應求和恐慌情緒，隨后往往出現“報復性反彈”，強化了房價持續上漲預期。

基礎工作

當前出現的熱點城市房地產投資過熱和資產泡沫化問題，是過去30年政府主導、大規模、快速城市化進程中積累的許多矛盾的一個縮影，也是全面深化改革和經濟轉型升級的重點和難點所在。應在客觀分析形勢的基礎上，針對核心問題及其形成機理，開展系統性治理，逐步建立長效機制。

開展城市住房存量調查，整體判斷住房市場飽和狀態。住房存量規模和人口、家庭規模是分析城市住房消費整體供需狀態的基礎數據，但一直缺乏系統全面的調查統計，不清楚各城市的住房供應到底是否足夠滿足城市常住人口的住房消費需要，政策往往徘徊在“加大供應”與“加快去庫存”的十字路口。因此，建議各城市盡快開展住房存量調查，摸清家底。住房存量應該包括市區全部可以居住的房屋，包括商品房、保障房、拆遷安置房、城中村住房、酒店式公寓等。在住房存量調查基礎上，結合市區常住人口規模和家庭戶數，就可以測算城市住房“戶均套數”指標。參照國際經驗，戶均1.1套可以作為城市住房消費供需基本平衡的標準，用于整體判斷住房飽和狀態。以此為依據，制定未來3-5年土地供應和住宅開發建設計劃，政府、企業和家庭都能做到“心中有數”。

建立城市房地產市場數據分析平臺，全面監測新建商品住宅供求關系。新建商品住宅供求關系到底如何，除了受到住房使用市場基本供需狀態驅動外，還受流動性水平、市場情緒和氛圍等因素影響。特別是在新建商品房供給缺乏彈性，而商品房需求又彈性充足的情況下，供求關系波動性很強。因此，需要以城市為單元，把土地出讓、項目規劃設計審批、開發建設許可、批準預售、銷售合同備案等業務流程產生的數據信息整合起來，動態監測“三年供銷比”“一年建銷比”“去化周期”，這三個指標分別反映長期、中期、短期市場供求關系，應該及時、客觀、全面向社會公布。目前浙江省建設廳和杭州市建委都已經初步建立了數據分析平臺，技術手段基本成熟，關鍵是要與相關部門的業務流程整合起來，提高數據收集整理的及時性、客觀性和系統性。

研究開發城市房地產價格指數體系，公開住房價格和租金動態信息。房地產市場的地域性強、差異性大，房價和房租的個性化程度高，可比性不強。目前，國內房地產市場信息的系統性、完整性和透明度還不夠。國家統計局每月只公布“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，信息量明顯不足。一些城市開發了“透明售房網”，但信息公開情況差強人意，甚至不希望市場參與各方全面了解真實數據，給一些哄抬、誤導性宣傳推廣以可乘之機。為了提高客觀性、及時性和透明度，政府需要更多開放市場基礎數據，并鼓勵有關大學和機構研發城市房地產價格指數系統，定期公開發布成果，為政府、企業、家庭、金融機構等各類市場參與主體提供高效的信息服務，減少信息不對稱、不準確、不全面對市場效率的負面影響。

政策體系

目前，抑制房價過快上漲的政策手段仍然以“行政性限制政策”為主，如限購、限貸、限價、限售等。這些措施充其量只能起到“冷敷”的短期效果，搞不好還會加劇供不應求，引發“報復性上漲”。因此，房地產稅收、土地、投資、金融等方面的房地產法規和政策一定要系統研究、加快出臺，要從調節房地產投資超額收益入手，改變“熱點城市房價不斷上漲”的市場預期，穩定供求關系，修復市場機制，形成以經濟手段為核心內容的房地產市場長效機制。

梯度征收住房銷售個人所得稅，調節房地產投資收益。針對房地產投資過熱的問題，建議在2016年全國房價上漲幅度最高的10個城市，出臺政策宣布自2018年1月1日起，對于市區近三年內第三次出售住宅的個人、以及出售第三套及以上住宅的個人，嚴格按照“財產轉讓所得”繳納個人所得稅。宣布政策后半年到一年開始執行，是為了給市場參與各方一個緩沖期，有利于調整各自住房投資和消費相關決策，也有利于促使持有多套住房者向市場釋放存量住房，增加住房供給，抑制投資傾向和房價上漲動力，改善住房占有結構。長期來看，可以在不影響住房消費的前提下，調節住房投資超額收益，降低住房投資吸引力，扭轉全社會資金向房地產集聚的趨勢。

規范征收土地增值稅，放松各種限制性土地出讓政策。土地市場“地王”頻現，地價大幅度、超預期上漲，“面粉比面包貴”，是房地產市場泡沫化的重要組成部分。目前采取的控制地價措施同樣以“行政性限制政策”為特征，以“不出地王”為目標，并不能抑制開發商投資熱情，而且還破壞了市場競爭秩序，后遺癥很多。必須從調節土地開發投資收益入手，扭轉超額收益帶來的資金誘導和預期強化作用，才能起到釜底抽薪的作用。建議在熱點城市盡快實行房地產開發項目土地增值稅及時清算辦法，土地增值稅與商品房銷售同步征收，大幅消減土地開發投資收益。同時，立即取消土地出讓環節的限價（包括地價和房價，相當于鼓勵搶地）、限售（增加預售條件、規定自持比例等，直接減少商品房供給，增加房價上漲壓力）、配建（增加商品房實際土地成本）等行政措施，恢復市場調節機制和功能。

加快房地產稅立法，熱點城市限期開征房地產稅（物業稅）。隨著熱點城市房地產泡沫化問題加劇，必須開征房地產稅，增加房地產持有成本，抑制過度消費和投資，并為城市政府開辟“土地財政”減少后新的穩定收入來源。建議由全國人大盡快權威發布房地產稅立法的基本原則和征收進度安排，穩定市場預期。第一，全國人大在2018年完成房地產稅立法工作。第二，房地產稅是地方稅種，由各城市人大，在國家法律框架下，出臺具體實施方案。不是等到不動產統一登記完成，等到不動產登記信息全國聯網，甚至等到全世界財產信息聯網，再在全國統一開征房地產稅。房地產稅的功能主要是支撐城市運營管理，而不是調節貧富差距，也不是調節投資收益。房地產稅的征稅對象是城市物業，納稅人是物業產權持有者，不需要等到弄清楚該納稅人全部資產狀況后再開征。第三，從2020年開始，直轄市、省會城市和副省級城市全部開征房地產稅。

放松“行政性限制政策”，恢復市場功能，發揮市場機制的調節作用。房價問題十分復雜，要采取系統的制度建設、完善機制和經濟調節措施，逐步形成長效機制。不能簡單粗暴要求城市房價月度零增長。同時，限價措施人為壓低市場價格，造成“撿便宜”感覺，進一步刺激了購買欲望，強化了市場漲價預期。除了打擊哄抬房價、誤導購房者等價格欺詐行為外，不宜由政府強制審定銷售價格，回歸價格管制的老路。隨著稅收政策逐步到位，住房市場預期扭轉，供求關系改善，應該適時放松限購、限貸等抑制需求政策措施，特別是要支持在城市就業人口和家庭首次購房和改善購房，維持住房市場流動性，保持市場平穩健康發展。

根據城市住房消費整體供需狀態及其趨勢，按照供需基本平衡目標，確定3-5年新建商品住房供應計劃。根據城市存量住房和新建商品房數據，結合人口和產業發展規劃，做好土地供應計劃，整體把握城市住房市場形勢，防止陷入“去庫存”與“抑泡沫”顧此失彼惡性循環。對于供應充足的城市，嚴格控制新建商品住宅供應規模。對于供應緊張的城市，主動增加土地供應規模。土地供應計劃應該完整向社會公布，并作為每年城市人大審議政府工作報告的重要內容，嚴格執行和問責，不因市場短期波動隨意改變。

規范發展集體建設用地市場，允許宅基地市場化流轉。對于大城市而言，政府壟斷土地供應和“土地財政”是房價上漲的體制根源。要按照十八屆三中全會要求，完善城鄉統一的土地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體建設用地出讓、租賃、入股，實現與國有土地同等入市、同權同價。

作者為浙江大學房地產研究中心主任