怎樣才能管住炒房

劉志強

2016年12月14日至16日，中央經濟工作會議在北京舉行，會議提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”，引得社會高度關注。怎樣界定“炒”？“炒”的弊端有哪些？我們又該怎樣管住“炒”？記者就這些問題采訪了業內權威專家。

問：哪些行為算炒房

記者：我們平日里經常說炒房，能否給它一個清晰的定義？

清華大學房地產研究所所長劉洪玉：人們最熟悉的“炒”，應該是“炒股票”，買了賣、賣了再買，主要通過買賣差價獲利。針對住房的“炒”就是人們常說的炒房，它的實質是住房投機，基本特征是：買的目的既不是為了自己住，也不是為了租給別人住，而是閑置在那里等待房價漲起來后轉手出售。也就是說，買的目的就是為了賣，為了獲得買賣差價或增值收益。

記者：通常來說，投機性購房肯定算炒房，那么投資性購房算不算？如何區分投機與投資呢？

劉洪玉：我認為，區分“炒”與“非炒”，或者投機與投資的一般準則是：如果買的目的是為了賣就是“炒”；如果買了房子，閑置在那里不使用、不出租就是“炒”；如果買房后，把房子租出去，雖然也不排除業主在其后的某個時間點把房子賣掉獲得增值收益，但還是可以把這種行為叫作“住房投資”，不屬于“炒”。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛：正如你所說，投機性購房具有典型的炒房特征。而對于投資而言，大致分成兩種：第一種是待價而沽的住房投資買賣，這種投資的目的就是為了等過一段價格上漲之后再賣出，它與投機的區別僅僅在于持有的時間比較長，我認為也算炒房行為；第二種是投資購買長期持有，但用于出租給他人居住，這種投資具有居住屬性。通過購房面積、實際用途、購房杠桿資金比例、買賣時間長短等可以大致確定是否屬于炒房。

記者：也有業內人士指出，不管租不租，購房數量也是重要指標。明顯超出自住數量的，尤其使用了過高杠桿的，也算炒房，比如，炒房團。您怎么看？

國務院發展研究中心市場經濟研究所原所長、研究員任興洲：怎么算炒房，目前還沒有一個定論，不同人可能有不同的理解。像過去的炒房團一買就是幾套、十幾套，甚至一買就是一個單元的現象現在可能不多了，主要是因為一線、二線城市房價已經比較高了，一些城市還采取了限購措施。但是，2016年以來一線城市和部分熱點二線城市以個人、家庭為單位的炒房現象還是屢見不鮮的。

問：炒房為啥不可取

記者：住房本就具有居住和投資雙重屬性。既然如此，為什么不能拿來“炒”？炒房有哪些弊端，會帶來什么后果？

劉洪玉：正是因為住房具有居住和投資雙重屬性，而不是僅有投資的單一屬性，所以才不能“炒”。保障和保護全體居民的住房權利，是政府的責任，而過分強調住房的投資屬性，則會損害其居住屬性。比如，炒房推高房價后，會讓更多的居民難以獲得住房或增加支付壓力，會形成大量住房資源閑置、導致社會資源浪費，還會讓住房需求信息失真、導致過量供應等等。此外，炒房是基于預期的投機行為，遇到市場不景氣時，投機者最容易出現集體的“預期逆轉”，從而誘發區域性系統性風險。

任興洲：炒房的危害是很大的。從過去一年來房價過快上漲的城市來看，炒房帶動了社會的集體恐慌，不斷地、快速地推高房價，造成了房地產泡沫，也使房價嚴重背離了其自身價值和當地百姓的收入水平。房地產行業的特征是產業鏈特別長、與金融聯系十分緊密，所以當樓市泡沫過高就存在著相當大的風險隱患，一旦泡沫破滅，很可能帶來系統性的風險。炒房還對實體經濟形成很強的擠出效應，人們不愿意投資實業，覺得“干什么都不如炒房”，這不僅不利于實體經濟的轉型升級和創新，而且會扭曲整個社會的價值觀、財富觀，長遠來看，對我國未來的總體競爭力會帶來很大的負面影響。

倪鵬飛：雖然住房有雙重屬性，但居住是住房本源的、第一位的屬性，投資屬性則是派生的屬性，既來源于居住屬性也應服務于居住屬性，比如投資后通過出租實現收益。

炒房不僅會拖累居住的基本屬性、導致房價高漲，還會產生許多不能容忍的危害：炒房使得市場需求大大超過真實的居住需求，不僅影響到價格，還會通過價格影響供給，造成資源錯配和嚴重浪費；炒房不創造任何價值，但它造成的樓市短期虛假繁榮和高額利潤，導致全社會資源要素向房地產聚集和流動，嚴重影響創新創業、實業發展、結構調整、轉型升級。

記者：2016年中央經濟工作會議突出強調了住房的居住屬性，這與當前住房市場的發展水平與階段性特征有何關聯？

倪鵬飛：當前，我國住房市場總體上已經跨過了極度短缺期，進入了相對飽和期。不過也出現一個很明顯的現象：一方面，一二線城市的部分居民，新進入和將要進入城市的居民住房嚴重不足；另一方面，一部分中高收入階層居民，在解決自住房問題后，擁有不斷增長的財富需要投資，房地產就成為很好的投資選擇。這一背景下，如果不強調住房的居住功能，模糊地認為房地產具有雙重屬性，就會讓炒房找到理論依據，甚至導致炒房泛濫；強調了居住功能，提出大力發展住房租賃市場，則能將供需兩端結合得更好，既解決外來人口居住問題，又解決部分中高收入居民投資問題，從而促進房地產市場穩健發展。

劉洪玉：高房價、高地價會嚴重影響一個城市、一個國家的經濟社會發展能力和國際競爭力。當前，我國正處在經濟轉型和結構調整的關鍵時期，要實現全面建成小康社會的目標，必須集中精力，把主要社會資源和能力投放到改革創新、經濟增長和社會發展上來。在這個階段，強調住房的居住屬性，就是讓人們不要過分關注住房的投資屬性，不要為了追求虛擬的住房價值而把過多的社會資源投入其中。

問：怎么管住“炒”

記者：2016年，我國部分城市房價出現過快上漲。“炒”在這其中扮演了什么角色？房價為什么會“炒”起來？

劉洪玉：在這輪房價上漲中，炒房扮演了推波助瀾的作用。過去一年，部分熱點城市的房價上漲了50%以上，買房時還能使用住房抵押貸款加杠桿，使得一些炒房者的自有資金投資收益率超過100%。市場上有不少人深諳此道，甚至把炒房當成了自己的職業。

任興洲：2016年部分城市房地產火爆，房價快速上漲，炒房之風又起的原因是多方面的：貨幣政策相對寬松，制造業下行壓力較大，大量信貸資金未能流向實體經濟，而是“脫實入虛”，進入到資產領域，尤其是進入房地產市場。加上2015年以來多次降準降息，信貸條件寬松，使居民購房的能力和意愿明顯提升。另外，一些熱點的二線城市以“去庫存”的名義，將原來實行的限購政策取消，也給炒房行為提供了條件。當然也要看到，并不是全國所有城市都存在熱“炒”房地產的問題，一些三四線城市房地產市場并不熱，去庫存的壓力仍然相當大，住房市場城市間分化的特征比過去更加明顯。

記者：管住“炒”的手段主要有哪些？哪些可作為常規手段，哪些應作為非常手段，如何更好地使用？

劉洪玉：要管住“炒”，一是可以通過信貸政策加大“炒的負擔”（提高貸款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款）。二是通過稅收政策給炒房者“去動力”，比如“炒”的套數越多、交易越頻繁，交易環節各稅種的稅率越高等。國際上，也一般都會對炒房行為征收比較高的交易稅和資本利得稅，識別的方式主要是看該住房是否作為家庭的主要住房，以及住房持有期的長短。非主要住房、持有期在3～5年以內的，一般會面臨比較重的稅。行政色彩濃厚的限購或購房資格管理可以作為臨時的最后的手段。

任興洲：2016年國慶前后，先后有二十幾個城市針對房價快速上漲、泡沫迅速積累的突出問題，出臺了限購限貸等調控政策，這是比較及時的。從10月和11月的數據看，調控政策已經起到了預期效果，房價過快上漲勢頭得到了遏制，市場預期趨向平穩和理性。從調控實踐來看，限購作為一種行政手段，對于快速遏制炒房現象來說，還是最有效、最快捷的方式。當然，光有限購還不行，還需要差別化的信貸政策、稅收政策，加上其他市場監管手段，即將經濟的、行政的、法律的手段有機結合起來，綜合運用，形成“組合拳”。

2017年，一線城市和部分二線熱點城市短期內還不能取消這些調控措施，主要是因為現階段推動房價上漲的因素尚未完全消除，一旦放松，有些城市很可能會出現反彈，泡沫有可能繼續推高。當然，在實行現有調控措施的基礎上，還必須像中央經濟工作會議提出的，“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”。