維護房地產消費者權益的法制保障

李俊玲

維護房地產消費者權益的法制保障

李俊玲

2016年隨著一二線城市房價上漲，鄭州鄭東新區、經開區等地王頻出，導致鄭州商品房交易價格在短期內大幅上漲，無論是新房還是二手房交易均異?；钴S。恰在此時，鄭州于2016年8月25日正式啟動不動產登記，因土地和房管部門缺乏有效結合，不動產權證辦理一度幾乎陷入停滯。房價快速上漲本來就是誘發出賣方違約的一大因素，不動產證辦理時間的延長又大大超過了買賣雙方的預期，尤其是按揭貸款的出賣方未能按約定時間拿到房款，更加重了其懊悔情緒，也為要求漲價提供了有力的借口，賣方違約情況陡增，交易糾紛因此大量產生。一些沒有辦理過房屋買賣合同登記備案手續的二手房主公然一房二賣，另一些辦理過房屋買賣合同登記備案手續的出賣方也故意拖延或拒絕辦理不動產轉移登記手續。甚至有的開發商也因此就地漲價。這種情況極大地增加了房地產交易成本，嚴重侵害了正常購房者的合法權益，擾亂了交易市場的正常秩序。為促進房地產市場的健康發展，保護房地產消費者的基本權利，需通過法律手段加強對這種亂象的控制。

在房地產消費過程中有不動產登記、配套服務、房屋維修、物業管理等工作，其中不動產登記在房地產消費過程中特別重要。本文從不動產登記的預告登記制度談談維護房地產消費者權益的法制保障。

一、本文所指房地產消費者包括以下三類

（一）國家機關、事業單位、集體組織和個人為了滿足自己居住和辦公使用而購買住宅、辦公用房的自用型消費者；

（二）公司和個人以作為生產和經營場所為目的而購買工業廠房、倉庫、辦公用房、商鋪等經營性消費者；

（三）不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過出售賺取差價，或為收取租金來獲取利潤的眾多投資型消費者。

二、不動產預告登記制度

不動產預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記?？梢娤拗苽鶆杖颂幏衷摬粍赢a，保障債權人將來取得物權是不動產預告登記制度的立法目的。

（一）法律及相關規定

1. 物權法及物權法司法解釋關于預告登記規定

根據《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”

根據《物權法司法解釋一》第4條規定：“未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力?！?/p>

2. 建設部關于房地產申請預告登記的規定

根據建設部公布的《房屋登記辦法》第69條規定：預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。

《房屋登記辦法》第70條規定：申請人需提供申請書、身份證明、已登記備案的商品房預售合同、買賣雙方關于預告登記的約定及其他必要材料。預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。

根據《房屋登記辦法》第72條規定：申請房屋所有權轉移預告登記，應提交登記申請書、申請人的身份證明、房屋所有權轉讓合同、轉讓方的房屋所有權證書或者房地產權證書、當事人關于預告登記的約定及其他必要材料。

3. 最高人民法院對執行異議和復議案件關于預告登記的規定

自2015年5月5日起施行的《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第30條規定：金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。

（二）從以上現行物權法及相關法規可以說明關于預告登記有以下四個方面內容：

1. 預告登記不是必須辦理的，買賣雙方簽訂協議后可以申請預告登記，也可以不申請預告登記。

2. 無論是新房還是存量房，買賣雙方有約定才可申請預告登記，且辦理預告登記均需提供必要材料，如雙方達不成辦理預告登記的合意，買受人無法不依賴出賣人完成預告登記。

3. 預告登記的法律后果或作用：

（1）未經預告登記的權利人同意，進行轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的處分，不發生物權效力。

（2）已辦理預告登記的房地產即使被出賣人的債權人查封，在執行程序中可以通過提出執行異議，達到對抗執行的目的。

4. 預告登記失效的條件是債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記。

三、預告登記制度在保障房地產消費者權益中的作用

（一）在預購商品房交易中的作用

因房地產行業是公認的資金密集型行業，開發商資金緊張甚至資金鏈斷裂的項目比比皆是，有的項目甚至長期無法辦理不動產權屬轉移登記，這為預售人一房二賣、向第三人提供抵押等提供了便利，對預購人來說風險極大。相對開發商而言購房者一般處于弱勢地位，同時房屋是人們生存的基本保障，在開發商違約情況下，雖然《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定了開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押、所售房屋已經出賣給第三人的事實，承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任的懲罰措施，但對于購房者來說，他的目的是獲得房屋的所有權，索取賠償與購房者的初衷相悖。

如預購人的房地產辦理了預告登記，根據物權法及司法解釋規定，開發商在沒有征得預購人同意的情況下，再次出賣或抵押買受人已預購的房地產是無效的；如買受人已預購的房地產被開發商的債權人查封，預購人可通過提出執行異議對抗執行。但如果預購的房地產沒有辦理預告登記，開發商不僅可以實現再次處分，且根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”即除預購人已經支付全部價款并實際占有，且對未辦理產權過戶登記手續沒有過錯外，預購的房地產均可被被執行人的債權人查封執行。只要支付全部價款、實際占有、對未辦理產權過戶登記手續沒有過錯這三個條件有任一條件不滿足，預購人均無法對抗開發商債權人的查封，只能眼睜睜地看著自己預購的房地產被他人獲取，而自己卻只能向開發商索賠，但如面對瀕臨破產的開發商，已交納了購房款的預購人合法權利確實難以得到保障。這對于已支付大部分或全部房款的買受人尤其不公平。

（二）在存量房地產買賣交易的作用

二手房地產交易固然有交易程序相對簡單，辦理產權轉移手續時間較短的特點，但有時賣方辦理不動產轉移登記所需的證明文件一時無法辦齊，或是買方一時無法籌集到雙方約定的購房款，都可能使辦理產權轉移手續時間延長。在這些情況下，假如二手房買賣雙方簽訂完房屋買賣合同后辦理了預告登記，一方面為出賣人違約設置了障礙，客觀上可減少賣方反悔情況的發生；另一方面，房屋即便被出賣方的債權人查封，買受人可以在預告登記有效期內對抗債權人的執行，這就為買受人通過訴訟解決糾紛贏得了時間。如買受人所購房產沒有辦理預告登記，在買受人拒不配合辦理產權轉移登記情況下，買受人所購房產隨時有被出賣人再次處分或查封的可能，即使買受人通過訴訟拿到勝訴判決，也有可能得不到房屋所有權。特別當房價大幅上漲時，二手房房主不像開發商一樣有“承擔不超過已付購房款一倍賠償責任”的懲罰措施，惡意違約要求漲價情況就更多見，對于購買二手房的人來說，就更有必要通過及時辦理預告登記來控制風險。

四、房地產交易過程中預告登記制度的落實情況

從物權法關于預告登記的法律后果或作用可以看出，設立預告登記的目的是保護不動產買受人的權利，根據物權法關于預告登記申請的規定，買賣雙方簽訂協議后可以申請預告登記，也可以不申請預告登記，而實踐中辦理預告登記的僅是少數交易。

（一）在開發商預售的商品房開發商往往只有在買受人需按揭貸款情況下才為買受人辦理預告登記，因辦理預購商品房抵押權預告登記必須提交預購商品房預告登記證明，否則貸款銀行不受理。而那些交了全款的買受人反而因不需要提交預購商品房預告登記證明而未進行預告登記。

（二）二手房買賣實踐中中介公司提供的合同模板大多根本沒有預告登記的約定，即便是當事人自己簽訂的合同，條款往往更簡單，也沒有預告登記的約定。

五、完善現行預告登記制度的必要性

雖然現行預告登記制度已在我國《物權法》中確立，且制度比較成熟，在維護不動產交易秩序方面發揮了不可替代的重要作用。然而通過多年的司法實踐發現關于預告登記制度仍存在著以下問題，影響制度的充分落實，使很多房地產消費者的權益難以得到保障：

（一）預告登記制度申請條件過于嚴格

《物權法》規定當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議按照約定可以向登記機構申請預告登記。且《房屋登記辦法》第69條雖規定了預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記的情形。但《房屋登記辦法》第七十條關于辦理預告登記需提供的材料中規定，申請人除需提供申請書、身份證明、已登記備案的商品房預售合同外，仍需提供買賣雙方關于預告登記的約定及其他必要材料，故預購人在開發商不同意或不配合提供必要材料情況下是無法單方辦理預告登記的，即無論是新房還是存量房，買賣雙方有約定才可申請預告登記，如雙方達不成辦理預告登記的合意，在開發商或出賣人不同意或不配合提供必要材料情況下買受人單方是無法申請預告登記的。這種過于嚴格的規定是導致大量的房地產消費者所購房地產未能及時進行預告登記的原因。

（二）出賣人不配合辦理預告登記時買受人維權面臨法律障礙

我國《物權法》規定預告登記不是必須辦理的，買賣雙方簽訂協議后可以申請預告登記，也可以不申請預告登記，這就為出賣人不辦理預告登記提供了法律支持。在開發商長期停工或無法辦理不動產權屬轉移登記的項目，買受人即便交納了全部房款，因開發商長期交不了房，不動產產權也長期在開發商名下，買受人所預購房地產隨時面臨不確定的風險。而在買受人想申請預告登記開發商又不配合的情況下，買受人維權面臨法律障礙，這對買受人很不公平。

（三）預告登記失效的條件含義不明確

《物權法》第20條中規定了“預告登記后，債權消滅或者能夠進行不動產登記之日起三個月未申請登記的，預告登記失效”，但卻未對能夠進行不動產登記的規定條件和標準予以明確，買賣雙方對于“能夠進行不動產登記”的條件的認定標準會產生不同理解，也沒有任何部門對“能夠進行不動產登記”所應符合的條件予以解釋，容易發生爭議，使交易雙方無所適從，不利于不動產物權登記制度的落實。

以上這些不足大大制約了預告登記制度的適用，使這一良好的制度沒有充分發揮其應有的作用，社會效果打了折扣。進一步完善不動產預告登記制度，有利于這一制度的真正落實和廣泛應用。預告登記制度的法律預期后果能有效引導交易者行為模式的合法化，大大減少已簽約的出賣人的違約沖動，更好地為房地產消費者提供獲得不動產所有權的法律保障，有利于建立誠實守信的房地產交易市場秩序，保護不動產交易的安全。

六、對現行不動產預告登記制度的建議

（一）適當放寬辦理預告登記的條件，不以出賣人同意為前提

為了充分保護消費者的合法權益，也為了促進房地產交易市場的誠實守信秩序，在立法中不應規定只有雙方當事人的有預告登記約定的情況下才可以提起預告登記申請，這對買受人不公平。特別是在開發商因資金不足等原因導致項目開發周期漫長時，項目長期不能滿足交房及辦理不動產證的條件，開發商對進行商品房預告登記也沒有什么利益可言，即使不履行該義務也沒有什么不良法律后果，就根本沒有辦理預告登記的壓力和動力，而交付了全部購房款的買受人所購買房屋卻隨時面臨不確定的風險。建議法律規定除當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議按照約定可以向登記機構申請預告登記外，再增加在出賣人不同意給房地產買受人辦理預告登記時，如不動產沒有被抵押、查封等權利限制，買受人可以根據已備案的不動產買賣合同、不動產管理部門產權情況的查詢結果、交納大部分或全部購房款的憑證（如有約定辦理預告登記的條件和期限的，提供滿足條件或期限的證明），不依賴出賣人的同意和配合可獨立申請辦理預告登記。

（二）將辦理不動產預告登記設定為出賣人的義務

房地產交易的目的是取得其所有權，為有效避免在已支付了對價的房地產消費者合法權益遭受不確定的損害，將為買受人辦理預告登記設定為出賣人的義務，有利于穩定誠實守信的交易秩序，也不損害出賣人的利益。

（三）給予買受人向法院提起辦理預告登記訴訟的權利

將辦理不動產預告登記設定為出賣人的義務后，建議法律規定出賣人怠于配合辦理預告登記的認定條件和標準，比如“未按約定配合買受人辦理預告登記”“人為阻止辦理預告登記的條件成就”等，當這些條件滿足時，給予買受人向法院提起辦理預告登記訴訟的權利，買受人可以據此判決向登記機關辦理預告登記，這就為房地產消費者維權提供了有力的法律保障，有利于充分保護房地產消費者的合法權益。

（四）明確預告登記后“能夠進行不動產登記”的條件，增強條文的可操作性

眾所周知，對于預購開發商的房屋，只有完成所有權初始登記才可辦理房屋所有權轉移登記。而初始登記事項是由開發商進行的，預告登記權利人要獲知該商品房是否已經進行了所有權的初始登記，需要由該房地產開發商對其告知。因此，房地產開發商在預售商品房建成后不僅有及時進行所有權初始登記的義務，還有通知預告登記權利人及時進行所有權轉移登記的義務，并且還應當積極協助權利人辦理房屋所有權轉移登記。所以“能夠進行不動產登記之日”至少應包括該房屋完成了所有權初始登記、買受人已知悉完成了所有權初始登記、開發商能夠協助預告登記權利人實現所有權轉移登記的各種手續三個條件。

（作者單位：鄭州金成房地產有限公司）