淺談我國房價價格影響因素

蘭健

摘 要：影響我國房價因素有很多，從政府政策、居民消費價格指數(shù)、貸款利率、匯率等經(jīng)濟因素等要素分析對房產(chǎn)價格的影響。本文從房產(chǎn)供應(yīng)因素和房產(chǎn)需求因素來分析，著重選擇了很少有研究者考慮的教育資源因素和醫(yī)療資源因素來分析。

關(guān)鍵詞：影響房價 因素 資源

1房產(chǎn)供應(yīng)與需求影響因素

供需決定價格是經(jīng)濟學(xué)不變的鐵律，經(jīng)濟學(xué)供求原理認為：供求決定著商品的價格，供求相差不多時時價格是比較均衡的價格。供求關(guān)系相差很大時，價格會失衡，當(dāng)供給比需求大時價格就會低于之前的平衡價格，當(dāng)供給比需求小時，價格就會高于之前的平衡價格。

1.1選擇房產(chǎn)開發(fā)總投資額

房地產(chǎn)施工的總面積，房地產(chǎn)完工的總面積，房子銷售的總面積這幾個影響因素，從側(cè)面反映房產(chǎn)對市場的供給影響。其中各因素所代表的含義為，房地產(chǎn)開發(fā)的投資額：用于房子建設(shè)、土地開發(fā)投資額等其他的投資，房子建筑成本的多少影響著房子的建筑好壞，它的投入存在著很大剛性。

1.2買到土地的成本對房產(chǎn)價格影響起著很大的作用

土地購置費指的是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買用于建筑房屋的土地的花費成本，它對房產(chǎn)價格的影響起著重要作用。因為土地是建筑房子不可缺少的重要組成部分，加上一些其他因素導(dǎo)致部分土地并不能用于建筑，所以土地在供給上是要被限制的。近年來，國家在進近年對土地的供應(yīng)控制比較嚴格，從側(cè)面抑制了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，對房產(chǎn)價格有著一些調(diào)控作用。因為土地的有限性性等一些原因，反而是購買土地的成本上漲，也因為土地的缺少房地產(chǎn)建筑面積的供給減少，又形成了房產(chǎn)價格的上漲。

1.3需求角度分析可供選擇的影響因素有居民的可支配收入

居民可支配收入：是居民家庭的總收入中可選擇為平常花費的部分，反映著這個城市居民的生活水平和城市發(fā)展水平。城市化促進人口流向城市，人口數(shù)量促進買房需求買，城市化其最具有代表的是其教育資源，醫(yī)療資源，經(jīng)濟因素，遙遙領(lǐng)先與鄉(xiāng)村。并且教育資源，醫(yī)療資源與人口的聚集有密切關(guān)系，而人口數(shù)量對房產(chǎn)有著需求關(guān)系，城鎮(zhèn)人口增加使得城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴大，會促進居民購買房子，有的人是希望改善住房條件而買房子。

2教育資源與醫(yī)療資源影響因素

從上面分析可以得出，城市化人口的不斷增加產(chǎn)生的不同房產(chǎn)需求是今后房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展中較為重要的因素。而城市人口聚集效應(yīng)又被教育資源和醫(yī)療資源倆個因素影響。

2.1教育資源影響因素

優(yōu)質(zhì)教育的缺乏，推動著家長對教育的需求，教育資源則成為影響房價的因素之一，教育資源也成為了房價上漲的誘因之一。

教育資源包含教育中投入的人力、物力和財力等，這些現(xiàn)有的人力、物力和財力的在不同的用途與地區(qū)之間的配置是對資源的一種分配，這種分配在不同城市，不同學(xué)校的教育資源的配發(fā)體現(xiàn)著教育資源是否合理。例如在高等教育資源分布方面：目前中國共有985高校39所其中東部地區(qū)有26所，中部地區(qū)有6所，西部12省只有7所，211高校共有112所（包括985在內(nèi)）東部地區(qū)有71所，中部地區(qū)有17所，西部12省有24所。如下圖1所示

由上圖可以看出對西部地區(qū)的教育資源分配不均衡。可以推斷優(yōu)質(zhì)資源的不合理分布，會讓更多的人口流向優(yōu)質(zhì)教育資源多的地方，而人口數(shù)量的多少又會對房產(chǎn)價格有著影響。另一方面最近幾年教育改革對教育資源的合理分配起著推進作用， 使教育資源的配置變得到更加的合理化。

2.2 醫(yī)療資源影響因素

醫(yī)療資源可以從側(cè)面影響城市人口數(shù)量，由于農(nóng)村缺少優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，而醫(yī)療衛(wèi)生資源的充裕及水平與人民群眾的生活健康問題有很大關(guān)系，目前大部分的醫(yī)療資源是主要分布在城市之間尤其是那些大中城市。在優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源分布方面：截至2015年末，全國三甲醫(yī)院共1236家，其中東部地區(qū)561家，中部地區(qū)380家，西部地區(qū)295家，2016年頂級醫(yī)院100強榜單中，東部地區(qū)有64家，中部地區(qū)有19家，西部地區(qū)只有17家。如下圖2所示

由上圖可以看出優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源分布不均衡。而優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源也會吸引部分人流向其所在地區(qū)，進而使該地區(qū)人口數(shù)量增加，產(chǎn)生購房需求來影響房產(chǎn)價格的波動。另一個方面農(nóng)村醫(yī)療資源的缺乏對城鎮(zhèn)化的進程起著促進作用，農(nóng)村人口由于對醫(yī)療資源的需求他們搬入城鎮(zhèn)的數(shù)量不斷增加，在城鎮(zhèn)化率不斷提高的同時，又會出現(xiàn)人口增加進而產(chǎn)生對房產(chǎn)的需求，進而影響房產(chǎn)價格。

結(jié) 語

優(yōu)質(zhì)的教育資源稀缺，教育資源分布不平衡從而使學(xué)生家長產(chǎn)生購買學(xué)區(qū)房的需求，進而對房產(chǎn)價格的升高起著促進作用。說明了教育資源對房地產(chǎn)售價的有一定的影響；農(nóng)村醫(yī)療資源的缺乏，使得居民向醫(yī)療資源好的城市流向，城市人口數(shù)量增加，進而產(chǎn)生買房需求，從而側(cè)面促進房產(chǎn)價格升高。

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