淺談我國房價價格影響因素

蘭健

摘 要：影響我國房價因素有很多，從政府政策、居民消費價格指數、貸款利率、匯率等經濟因素等要素分析對房產價格的影響。本文從房產供應因素和房產需求因素來分析，著重選擇了很少有研究者考慮的教育資源因素和醫療資源因素來分析。

關鍵詞：影響房價 因素 資源

1房產供應與需求影響因素

供需決定價格是經濟學不變的鐵律，經濟學供求原理認為：供求決定著商品的價格，供求相差不多時時價格是比較均衡的價格。供求關系相差很大時，價格會失衡，當供給比需求大時價格就會低于之前的平衡價格，當供給比需求小時，價格就會高于之前的平衡價格。

1.1選擇房產開發總投資額

房地產施工的總面積，房地產完工的總面積，房子銷售的總面積這幾個影響因素，從側面反映房產對市場的供給影響。其中各因素所代表的含義為，房地產開發的投資額：用于房子建設、土地開發投資額等其他的投資，房子建筑成本的多少影響著房子的建筑好壞，它的投入存在著很大剛性。

1.2買到土地的成本對房產價格影響起著很大的作用

土地購置費指的是：房地產開發企業購買用于建筑房屋的土地的花費成本，它對房產價格的影響起著重要作用。因為土地是建筑房子不可缺少的重要組成部分，加上一些其他因素導致部分土地并不能用于建筑，所以土地在供給上是要被限制的。近年來，國家在進近年對土地的供應控制比較嚴格，從側面抑制了房地產行業發展，對房產價格有著一些調控作用。因為土地的有限性性等一些原因，反而是購買土地的成本上漲，也因為土地的缺少房地產建筑面積的供給減少，又形成了房產價格的上漲。

1.3需求角度分析可供選擇的影響因素有居民的可支配收入

居民可支配收入：是居民家庭的總收入中可選擇為平常花費的部分，反映著這個城市居民的生活水平和城市發展水平。城市化促進人口流向城市，人口數量促進買房需求買，城市化其最具有代表的是其教育資源，醫療資源，經濟因素，遙遙領先與鄉村。并且教育資源，醫療資源與人口的聚集有密切關系，而人口數量對房產有著需求關系，城鎮人口增加使得城鎮規模不斷擴大，會促進居民購買房子，有的人是希望改善住房條件而買房子。

2教育資源與醫療資源影響因素

從上面分析可以得出，城市化人口的不斷增加產生的不同房產需求是今后房地產行業持續發展中較為重要的因素。而城市人口聚集效應又被教育資源和醫療資源倆個因素影響。

2.1教育資源影響因素

優質教育的缺乏，推動著家長對教育的需求，教育資源則成為影響房價的因素之一，教育資源也成為了房價上漲的誘因之一。

教育資源包含教育中投入的人力、物力和財力等，這些現有的人力、物力和財力的在不同的用途與地區之間的配置是對資源的一種分配，這種分配在不同城市，不同學校的教育資源的配發體現著教育資源是否合理。例如在高等教育資源分布方面：目前中國共有985高校39所其中東部地區有26所，中部地區有6所，西部12省只有7所，211高校共有112所（包括985在內）東部地區有71所，中部地區有17所，西部12省有24所。如下圖1所示

由上圖可以看出對西部地區的教育資源分配不均衡。可以推斷優質資源的不合理分布，會讓更多的人口流向優質教育資源多的地方，而人口數量的多少又會對房產價格有著影響。另一方面最近幾年教育改革對教育資源的合理分配起著推進作用， 使教育資源的配置變得到更加的合理化。

2.2 醫療資源影響因素

醫療資源可以從側面影響城市人口數量，由于農村缺少優質醫療資源，而醫療衛生資源的充裕及水平與人民群眾的生活健康問題有很大關系，目前大部分的醫療資源是主要分布在城市之間尤其是那些大中城市。在優質醫療資源分布方面：截至2015年末，全國三甲醫院共1236家，其中東部地區561家，中部地區380家，西部地區295家，2016年頂級醫院100強榜單中，東部地區有64家，中部地區有19家，西部地區只有17家。如下圖2所示

由上圖可以看出優質的醫療資源分布不均衡。而優質的醫療資源也會吸引部分人流向其所在地區，進而使該地區人口數量增加，產生購房需求來影響房產價格的波動。另一個方面農村醫療資源的缺乏對城鎮化的進程起著促進作用，農村人口由于對醫療資源的需求他們搬入城鎮的數量不斷增加，在城鎮化率不斷提高的同時，又會出現人口增加進而產生對房產的需求，進而影響房產價格。

結 語

優質的教育資源稀缺，教育資源分布不平衡從而使學生家長產生購買學區房的需求，進而對房產價格的升高起著促進作用。說明了教育資源對房地產售價的有一定的影響；農村醫療資源的缺乏，使得居民向醫療資源好的城市流向，城市人口數量增加，進而產生買房需求，從而側面促進房產價格升高。

參考文獻

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