旅游綜合體在新型城鎮化進程中大有可為

林峰

一、旅游綜合體是未來主流模式

據全國旅游項目管理系統統計顯示，目前全國在建的旅游綜合體項目2027個，占全部在建旅游項目數量的19.2%；預計總投資52235.7億元，已完成投資12253.2億元，占全部旅游投資的38.8 %。其中，投資額在100億元以上的大型旅游綜合體項目131個，已完成投資3529.3億元；投資額在200億以上的大型旅游綜合體項目45個，已完成投資1492.6億元。

全國大型旅游綜合體項目的開發建設呈現以下四大特點：

一是綜合。以旅游休閑為導向，集餐飲、住宿、健身和娛樂等多種功能為一體的綜合體，如華僑城、萬達樂園、華南城、樂多港旅游綜合體等已經成為地方旅游消費活躍程度的“風向標”和“晴雨表”。

二是多樣。旅游綜合體項目類型多樣，充分體現了“旅游+”的開放性和包容性，以旅游為核心形成了文化、生態、健康、鄉村、商務等諸多業態的有機整合。

三是集聚。如總投資63億元的唐山灣環渤海旅游度假娛樂綜合體項目，建有自駕車與房車宿營地、兒童夢幻歡樂堡、奧特萊斯購物小鎮、免稅購物中心、集裝箱海鮮市場、濱海企業公館、旅游島溫泉會館和具備全季節嬉水、水上娛樂等功能的大型室內海水浴場、度假公寓等項目。

四是創意。如總投資20億元的華誼兄弟電影世界旅游綜合體項目，是全國第一座以電影IP引擎為主軸的主題游樂園，創新設立了包含影視表演、電影實景娛樂、原創電影文化展示等內容。

那么，什么是旅游綜合體呢？我們首先從基本概念、綜合特征與發展架構三個方面來全面認識旅游綜合體。

（一）基本概念

“旅游綜合體”的概念，實際上來自于我們所熟悉的“城市綜合體”，但是兩者在機制與作用方面，有著巨大區別：基于產業引導的綜合體與基于城市功能聚集的綜合體。

“城市綜合體”是以城市中心區的建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”，其核心是城市功能聚合，體現出土地集約化、建筑一體化、功能集中化、業態聚集化四方面的作用。

“旅游綜合體”是指基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發而形成的，以互動發展的旅游吸引核、休閑聚集區、旅游地產社區為核心功能構架，相關配套設施與延伸產業為支撐保障，整體服務品質較高的旅游休閑聚集區。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個泛旅游產業聚集區，也是一個旅游經濟系統，并有可能成為一個旅游休閑目的地。因此，我們也用泛旅游來代替旅游的概念，使用“泛旅游綜合體”的名稱，包括“休閑綜合體”“度假綜合體”“休閑商業綜合體”“創意文化綜合體”“溫泉養生綜合體”“康療運動綜合體”“高爾夫度假綜合體”“休閑農業綜合體”“旅游小鎮（非建制）”等各種類型。

（二）綜合特征

“旅游綜合體”出現，除投資的因素外，還是“旅游消費模式升級（從單一觀光旅游到綜合休閑度假）、景區發展模式升級（從單一開發到綜合開發）、地產開發模式升級（從傳統住宅地產到旅游綜合地產）”三大升級共同作用的結果。其綜合特征包括五個方面：一是以一定的旅游資源與土地為基礎；二是以旅游休閑功能為主導；三是以綜合開發為手段；四是以旅游地產產品為核心；五是以較高品質服務為保障。

（三）發展架構

在新型城鎮化的構架下，旅游綜合體的發展架構，實際上是由五個部分構成：旅游吸引核、休閑聚集區、居住發展帶、社區配套網、產業延伸環。

1.旅游吸引核

旅游吸引核，是面向市場需求，創新整合開發核心資源，目的是創造一個或多個獨特的核心吸引物，這是創造核心吸引力的基石所在，可以是一個或多個核心旅游休閑項目——觀光景區、主題公園（樂園）、賽馬場、賽車場、影視城、特色街區、溫泉養生中心、高爾夫球場、特色酒店、主題博物館。

核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地價值的關鍵所在。這是旅游綜合體打造的關鍵，需要對旅游產品有著深入的研究與創新能力，才能實現。

2.休閑聚集區

休閑聚集區，是為滿足由核心吸引物帶來客源各種休閑需求而創造的綜合休閑產品體系，實際上是在泛旅游產業構架下各種休閑業態的聚集（Mall構架的游憩方式）。主要包括主題酒店群、特色商街、主題演藝、高爾夫球場、水上游樂項目、滑雪場、馬球場、溫泉SPA等。

核心吸引中心把人流吸引進來，形成了最初的消費，但要留住人流并擴大其消費，就需要創造更多的休閑產品，激發并滿足人流的休閑消費需要，讓其成為旅游休閑目的地，即構造休閑聚集中心。這是旅游綜合體的主體功能部分。

3.居住發展帶

居住發展帶，是旅游綜合體邁向城鎮化結構的重要支撐。旅游各要素的延伸帶動泛旅游產業發展形成產業融合與產業聚集，產業聚集形成人員聚集，形成原有城鎮居民居住、農民城鎮化居住、產業人口聚集居住、外來游客居住、外來休閑居住（二居所）、外來度假居住（三居所）等六類人口相對集中居住，從而形成了依托產業的城鎮人口以及為此建設的居住社區，構建了城鎮化的核心基礎。

4.社區配套網

社區配套網，是旅游綜合體必須具備的城鎮化支撐功能。服務于旅游產業的金融、醫療、教育、商業等等，我們稱為產業配套。而與此結合，服務與六大居住需求的居民，同樣需要金融、醫療、教育、商業等等公共服務。由此，形成了產城一體化的公共配套網絡。

5.產業延伸環

產業延伸環，是旅游綜合體帶動區域綜合發展的主要形式。以吸引核、休閑聚集區、居住社區為主體，同時會在周邊區域形成產業延伸的一系列項目，往往環繞中心區，形成輻射或組團分布。這些特色延伸產業，包括觀光與休閑農業、家庭菜園，泛旅游延伸的加工工業（食品、土特產品、工藝品加工等），郊野運動基地，等等。延伸產業環發展可能性空間很大，業態非常豐富。

二、旅游綜合體是非建制就地城鎮化典范

（一）旅游綜合體城鎮化的特殊性

從城鎮化的角度看，旅游綜合體是一種特殊的新型城鎮化形態—既不是傳統的旅游景區，又不是純粹的住宅社區，也不是建制型城鎮，更不是新型農村社區，實現泛旅游產業聚集、旅游人口聚集和相關配套設施的發展，形成非建制就地城鎮化的典范，極具推廣價值。其特殊性在于：

第一，城市質量升級極核——旅游綜合體可以是已建成城鎮中的一個項目，比如城市休閑商業綜合體，其在城鎮化中，是一個集產業聚集價值、環境美化價值、文化品牌價值、幸福指數價值于一體的城市升級核。

第二，非建制性城鎮化創新模式——更多的項目，是非城鎮建成區的旅游綜合體，它脫離城市區的相對獨立，但開發建成后形成人口聚集，具備社區功能，我們稱之為非建制性城鎮化形態。

第三，就地城鎮化的新式社區——旅游開發依托于資源，對于擁有資源的區域，包括泛旅游概念下的文化農業等資源，也包括一般生態資源及低成本土地資源，都具有引導形成泛旅游綜合體的條件。因為打造綜合體最重要的，還是旅游吸引核的創意性設計與建設。綜合體的開發，首先會有效的形成對本地農民的就地城鎮化效應，進一步會形成區域就業人口的聚集，這是典型的就地城鎮化價值。

第四，田園城市節點與土地提升極核——由旅游的“搬運效應”帶來的城市消費力作為發展的根本動力，其內在發展機理是旅游帶動的新型聚集。搬運來的旅游消費，不僅直接帶動產城一體的本地塊土地綜合開發，更將進一步形成周邊土地的價值提升，很多旅游綜合體，鑲嵌在鄉村田園中的價值高地，輻射帶動土地開發。這是未來田園城市化發展最好的組團模式。

第五，“產城一體化”的特征——旅游綜合體具有產城一體化的基本特征，主要是依托產業形成城鎮化，其核心包括非農業人口的聚集、泛旅游產業的聚集、市政配套和公共設施的聚集、公共服務與政府管理的配置等要素。

（二）旅游綜合體在新型城鎮化進程中大有可為

第一，旅游綜合體符合政府對區域綜合發展的政績訴求——不僅可以吸引社會投資，更在本質上通過旅游的搬運效應，將城市的消費力帶到鄉村，從而有效帶動周邊鄉村的就業增加、產業升級、配套完善和區域綜合發展，實現地方旅游資源價值的市場化利用，并最終有力帶動區域的新型城鎮化。

第二，旅游綜合體符合企業對戰略轉型突破的獲利訴求——通過打造旅游綜合體來參與新型城鎮化的開發，如萬達領銜的長白山旅游度假區的開發，不僅能夠通過旅游綜合體的開發實現土地綜合開發價值的最優回報，還受到地方政府的廣泛歡迎，獲得極大的政策支持，無疑是大型地產企業介入新型城鎮化最重要的形式之一。

第三，旅游綜合體符合旅游者對于綜合度假的吸引訴求——中國進入了休閑時代，游客產生極大的多樣化的綜合休閑度假需求，這就呼喚更多的旅游綜合體項目的開發——這也為旅游綜合體的開發形成了巨大的市場消費動力。

第四，旅游綜合體符合老百姓對于生產生活的發展訴求——旅游綜合體的開發，不僅能夠帶來極強的消費力，從而有效帶動區域特色產業（如土特產品）的發展；而且由于需要大量的服務人員，從而大幅增加居民在家門口就業的機會；此外，旅游者的綜合需求又為當地居民自己實現旅游創業帶來了機會（如農家樂餐飲、農家客棧等）。最終，將會引發當地居民從傳統的種植經濟轉向旅游服務經濟，實現生產生活的綜合升級。

由此，旅游綜合體如果能夠實現政府、企業、游人、居民四方滿意，毋庸置疑，它將成為新型城鎮化的一種重要模式，在新型城鎮化進程中必將大有可為。

三、服務新型城鎮化，創新旅游綜合體模式

在新型城鎮化的要求下，旅游綜合體應從產業聚集要求、設施配套要求和服務管理要求，結合區域綜合帶動與美麗中國戰略，進行綜合化創新打造。

（一）落實城鎮化的功能要求，構建新型旅游化城鎮

旅游綜合體要真正成為新型城鎮化的一種特殊形態，構建一種新型的旅游化城鎮聚落，關鍵在于要有產業構架的支撐、動力機制的明確、綜合設施的配置、居住配套的完善和服務管理的保障。

1.產業支撐——以泛旅游產業的整合為根本支撐

旅游綜合體要實現新型城鎮化的目標，主要且首先的根本，是要有產業的支撐，這個產業就是泛旅游產業的整合。即以旅游為核心，將觀光農業、會議展覽、運動康體、養生養老、文化創意、休閑商業、博彩娛樂和旅游地產等相關產業充分整合在一起，超越一般的旅游景區與住宅社區，形成泛旅游產業構架，最終實現業態模式的創新。

具體核心產業與相關的產業選擇，是上述產業中的幾種，這與當地的旅游資源及特色產業相關，最終形成不同特色的旅游綜合體——如溫泉旅游綜合體、高爾夫旅游綜合體、文化旅游綜合體等，但有一個基本的把握是——這些產業需要對應于“旅游吸引核、休閑聚集區、居住發展帶、社區配套網、產業延伸環”的需要，這是一個非建制城鎮的產業支撐的核心構架。

2.動力機制——以休閑化消費的聚集為核心動力

旅游綜合體的動力機制就是旅游的“搬運效應”“休閑消費效應”與“產業整合效應”。

其一，是旅游的搬運效應。鄉村擁有的優異環境、獨特文化與豐富資源，具備條件構建旅游休閑與文化體驗及度假居住的平臺，城市擁有極強的旅游休閑消費力、文化體驗消費力及度假居住消費力，而旅游則是有效對接這兩者的最佳橋梁——旅游通過游客的搬運行為實現對市場、消費能力和需求的搬運，實現城鄉需求與供給之間的對接，通過旅游休閑發展帶動欠發達地區的高速發展，這種模式是旅游導引型區域綜合開發。最終的結果是由旅游實現社會財富的再分配，帶動區域綜合開發，帶動城鎮化的發展。

其二，是休閑消費效應。通過休閑平臺打造形成休閑消費聚集區，如萬達長白山旅游度假區、東部華僑城等，引發區域內度假居住社區和城鎮化公共設施配套及相應服務管理的完善，從而帶動區域城鎮化，這是最重要和最直接的城鎮化方式。

其三，是產業整合效應。如上所述，旅游綜合體具有極強的泛旅游產業整合效應，能有效帶動區域特色產業的發展與產業的轉型升級，形成旅游為核心的現代服務業產業集群，這將成為城鎮化推進的重要支撐。

3.基礎依托——以設施和配套的配置為重要基礎

旅游綜合體作為一種新型的非建制型的城鎮化形態，除了要考慮產業與動力的因素，還要依據城鎮和產業要求以及人口的生活需求，進行基礎設施與公共配套的配置，既包括道路、給水、排水、污水處理、電力、電信、供熱、照明、垃圾處理、綜合管網等基礎設施的配置，也包括綠地、金融、商業、醫療、文化、教育、體育、信息、郵政、安全等城鎮公共配套的配置。唯有如此，旅游綜合體才是一個真正的可生活的城鎮化聚落，才能夠實現對休閑度假人口的聚集。

4.居住配套——以市民人口形成與居住建設為新型城鎮化核心

旅游吸引核往往在城郊或偏遠地區，它的集散不一定直接依托于城市核心，有的依托于中心城鎮，有的依托于小城鎮，有的依托于村落。因此，在什么地方進行聚集和集散，那個地方就形成人群聚集、消費聚集、服務聚集，農民身份轉換成高收益非農業人員。原有城鎮居民、城鎮化的農民、外來游客等人口相對集中居住，從而形成了依托產業的城鎮人口，以及為此建設的居住社區，構建了城鎮化的核心基礎。

5.相關保障——以服務和管理的創新為基本保障

作為服務于外來人口而不是本地人口的非建制城鎮，旅游綜合體沒有建制城鎮的社會服務與管理系統——沒有明確的歸屬地，特別需要完善綜合管理體制機制，建立一套符合其自身特色需求的服務與管理保障系統，主要包括兩方面：

一是要為旅游綜合體的居住人口提供戶籍、工商、福利、社保、婚姻、就業、治安等方面的社會服務與政府管理服務；

二是要為旅游綜合體建立政府派駐機構，如管委會或管理辦等，實現旅游綜合體的管理歸屬落實。

（二）發揮區域引擎綜合效應，帶動周邊鄉村城鎮化

我們認為，在新型城鎮化的構架下，旅游綜合體的開發，決不是圈起一畝三分地來進行孤立發展的模式，而是真正站在區域綜合發展與區域城鎮化的角度來考慮自身的獨特使命——每一個旅游綜合體，都是區域產業升級與城鎮化發展的核心，應充分發揮其泛旅游產業聚集與區域綜合發展帶動的引擎效應，促進周邊鄉村的城鎮化發展。

1.注重產業的培育

要注重產業的培育，特別是以旅游綜合體為粘合劑，與當地的特色產業充分結合起來，發揮產業整合的引擎效應，帶動區域產業的綜合發展，這是帶動區域發展的根本核心。

2.注重經營的持續

在旅游綜合體的發展中，很大的通病是單純地追求地產的快速銷售，而忽視了旅游的持續經營——這種忽悠型的模式已經難以為繼。因此，要跳出以單一快速銷售型物業為主打的模式，擴大可持續經營的持有物業的占比規模，通過自持物業的持續、長期經營，最終實現休閑消費的聚集和消費平臺的構建，最終為區域發展帶來持續的消費動力。

3.注重區域的帶動

旅游綜合體的開發，絕不是項目內與項目外冰火兩重天，而應當是從“強調項目孤立發展”到“強化區域綜合帶動”，要和當地的特色產業發展、三農問題解決、新型城鎮化推進有效的結合起來，與周邊的鄉村、城鎮充分互補，融為一體，在功能上、產業上和特色上有機對接，使之不僅能將當地的旅游資源發揮出市場的價值，還能夠真正成為帶動所在區域實現新型城鎮化的核心引擎。