破解“緊缺”與“沉睡”的矛盾
-----江北區八大舉措盤活閑置低效用地

寧波市國土資源局江北分局 周一卉 沈 瑩

破解“緊缺”與“沉睡”的矛盾
-----江北區八大舉措盤活閑置低效用地

寧波市國土資源局江北分局 周一卉 沈 瑩

當前，寧波市江北正處于加速推進新型城市化、工業化的關鍵階段，建設用地供需矛盾較為突出，土地供應尤其是工業用地供應不足和閑置低效利用兩種現象并存，亟待創新破難。為充分挖掘低效閑置工業用地的潛能，早在2011年，江北區啟動了“工業低產地改造倍增工程”，取得良好成效。去年，又通過了《江北區盤活低效閑置工業用地實施方案》，出臺八大舉措，以期大力盤活低效閑置工業用地，引導企業強化“畝產論英雄”發展理念，協同推進市場資源配置改革，促進江北經濟又好又快發展。

一、加強分類指導分步實施

對全區盤活重點低效閑置工業用地企業進行分類指導，主要分成三類：一類是處于建設期、培育期，產能未完全釋放的企業，通過加大潛力企業培育力度，指導潛力企業加快產能釋放。二類是處于技術改造提升期的企業，通過加大技改引導和扶持力度，增加企業效益。三類是有轉租、出讓意向或集中淘汰低效產能的企業，鼓勵企業通過轉租或出讓、二次招商等方式，引進新企業，招引新項目。

二、鼓勵企業加大技改投資力度

鼓勵企業大力開展技術創新、工藝改進，“零土地”技改，提高產出水平。鼓勵列入全區重點低效閑置工業用地的企業加大技改投資和“機器換人”力度，對自愿通過技術改造等途徑提高產出水平的重點低效閑置工業用地企業，且主要設備投入在200萬以上的，暫按現行技改政策給予補助，項目竣工后的第二年度畝均稅收達到驗收當年全區規上工業平均水平以上，再給予驗收設備額2.5%的補助。

三、支持優勢企業兼并重組

鼓勵區內優勢企業兼并重組列入重點低效閑置工業用地范圍企業，所涉項目須符合江北區產業導向，交易達成稅費入庫后，按照固定資產投資成交價格的5%給予獎勵，最高不超過500萬元；招引區外企業來江北區兼并重組列入重點低效閑置工業用地范圍企業，兼并重組后兩年內，畝均稅收達到當年全區規上工業畝均稅收平均水平的，按照成交價格的5%給予獎勵，最高不超過500萬元。引導區內優勢企業租賃消化低產地企業存量閑置低效廠房，優勢企業租賃1000平米以上低效閑置工業廠房用作生產的，在租賃續存期間三年內給予每月每平方米3元的租金補助。

四、鼓勵集約節約用地

鼓勵企業通過壓縮綠化面積和輔助設施用地，在依法取得相關審批手續的前提下，擴大生產性用房，或在原有建設用地上通過加層改造等途徑提高工業用地容積率。重點低效閑置工業用地企業提高容積率，按規定繳納城市基礎設施配套費，項目開工建設后給予40元/平方米獎勵，項目竣工后兩年內，畝均稅收達到當年全區規上工業畝均稅收平均水平的，再給予100元/平方米獎勵；其他企業提高容積率，按規定繳納市政基礎設施配套費，項目開工建設后給予100元/平方米獎勵，項目竣工后兩年內，畝均稅收達到當年全區規上工業畝均稅收平均水平的，再給予40元/平方米獎勵。區內上市（掛牌）公司提高容積率的，減免相應的城市基礎設施配套費。對于工業集聚區內工業用地在符合城鄉規劃用地性質、不改變土地用途且滿足相關規范、規定的前提下，容積率、廠房高度不再設定上限指標限制，具體根據產業性質、實際需求等核定；對于集聚區內現狀為工業用地，規劃已做調整（除規劃用地性質已調整為綠地、河流、道路、軌道、市政廊道等用地以外），且自申報之日起三年內未列入拆遷、收儲等計劃（由拆遷辦、土地儲備中心牽頭提供）的企業，允許最高容積率不超過1.8；對于集聚區外工業用地企業因上市等特殊原因確需提高容積率的，須向“工業用地盤活”領導小組提出申請，領導小組同意后方可辦理。對所有提高容積率的企業，屬地街道（鎮、工業區）進行匯總并初審，經“工業用地盤活”領導小組會議討論同意，且申報企業須與屬地街道（鎮、工業區）簽訂協議，明確約定建設內容、引進產業、預期成效等相關內容后，報相關部門審批實施，同時強化項目建設綜合驗收環節。

五、發揮示范企業標桿作用

鼓勵低效閑置工業用地企業實施改造提升，每年評選一批改造措施得力，提升成效顯著的示范企業，給予每家5萬元的獎勵。

六、加強涉地合同管理

大幅提高土地閑置成本，經國土部門認定的閑置土地征收土地閑置費，直至無償收回土地。對于新供工業用地，要完善土地出讓制度，嚴把項目準入關，將投資協議的核心條款列入土地出讓合同附件，嚴格控制企業分期建設行為，國土部門和街道（鎮、工業區）要加強土地出讓合同和投資合同的全程管理，強化建設項目竣工驗收制度，對未達到投資強度、效益產出等履約要求的項目，嚴格按照合同約定的違約條款執行。鼓勵企業“退二優二”，嚴格控制各個環節，加強協議管理和約束，防止出現“二次”低效用地。

康賽妮改建后的6層廠房

七、加快淘汰落后產能

根據省、市關于淘汰落后產能相關要求，對重點低效閑置工業用地改造提升范圍內，屬落后產能的企業及項目，通過逐步試行差別水電價等手段加大淘汰力度。按計劃淘汰區域內燃煤鍋爐、中頻爐、落后電機等，幫助和引導企業盡快實現轉型升級。開展冷（熱）軋專項整治活動，對能耗高、工藝相對落后的行業（區塊）通過倒逼有序淘汰。

八、強化依法行政手段

重點低效閑置工業用地盤活范圍的企業，不新供地，擴容增電須經能源管理部門同意。除淘汰類落后產能和市級以上政策法規明確的企業外，列入年度重點低效閑置工業用地盤活計劃的企業給予24個月改造期；對改造提升仍不合格企業，取消區政府給予的各類優惠獎勵政策，由稅務部門進行稅收評估。對無理由不實施改造提升的年度重點低效閑置工業用地企業，實行一票否決制，取消區政府給予的各類優惠獎勵政策，國土部門嚴控辦理轉讓、抵押手續；發改部門原則上不予立項；建設部門原則上不予報建；建議金融部門不予貸款；統計、稅務、市場監督等部門須對其加強管理。對積極參與改造計劃，但確因客觀原因，未完成改造提升任務的年度重點低效閑置工業用地企業，經“工業用地盤活”領導小組討論同意后，給予不超過12個月的延長期。一直以來堅持的“突出重點，分類指導、分步實施”的原則，鼓勵企業加快產能釋放、加大技改投資力度、兼并重組、推動股權收購、尋求出讓或轉租以及淘汰落后產能等舉措改造提升低效閑置資源。2015年全區盤活7家重點低效閑置工業用地企業，累計盤活低效閑置工業用地目標723.58畝，全區規上工業用地畝均稅收達到15.78萬元。同時，該區目標在去年和今年兩年內，累計盤活低效閑置工業用地1000畝，全區規上工業畝均稅收達18萬/畝（規上工業畝均稅收年均遞增15 %）。

九、亮點案例

1.盤活閑置廠房

長興路8號，曾是一個閑置廠區，尼塔中鼎的入駐，讓這個閑置數年的雙層舊廠房，長出了產業的“新芽”，轉身成為年度產值超2億元的文化產業公司，這既是江北工業提升的縮影，也是全區積極盤活閑置廠房資源，推動產業升級的例證。

無獨有偶，位于工業區的寧波賽特威爾電子有限公司，租賃了園區一家企業的廠房，2015年，該公司實現產值3.2億元，同比增長139%。這里曾是一塊入不敷出的“低產地”，通過工業區管委會“橋梁紐帶式”的溝通，引進潛力企業，騰籠換鳥，盤活閑置舊廠區提前實現低產地改造目標。

2.改擴建舊廠房

先進的自動化生產流水線、寬敞明亮的現代化辦公環境、功能齊全的員工生活設施……走在康賽妮公司內部，頓覺一股企業現代化之風撲面而來。占地約51畝的康賽妮是一家集染色、粗紡、精紡、高分子材料研發、進出口貿易于一體的企業。面對土地資源的日趨緊缺，企業將原建筑面積為6000多平方米的老舊廠房拆除，改建為建筑面積達3.2萬平方米的6層廠房，并在新建廠房下開挖地下車庫，向空間要土地。“零土地技改”讓康賽妮建成了功能完善、配套齊全、設施便利的新式多層廠房，2015年實現產值7.7億元，利潤6761萬元，財政三稅3727萬元。