“陽光下”的自治能否破解小區收費難？物業管理酬金制試行調查

本刊記者 張蘭蘭

“陽光下”的自治能否破解小區收費難？物業管理酬金制試行調查

本刊記者 張蘭蘭

日前，廣州海珠區水藍郡小區選聘了新的物業管理企業，萬科以住宅小區2.7元/平方米的價格，獲得多數業主的青睞。與傳統物業收費不一樣的是，其價格并不固定，也有了一個更新潮的名字——“酬金制”。

近年來，物業公司因各項固定成本開支增長，物業定價上漲標準幅度卻不大，兩者“積怨”深重，導致不少物業公司“偷工減料”，住戶投訴不斷。

物業管理收費亂象長期矛盾重重，風頭正盛的酬金制是一劑良藥？

飽受詬病，想說愛“你”不容易

如今，我國大部分小區物業收費管理都是采用傳統的包干制，即固定每個月的管理費，業主方面只管交錢，至于錢去了哪，怎么花，都沒有具體的明細。物業公司干好干壞都是固定的報酬，物業公司要節省成本達到多盈利，往往意味著提供的服務打折。

據了解，北京通州區翠福園小區曾出現“天價”欠費催繳通知單，顯示某業主欠繳8年物業費共4792元，由此產生滯納金27059.20元。

記者調查發現，這張“天價”催繳單背后，是小區物業管理深陷欠費“怪圈”的普遍現象。北京市大約90%的小區都是包干制的物管模式，為了能獲得更多結余，一些物業公司往往會減少對小區的維修和保養頻率，小區陷入物業服務質量下降——業主拒繳物業費——物業公司繼續降低質量的怪圈。

專家表示，包干制的主要問題就在于讓物業自己約束自己，所有收益歸物業管理企業所有，公共收益按比例與業委會分攤，這種方式在比較穩定、收益較高的小區易于實施。省卻了物管公司與民選的業主委員會難以調和的矛盾，為業主節省了監管成本，然而，這種收費方式也可能導致“獎懶罰勤”的結果，影響實際服務質量。

北京某小區業主入住小區時物業費是每平方米1.68元，到現在物業費是1.5元。物價上漲，而物業費在原地停留，是很多小區的現狀。

北京物業管理商務會長于慶新說，目前物業管理漏洞百出，原因在于之前的規定雖然約定了物業管理的各項收費標準，但并沒有指出物業管理企業的獲利形式。這樣就形成了一種必然結果：收取的物業管理費是定額定量，省的越多，物管公司掙的越多。

某知情人告訴記者，為了獲取更多的利潤，物業公司就只能想“花招”減少支出。比如人員安排上，減少保潔、保安的數量或者降低其工作頻率以降低工人工資；在設備的使用上，天黑盡后再開路燈，減少開監控的時間和數量；或者把電梯的日常保養從半個月延長到一個月……

在業主對物業實在忍無可忍后，有的物業甚至毀滅設施，拿走了物業管理處所有的辦公用品，新物業接手后前期工作都在整修公共設施，“前任”遺留的問題太多，如小區大門沒有封閉，單元樓沒有門禁，水泵毀壞，消防設施年久失修，路燈也壞了不少……

“交費不足，只能降低服務質量”，因此“偷工減料”就成了包干制的“潛規則”。當收費不足時，占用共有部位經營收益變得順理成章，甚至當收費率較高時，一些物業公司也因為包干制難以被業主監督，而主動減少投入。有的物業公司老總曾親口講，利潤率的要求值在25%以上。

業主自治，陽光下的管理模式

國家發改委和建設部于2004年發布的《物業服務收費管理辦法》中規定：業主與物業管理企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務費用。

據了解，酬金制是一種半自治與專業服務相結合的管理模式，實質是實報實銷制，物業服務企業按照雙方協商確定的預算預收基本費用，年度結束后進行決算并向業主多退少補。

實行酬金制，物業管理將完全是一種市場化的運行，要求業主委員會在代表全體業主利益的同時擁有較高的專業素質，且物業收費按照市場標準調節，預算和服務標準都做得比較細致，細致到：小區每天掃地次數、雇用保潔人員人數、巡邏頻率、綠化面積、更換燈泡數量等。最終費用結算都是業主按照預算依照個人所屬面積分攤物業管理費用，按月支付。

記者從海珠區水藍郡小區目前正在試行的酬金制中了解到，萬科物業按照管理費的10%收取服務酬金，當項目經營結果為虧損時，公司將通過返還服務酬金的方式來為項目補虧。而且小區內的公共產權車位、泳池、公用設施及涉及廣告收入房屋租賃、商業促銷等經營收入都會進行合理分配，并定期公布。

“簡單來說，業主們給公司100萬用于小區管理，其中10萬是物業公司的工資，其他90萬必須明明白白地花在小區里，業主們能看到明明白白的賬目，甚至可以通過每年的預算控制每一分錢的費用，什么該花什么不該花都可以自己說了算。”該小區物業管理公司工作人員介紹道。

南京市首批建成使用的高層住宅小區——玄武區丹鳳街唱經樓小區，建成之初還因優美的綠化環境及良好的小區管理被評為“全國十大文明小區”。2014年，該小區長發物業因不低于7萬元的資金債務退出小區物業管理，此前一直采用包干制收費管理。

據該小區管委會負責人介紹，欠費債務主要來源于小區5年多來漏繳的水、電等費用，自來水公司委托物業公司進行收繳工作，但物業工作人員依照總表計費平攤，導致用水超支業主的費用無法收取，出現收繳混亂的狀況。

試行“酬金制”改革后，新物業為了建立起業主的信任感，提出“小區的事情業主自己說了算，所有費用不進物業公司賬戶，全部由管委會和業主代表自己保管和使用” ，物業辦公室賬目面向業主開放。計費方式轉變為物業公司從物業費用中按照約定比例提取酬金，結余及盈利由所有繳費業主共享。

此后，業主對物業管理配合積極性明顯提升，物業還與管委會協商出租物業用房，其中包括一間大的辦公用房及兩間警務室，每月收取租金共6500元，獲得的租金主要用于安裝小區電子探頭等基礎設施建設及前期債務償還。

有的物業公司還會從各個項目中收取相應的傭金，小區的所有共有財產收益，比如寬帶、廣告、停車費等會完全交給業主委員會管理。物業公司的收入可以來自兩方面：一是物業費，二是從每個項目中獲得的傭金。例如陽光助業管理祥云天地家園，物業除了業主按照所屬面積分攤的物業費，還可以在每個項目抽取12%的傭金。這樣就保證了物業公司有固定的收益，不會因為超出成本而降低服務。

“搞定”老舊小區

老舊小區的物業管理一直是“老大難”，酬金制的觸角甚至延伸到了基層社區管理，浦東新區高行鎮東力新村是一個老舊居民小區，物業費長期維持在每平方米每月0.45元。2011年，東力新村的物業公司經營虧損，要求退出小區，小區陷入兩難境地。

挽留物業公司，意味著大幅上漲物業費，不挽留的后果則是小區將面臨無人管理的窘境。2012年，東力新村采取酬金制模式，業委會與物業公司達成協定：將小區物業費、停車費全部納入業委會賬戶中，確保小區有穩定收入來源，為酬金制的順利實施奠定基礎。每月，業委會對物業公司的辦公費、小區公共能耗費用逐一核定。

在此基礎上，業委會還敦促物業公司降低支出，將原先的行政管理人員減少50%，只保留一個小區經理和一個財務人員，并對小區原有的保潔員、保安員、綠化養護員精簡擇優錄用。 物業公司則需要公布物業服務資金年度預決算，每年不少于一次公開其財務賬目，業主有權就相關支出問題提出質詢。

實施酬金制的第一年，東力新村小區就實現盈余15萬元，業主們不僅踴躍繳納物業費，還踴躍繳納小區停車費，其中70%的業主一次性繳清全年停車費，東力新村不僅走出了物業管理困局，還成為其他老舊小區參照的樣本。

記者從上海普陀區萬里街道某小區獲悉，業委會連續找了7家物業公司，紛紛表示都不愿當“接盤俠”，在小區創新推出“酬金制”物業管理后，實現了扭虧為盈的“華麗轉身”。

業委會與物業公司達成協定，將小區物業費、停車費全部納入業委會賬戶中，當物業費、停車費收繳率到達93%，居民滿意率到達80%時，物業公司可以拿到總收入的8%；當收繳率超過93%，超出部分業委會與物業公司五五分成，同時也規定了相應的懲罰措施。

物業費從一筆“糊涂賬”變成“明白賬”，該小區業主繳納物業費的積極性瞬間提高了，實施“酬金制”一年不到，物業連年虧損的狀況得到了改變。

老舊小區不再是物管“難以啟齒的痛”，小區內大都備有問卷調查，涉及到房屋是否出租、是否飼養寵物、需要車位數量、車位排整方法、對物業的建議等，對小區改造項目也做了列舉，包括道閘、門禁、監控、綠化、消防、車位、電梯內置按鈕電話、洗車房等，業主可以選擇“同意”或者“不同意”來表決。

酬金制仍有弊端，優化選擇模式

目前，全國市場上的主流方式仍是包干制，伴隨著物業服務管理的日趨完善，北京、上海、廣州、深圳等城市都陸續嘗試轉變方式，但酬金制仍受制于制度層面的缺失，相關專家對此提出了看法。

必須承認，酬金制確實在某些方面優于包干制，但物業管理還是要依據小區類型和規模來選擇合適的模式。酬金制在很大程度上維護了業主的利益，但其操作方式復雜，尤其對人口密集的住宅小區來說，召開一次業委會并沒有那么容易，物業管理企業在負責協調、聯絡業主方的過程中，耗費的人力、物力及時間，都是物業服務的邊際成本或間接成本，并不能帶來直接價值。

由于酬金制利潤相對固定，確保服務質量標準成為物業管理企業唯一關注的重點，企業在提高管理效益和經濟效益的同時也缺乏積極性，一些企業甚至通過加大成本來提高額度，損害了業主的權益，但相關制度并沒有對其標明進行約束。

物業管理企業的商業信用、業主和業主委員會的管理能力、物業管理成本的直接確認、業主欠費產生債權的歸屬問題等也都是擺在眼前的現實問題。

記者了解到，廣州市白云區某小區物管實行酬金制，但連續7年出現了虧損，總額高達700多萬元。按照酬金制的設置，這筆錢要由業主來承擔，物業公司向業主提出管理費漲價，同樣受到業主的抵制。

專家周活寧認為，在實行酬金制前必須進行嚴格的成本核算，在得到業主和物管公司雙方認可之后才能實行，做預算時應由管理處負責制定，經業委會審核后公布，且酬金制每年都可以進行成本預算，比包干制靈活得多。實行酬金制時，一旦出現業主拖欠、拒交的情況 ，不妨建立懲罰性制度，比如遲交一日須加收千分之一，或寫明遲交超過一定期限（比如三個月）的，由業委會代表業主大會起訴追討。

由于業主對服務管理的需求有明顯差異，在約定收費方式時，要綜合考慮物業性質、類型、業主服務需求、經濟承受能力等因素。包干制下，物業公司依據收費價格確定服務內容及標準；酬金制下，則是依據服務要求測算收費標準。