房地產開發企業稅務審計的風險與應對策略

◎陳玲

房地產開發企業稅務審計的風險與應對策略

◎陳玲

在中國經濟快速發展背景下，納稅問題逐漸引起了房地產開發企業的重視。但就當前的現狀來看，部分房地產開發企業在稅務審計工作開展過程中仍然面臨著房地產銷售稅務風險、房地產開發初期稅務風險、房地產開發中期稅務風險等，造成了企業利益的損失和稅務風險的增加。因此，在當代房地產開發企業可持續發展過程中，應提高對此問題的重視程度。本文從房地產開發企業具體的稅務審計風險表現分析入手，并詳細闡述了風險應對措施。

就當前的現狀來看，部分房地產開發企業受稅務風險控制不完善問題的影響陷入到了“稅務門”。因此，為了做好企業內部控制工作，在稅務繳納期間，應針對稅務風險問題進行分析，同時，結合瞬息萬變的市場環境，規范稅務風險控制方法，滿足企業核心利益獲取需求，達到最佳的風險問題規避效果。以下就是對房地產開發企業稅務審計風險管理問題的詳細闡述，望其能為企業的可持續發展提供有利的文字參考。

房地產開發企業稅務審計存在的風險

就當前的現狀來看，房地產開發企業稅務審計風險主要表現在以下幾個方面：

在房地產企業開發初期，需支出巨額購地款，而購地款是稅務審計中重要項目，即涉及到了耕地占用稅、契稅、印花稅等的繳納，同時，在土地成本中，企業也面臨著企業所得稅、土地增值稅等稅務審計問題。但由于大多數房地產企業在開發階段沒有真實的發票，因而，稅務機關將依據發票規定，對企業可能存在的偷稅、漏稅等行為進行處罰，就此在土地購置前期造成了企業經濟的損失；

在房地產企業開發中期，由于多數房地產企業在項目開發過程中采取出包方式，因而，納稅人需依據相關規定，承擔個稅、教育費附加、營業稅、城建稅等的代扣代繳。但在此期間，若房地產開發企業忽視了稅務審計風險管理，將引發稅務風險問題；

在房地產開發企業運營過程中，也涉及到了印花稅、企業所得稅、教育附加稅、營業稅、土地增值稅、城建稅等銷售稅務的繳納。同時，稅務部門將利用房地產預收賬款信息，計算企業應繳納的營業稅等，若房地產開發企業在稅務審計管理中賬款項目歸集不及時，將引發稅務風險。

房地產開發企業稅務審計風險應對措施

建立稅務風險預警體系。在房地產開發企業發展期間，為了規避稅務風險問題，需在面臨印花稅、城建稅、土地增值稅等稅務風險時，構建稅務風險預警體系。即在稅務審計工作開展期間，參照稅務風險預警機制標準，利用沃爾評分法原理，對房地產企業內部稅務風險進行評分、評級。而后，結合評分結果，判斷稅務風險高的關鍵部門和關鍵人員，并結合企業實際情況，發出稅務風險警報，然后，構建企業內部組織，對風險預警行為進行控制，最終最大限度的降低由稅務審計風險所引起的經濟損害。此外，基于房地產開發企業稅務審計工作開展的基礎上，需針對企業內部稅務審計情況進行監督，即參照企業歷史資料、現有條件、涉稅行為等，科學預測和預計企業稅務情況，一旦發現印花稅、土地增值稅、個人稅等稅務風險問題，那么應及時啟動企業稅務風險預警方案，對風險問題進行有效處理。

增強風險控制意識。在房地產開發企業稅務審計風險控制中，注重增強全員風險控制意識是非常必要的。首先，由于稅務審計風險是一項技術性和專業性較強的經濟活動，那么在風險控制活動開展期間，應針對企業會計、納稅申報人等相關人員專業技能進行培養，同時，以1次/月的形式，安排納稅申報人參加專業化的培訓項目，由此提高其稅務審計風險控制意識，仔細核對印花稅、土地增值稅、個人稅、城建稅等稅務的繳納，避免偷稅、漏稅等行為的凸顯造成企業經濟損害。其次，在企業稅務審計風險管理作業中，一旦發現稅務問題，不應要求財務部負全責，應將責任追究至各個部門和關鍵環節負責人，甚至公司領導，就此在稅務管理中提高企業全員風險控制意識。同時，為了提高企業稅務審計風險控制效果，應在日常經營中，樹立依法納稅運營理念，且由企業管理決策層制定稅收籌劃，而下屬單位對稅收籌劃進行嚴格執行，并注重在稅務審計管理中，保留會計審核資料，就此形成以公司利益為先的稅務審計風險防控。

健全稅務管理辦法。在房地產開發企業稅務審計管理作業中，為了有效規避稅務風險問題，需健全稅務管理辦法。即首先，在資產管理期間，應健全資產管理責任制度，即明確各個工作部門，甚至各個工作崗位人員責任和義務，就此調動部門間合作力度，對企業日后稅務審計工作實施共同監管，并嚴格遵從企業設備統一編號管理制度，滿足資產管控需求。其次，在房地產開發企業稅務審計工作實際開展過程中，應按照國家相關法規，制定稅務管理制度，然后，在稅務管理制度的導向下，審核企業涉稅合同，且在合同簽署內容中，明確雙方在稅務方面的權利和義務，科學實施財務報表申報和繳納稅款工作。再次，在稅務管理期間，亦應注重規范發票購買、領用、開具、報銷等管理辦法，同時，對企業內部稅務報表進行周期性審核，由此控制偷稅、漏稅等行為的發生。

綜上可知，在房地產開發企業可持續發展背景下，稅務審計風險問題與企業經濟效益息息相關。因此，在企業日常運營期間，應科學規范稅務審計管理事項，同時，從建立稅務風險預警體系、增強風險控制意識、健全稅務管理辦法等層面入手，對企業內部管理中稅務風險問題形成高效控制，達到最佳的稅務風險控制效果，最終為企業的持續發展爭取更大的利益空間，避免由稅務風險所帶來的經濟損害。

（作者單位：昆山中玉會計師事務所）