房價十年上漲十倍深圳房企轉型求變

郭曉東

作為改革開放的前沿，深圳成為我國對接世界經濟的“探索者”和“領跑者”。深圳經濟實現騰飛的同時，城市競爭力也取代香港躍居全國首位，而城市競爭力增強帶來的常住人口增加導致深圳房價不斷上漲。

自2014年以來，深圳一直是全國房價的引領者。相關數據顯示，2005年至今，深圳龍崗二手房均價增幅最高，10年漲幅超10倍。

受益于房價的暴漲，深圳房地產上市公司業績大多也實現了穩健的增長。20家注冊地在深圳的上市房企中，2015年凈利潤同比增長超過20%的企業有8家；2016年一季度凈利潤同比增長超過20%的有12家。

深圳房企龍頭企業萬科，日前發布定增方案，公司欲轉型“軌道+物業”的模式。與此同時，我們看到，其他房企也在加快轉型步伐：華僑城A通過多種方式擴張，繼續加碼核心城市；招商蛇口全面開啟前海土地開發。

房價暴漲，部分區域10年漲10倍

2014年的深圳樓市可謂“冰火兩重天”，前三季度市場供求低迷，最后一個季度急速逆轉，在央行"930新政”和降息政策推動下，高調收官。數據顯示，2014年深圳新建住宅成交均價為23940元/平方米，較201 3年上漲10.83%，漲幅超一成。

整個2015年，深圳是全國房地產市場的領頭羊。數據顯示，一線城市新建住宅成交均價同比漲幅依然明顯高于其他城市，除深圳漲幅最大外，上海、北京、廣州分別上漲18.2%、10.4%、9.2%。在這一年，深圳新建住宅成交均價為33426元/平方米，同比暴漲近40%。具體來看，“330新政”后，深圳新建住宅6月份成交均價突破3萬元，之后居高不下，11月份成交均價突破4萬元大關，到12月份深圳新建住宅成交均價達42476元/平方米。

2016年以來，全國核心城市房價持續噴井，其中深圳一季度新建住宅成交均價約4.8萬元/平方米。而最新數據顯示，5月份深圳新建住宅成交均價55817元/平方米，火爆豪宅成交量是5月份新房均價上漲的主要原因。

分區域來看，從2005年至今，深圳部分地區二手房均價漲幅超過10倍。根據鏈家網研究中心監測數據顯示，2005年至今深圳全市二手房均價增長918.20%，其中南山、福田二手房均價處于領先地位。具體來看，龍崗增長幅度最高，達1110.88%，10年漲幅超10倍；寶安、南山緊隨其后，10年增長超過1000%，10年漲了9倍多；漲幅最小的是福田和羅湖，10年漲幅分別為738.89%和745.44%。

房企轉型，謀求增長新突破

受益于房地產市場的火爆，深圳房地產上市公司業績大多也實現了穩健的增長。20家注冊地在深圳的上市房企中，2015年凈利潤同比增長超過20%的企業有8家；2016年一季度凈利潤同比增長超過20%的有12家。其中萬科2015年凈利潤同比增長15%，2016年一季度凈利潤更是增長超28%，而公司的股價由于寶能的強勢介入自2015年以來漲幅達到81%；招商蛇口的業績則更加穩健，2015年及2016年一季度的凈利潤同比增長均超過51%，公司仍處于高速發展的上升通道。但公司股價卻在完成重組后一路走熊，自2015年以來跌幅達37%；對比前兩家標桿房企，華僑城A的業績則相對較差，2015年凈利潤同比縮減2.8%，2016年一季度凈利潤同比增長16%，而公司的股價自2015年以來下跌超20%。

在分享樓市高增長收益的同時，深圳房企也在加快轉型步伐。萬科正嘗試以“軌道+物業”為代表的PPP模式，宣稱中國正在邁入“軌道改變城市”的時代；招商蛇口集合園區、社區、郵輪三大主業于一身，并積極成為前海蛇口自貿片區的開拓先鋒；華僑城正積極向“地產+旅游”模式轉型，推廣“成片綜合開發”模式，計劃在傳統的住宅開發外加入文化旅游地產、酒店等多業態，以產生協同效應和集群優勢。

下面以招商蛇口（001979）和華僑城A（000069）為例，對其多元化發展的新嘗試來進行對比分析：

近期招商局集團與前海管理局簽署框架協議，招商蛇口控股的平臺公司將作為招商局集團的出資主體，與深圳前海管理局下屬前海開發投資控股有限公司共同組建合資公司，推進自貿區開發建設。該框架協議是招商蛇口全面開啟前海土地開發的重要標志，協議約定股權比例明確為50：50，確立了招商蛇口的主導地位。據框架協議，合作范圍設定為2.9平方公里土地，對比公司重組說明書中所列明的2.4平方公里進一步擴充，將為公司帶來進一步的價值增量。

而華僑城A則通過多種方式擴張，繼續加碼核心城市。2015年6月，公司以28億元收購恒祥基51%股權，因其擁有多個深圳市舊改項目，這樣直接拓寬了公司在深圳獲取土地渠道。今年以來，公司相繼在北京、南京和上海拍得優質地塊，充足的土地儲備和良好的區域布局有力的保障公司未來業績的可持續性。此外，華僑城以旅游主題地產為特色的成片綜合開發模式在南山華僑城的成功，是十幾年來形成富人片區的原由。新天鵝堡項目位于華僑城天鵝湖北部，6月3日開盤當天推出約315套298-380㎡及545㎡住宅，單價在11.6-16萬元/㎡。據華僑城方面披露的數據，項目開盤當天累計成交151套，盡管去化率不足五成，但預計銷售金額高達100多億。公司一直致力于高端住宅的開發，因為在房地產品類中，豪宅產品的資產保值能力更強，因此成為高凈值人士的首選。毋庸置疑，通過細分市場精準定位，華僑城抓住了消費者的前沿需求。

可以看出，清晰定位，敢于嘗試，深圳房企正在引領新一輪增長周期。