基于內部控制下的房地產公司合同管理方法研究

賀玨

摘 要：房地產公司合同管理是房地產公司內部控制的主要內容，對房地產公司的戰略制定和發展具有重大的影響意義。因此，論文從房地產公司內部控制入手，研究其內部合同管理方法，總結當前我國房地產公司合同管理中常見的問題，以國有公司為例，分析合同管理方法優化措施，以進一步為我國房地產公司的發展奠定基礎，突出和強化內部控制下合同管理的重要性。

關鍵詞：房地產;內部控制;合同管理;優化對策

中圖分類號： F293.33 ? ? ? ? ? ?文獻標識碼： A ? ? ? ? ? ?文章編號： 1673-1069（2017）01-23-2

0 ?引言

合同管理（Contract Management），公司的經濟往來，主要是通過合同形式進行的。一個公司的經營成敗和合同及合同管理有密切關系。公司合同管理是指公司對以自身為當事人的合同依法進行訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列行為的總稱[1]。其中訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止是合同管理的內容;審查、監督、控制是合同管理的手段。合同管理必須是全過程的、系統性的、動態性的?；诜康禺a公司內部控制下對其合同管理常見問題進行分析，能夠有效幫助房地產公司提高其市場競爭力，促進公司的可持續發展。

1 ?房地產公司合同管理存在的問題

1.1 缺少完善的合同管理程序

完善的合同管理程序是確保合同準確執行的關鍵[2]。當前我國房地產公司在合同管理中缺乏嚴格的審核程序，其主要是以甲單位制定合同，乙單位閱讀合同，甲乙共同修訂的流程實施合同的簽訂。在其內部合同訂立方面一般有60%以上是以總經理助理和項目部人員進行合同的制定和審核。因此，房地產公司無論是在合同制定程序還是審核程序上投入力度不足，程序缺失，嚴重影響公司的經濟效應，為公司的發展帶來了風險性。

1.2 合同執行監管力度不足

合同執行監督力度不足主要表現在監督管理人員的執行力度不足上。當前我國房地產公司在合同執行監管上主要是以項目監督部門為主，對合同的順利簽訂奠定監管行為，但是一旦合同簽訂夠，落實到實際工程項目中會產生忽視合同監管的現象，嚴重者出現違約的現象。而房地產合同執行監管是多個部門統一性協調完成的[3]。因此，一旦合同執行監管力度不足不僅會暴露項目監督部門的漏洞，也會暴露出整個公司的發展問題，是房地產公司存在的主要潛在風險之一。

1.3 合同法律管理意識不足

許多房地產公司在合同管理的過程中對其內部條款的重視程度缺乏，導致在項目施工和管理中出現違約現象后，公司不能夠從合同的角度維護自身公司的利益，影響公司的發展。其中以中小型房地產公司為代表的合同簽訂后無后續工作為主，嚴重制約了我國房地產公司合法化發展。此外，在合同執行上除了合同的制定和簽訂人員外，公司內部的其他人員均對合同管理漠不關心，這樣容易造成企業內部經濟糾紛，影響企業發展。

1.4 人力資源薄弱

房地產公司合同管理中人力資源薄弱主要體現在企業內部缺乏專業的合同制定、審核、監督、執行的人員。目前，我國房地產公司合同管理中主要是以監督部門為主，在項目部的基礎上制定合同的范本，根據實際工程對其內部的條款進行修訂，用于工程開發和管理中。該種表現形式進一步說明了我國房地產企業中缺少專業的合同管理人員，造成合同管理流程、執行力度等方面的缺失，制約合同管理在企業內部控制中作用的發揮。

2 ?房地產公司合同管理優化對策

2.1 完善的合同管理程序及制度

針對房地產公司合同管理實施優化對策，對其管理程序進行修訂。首先，在現有企業內部制度的基礎上增加合同管理制度，結合企業自身發展戰略目標和特征，按照國際法律規定進行程序和制度修正;其次，針對企業內部各個部門的功能，對合同的制定程序、監督程序和執行程序進行制定，嚴格地對其流程進行詳細規定;再次，在現有合同管理的基礎上增加制定前、制定中和制定后的監督機制，實現企業內部控制和企業外部風險協調管理，降低企業利益風險[4]。最后，加強企業合同范本制定程序和制度的完善，在國家及地方相關示范合同文本的基礎上，結合企業自身特點和管理要求制定合同范本，增強合同的安全性和全面性。

2.2 加強合同執行監管力度

加強合同執行監管力度可以從組織結構和規章制度兩方面進行完善。首先，在組織結構上構建合同執行監督管理機構，在企業現有結構的基礎上增加合同監督管理部門，在部門內部設定經濟合同、招投標合同、人力使用合同、項目施工合同等不同的小組，以小組執行監督的方式從組織結構規模和層次上強化合同執行監管力度;其次，在規章制度上根據房地產企業內部獎懲制度建立合同執行獎懲制度，從細節化和宏觀化角度，詳細地實現合同管理中各個環節的規范性。

2.3 提升合同法律管理意識

提升合同法律管理意識的具體優化措施包括法律管理意識的宣傳和法律管理意識的培養兩方面。首先，在合同法律管理意識的宣傳上采用內部控制體系宣傳的方式，以周宣傳日的方式傳遞合同管理在企業建設和發展中的重要性，推展宣傳范圍。此外，在宣傳方式選擇上針對不同層次的員工使用多樣化的宣傳模式，例如針對基礎層員工采取競賽活動宣傳，針對管理層采取進修宣傳。其次，在合同法律管理意識培養上針對企業內部員工的培養制度，在其培養計劃中增加合同法律管理意識培養，從而在員工基礎意識構建上實現合同法律管理意識的完善。

2.4 拓展人力資源

拓展人力資源只要是指在現有人力資源的基礎上增加人力資源的可協調性和控制性，實現人才的引進、培養、深造三步走的政策。在人才引進上招聘具有專業合同管理知識的人才，在人才培養上建立合同管理人才培養體系，在人才深造方面拓展合同管理人才深造層次，深入強化企業的房地產公司人力資源血液的濃度，為公司內部控制奠定人才基礎。

3 ?中糧地產合同管理對策優化及效果

中糧地產（集團）股份有限公司（000031）是一家全國性、綜合性的房地產開發上市企業，作為世界500強企業，其品牌優勢和資源優勢為中糧地產的發展創造了優越的條件。企業項目布局北京、上海、深圳、成都、沈陽等十個一、二線城市[5]。隨著中糧地產的逐漸發展和壯大，其在公司內部控制的基礎上采取了組織結構優化、戰略優化、人力資源優化和監督授權優化措施。

其中在組織結構優化上采用了構建了扁平式組織結構，將各項合同管理權力和職責的具體操作落實到部門、崗位上，實現了精準化和統一化的結構管理模式。實施結構優化措施后的一年內中糧地產內部合同管理工作的實際落實效率明顯提升，是原有效率的1.5倍。戰略優化上采用了職責權限內部控制監督部門，對整個中糧地產內部活動實施環境控制，保障了戰略制定和實施的有效性。在人力資源優化上建立了“雛鷹小組”“技術骨干”等團隊建設指標，為企業的經理級及以上管理職務進行人員培養和建設。在監督授權優化公司制定了《管理委員會工作制度》、《權利職責體系制度》、《項目成本控制制度》等，從審計、預算、制定等方面完善制度監督管理。經過3年的實施和完善，中糧地產內部控制中整體效益凈增長0.3%，規避風險率67%，為企業的發展做出了重要貢獻。

4 ?總結

根據本文中對房地產公司內部控制下合同管理方法的分析和研究發現，當前我國房地產公司合同管理中存在缺少完善的合同管理程序、合同執行監管力度不足、合同法律管理意識不足、人力資源薄弱四個主要問題。通過中糧地產具體優化對策的實施及效果分析，發現未來我國房地產公司在其內部控制的基礎上從完善的合同程序、加強合同執行監管力度、提升合同法律管理意識和拓展人力資源四方面進行完善，能夠充分發揮合同管理在公司發展中的重要作用，提升市場競爭力，促進房地產公司的可持續發展。

參 考 文 獻

[1] 李獻桃.基于內部控制下的房地產公司合同管理方法研究[J].時代金融，2016，09（08）：104.

[2] 李獻桃.房地產公司合同管理思考[J].合作經濟與科技，2016，09（07）：117-118.

[3] 陸勇.基于財務管理視角下的房地產公司內部控制研究[J].財經界（學術版），2016，18（04）：219-354.

[4] 李慧.運用過程管理方法防范勞動用工風險——以上海鐵路房地產公司為例[J].上海質量，2013，02（02）：54-56.

[5] 鄭雅君，殷霄雯.基于財務管理視角下房地產公司內部控制初探[J].中國商貿，2013，21（03）：42-43.