住宅金融體系國際經驗借鑒和分析

（華東政法大學商學院，上海 201600）

1.1導言

當前住宅金融市場的發展在經濟迅速發展的新階段有著自己獨特的發展模式和發展軌跡，在中國經濟持續發展的今天，我國的住宅金融體系也在不斷的發展，繼續研究中國的住宅金融體系的發展對當前經濟的穩定平穩發展尤為重要。國際上各國的住宅金融體系的發展也是千差萬別，同時又有其共性的地方，恰恰是這種共性和特點給我們提供了認識各國住宅金融體系的發展并在此基礎上總結經驗加以借鑒的最佳視角。

鑒于住宅金融的發展對一國的經濟發展和社會穩定有著特殊的意義，并且各國之間存在著多樣化的發展模式，國內外學術界對住宅金融體系和相關的發展問題都做了大量的研究。

1.2國內外研究進展與現狀綜述

1.2.1國外研究綜述

住宅金融市場包括銀行以住宅抵押貸款為中心的金融活動及帶動的相關的住宅融資活動，各國住宅金融市場的發展有其自身獨特的發展模式，國外的學者也對此進行了相應的研究：

國外研究中，David Garnett 等在 1991 年發表的文獻中將住房金融定義為一種信貸運行制度，這種制度與居民各類住宅的建設、改善、購買、租賃、維護及維修相關。在此基礎上，他們進一步按照住房金融的范圍和性質將住房金融分為了資本融資、償還融資和補貼融資三種廣義形式。

由于美國住房金融的基礎和形式與英國有所不同，所以 Randall Johnston Pozdena（1988）從抵押貸款的角度提出住房作為一種不動產是擔保貸款的一種債務工具，因此抵押市場和住房市場之間存在因擔保貸款而形成的契約關系，兩個市場之間也必然存在密切關系。

Clasen，J.（2005）的研究表明，德國關于住宅金融的財政政策變化過程中，由開始的政府直接出資，轉向鼓勵私人投資參與，目前傾向于政府市場相結合的方式，政府采取相應的調控措施和優惠政策，同時鼓勵其他市場方式的參與。德國的住宅金融體系，有政府主導型逐步轉變成市場主導型，現在形成了半政府半市場的多渠道發展體系，是一種互助性質的金融體系。

1.2.2國內研究綜述

在西方國家的工業化進程中，必然面對著大量的人口在經濟因素的驅使下向城市涌動，成為產業工人這一重要勞動力的情況，在產業工人向城市居民發展的過程中，住房短缺問題是逐步顯現和不斷加劇的。西方國家的住宅金融體系發端早，在面對20世紀30年代的經濟危機和第二次世界大戰的背景條件下，西方國家政府在住宅金融方面有了更多的經驗，比如為了在動蕩的環境下保證住宅金融體系的穩定，全面采取住宅保障制度，通過稅收、財政等住宅金融金融相關政策對市場進行干預，所以西方國家無論在理論基礎性研究還是在政策性研究，定量研究還是定性研究方面都是有著很豐碩的研究成果。

1.2.2.1美國住宅金融研究

李文斌（2007）研究了美國不同時期的住房補貼政策實施效果，對不同時期的政策做了分類和介紹，并得出了相應的評價和啟發。總結了早期美國公共住房計劃發展所面臨的問題。在此基礎上研究美國各時期的住房補貼政策，從而得出美國住房模式演變對我國住房政策的啟示。

李莉（2008）在美國公共住房政策的演變中指出美國的住宅金融的發展演變，城市更新運動中的聯邦公共住房政策；20世紀60年代又推出來兩種新型的住房補貼計劃；70年代聯邦住房政策由住房供應領域向住房需求領域轉變，推出租金證明計劃；80年代的政策方向大致為房租補貼類計劃和HOPE VI 計劃。

張宇、劉洪玉（2008）將美國次貸危機和其住宅金融體系以及經驗借鑒結合起來加以研究，重點分析了公共住房政策在美國住宅金融體系中的體現，以及次級抵押貸款的原因，對住宅金融和次貸危機的聯系加以分析，研究了美國住宅金融體系的機構設置和運行模式，介紹了美國的公共住房政策，總結了美國住宅金融體系的經驗和教訓，在此基礎上對我國住宅金融體系的發展提出了建議。

1.2.2.2新加坡住宅金融研究

朱國虎（2012）研究的是新加坡強制儲蓄型住房金融制度，指出新加坡的中央公積金制度是強制儲蓄型住房金融制度的典范，新加坡中央公積金制度建立于1955年，公積金由政府運作，提供建房貸款或向個人發放購房貸款，是一項強制性的、長期的儲蓄制度。成立初期主要是為了解決大多數中小企業雇員的養老問題；進入調整階段以后允許公積金會員用自己的公積金儲蓄資金購買建屋發展局建造的公共組屋。發展階段公積金被允許用于適當的投資；隨著社會發展的需要，使公積金發展成為一個集住房、教育、醫療、保健、養老等為一體，具有綜合功能的社會保障體系。

1.2.2.3英國住宅金融研究

張旭旭（2011）在研究英國住宅金融體系時著眼點在于研究英國住房抵押貸款一級市場監管體系。基于對英國住房抵押貸款一級市場形成的回顧，張旭旭運用大量對比案例分析法從住房抵押貸款一級市場參與主體和貸款產品的角度出發，來分析英國住房抵押貸款一級市場的運行機制，從而研究出監管對象的特性，文章從住房抵押貸款一級市場監管制度、監管主體的組織架構以及監管方式三個視角切入，對該體系進行分析研究；進而從監管制度、監管模式和監管方式三個方面對該體系中存在的問題進行分析，進而采取改革措施，旨在為我國住房抵押貸款一級市場監管體系的建設提供有益的借鑒。

1.2.2.4德國住宅金融研究

李璐（2008）通過我國與德國住房保障的比較，分析研究了德國的住房保障措施，包括房屋管制或指導租金制度、福利性公共住宅、房租補貼制度、住房儲蓄和構建房稅收政策，明確了我國住房保障制度同西方國家之間存在的差距，并提出了改進和完善我國住房保障制度的建設與方法，主要體現在金融服務制度、財政支出的增大和完善住房相關稅收政策的必要性。

朱茜（2012）研究德國住宅合同儲蓄制度，指出住宅合同儲蓄即CSH是指金融機構和買房者之間訂立的一種融資合同，分析了CSH與商業抵押貸款和公積金貸款的相似點和區別。德國的住宅合同儲蓄實行封閉管理，由專門的金融機構提供金融服務，介紹了貸款過程的三個階段，德國通過這一多層次的住宅金融體系滿足了不同社會階層的融資需求，通過對德國住宅合同儲蓄制度的研究和學習，提出對我國住宅金融的啟示和建議。

1.2.2.5日本住宅金融研究

汪利娜（2010）分析了具有日本特色的金融公庫的創立，特殊融資機制及其在住房保障中的作用，形成多元住房供應體系和獨特的住宅金融體系，以此來滿足居民基本的住房需求，在此基礎上提出構建中國政策性住宅金融體系以緩解保障性住房資金瓶頸的相關政策建議。

周儀（2011）指出日本的公共住房有五類：其中公營住宅在日本公共保障房中據絕對主體地位，重點研究了日本公營住宅的現存問題以及相關政策，分析了現狀中公營住宅的老朽化和社會問題供需矛盾之后，提倡政府主導和居民積極參與并重，解決供需矛盾，在此基礎上學習中國改革的經驗。

謝福泉、黃俊輝（2013）研究了日本住宅金融公庫的改革，主要體現在民間住宅金融機構的發展、金融公庫的赤字與延期風險、政府角色的轉變幾個方面。政策性金融機構在“由官轉民”的指導思想下也發生了巨大的變革和重組，改革后的住宅金融支援機構在業務、資金和運行機制以及證券化服務方面也有著相應的改革。

1.2.2.6中國住宅金融研究

郭亞力對我國住宅金融市場的投融資進行了相關的研究分析，他在研究中提出發展住宅金融的投資信托基金，在學習國外住宅金融市場的基礎上，推出我國特色的住房抵押貸款證券化，開辟多元化的住宅金融融資渠道，完善我國的住宅金融市場。

學者楊贊認為政府應該在保障性住房融資中發揮出積極的作用。另一方面，任輝在總結國外的住宅金融市場發展的基礎上，借鑒其他各國的金融機構在保障性住房融資領域的經驗，提出在面對融資問題時，應該設立專門的金融機構，出臺相關的戰略和法律法規，提供多樣化的投融資渠道。

在信貸風險方面，部分學者也提出了自己的觀點和看法，王斌在研究美國的住宅金融市場的風險保障機制的基礎上，提出我們應該借鑒相關的觀點，建立起有效的風險保障機制。唐世超在此基礎上，又回顧了我國的相關發展情況，在對我國的住房信貸發展研究之后，結合對美國次貸危機的分析，闡述了住宅金融市場上的信貸問題所面臨的風險，同時提出了對我國住宅金融市場信貸風險控制的相關建議。

參考文獻：

[1] Clasen，J，Reform European Welfare States： Germany and the UK Compared，Oxford University Press，2005

[2] 郭亞力.我國房地產投融資格局分析及路徑選擇[J].財貿研究，2006年第2期

[3] 李文斌.美國不同時期的住房補貼政策[J].住宅與房地產，2007

[4]汪利娜.日本住房金融公庫住房保障功能的啟示[J].國別經濟，2010

[5] 朱茜.德國住宅合同儲蓄制度及對我國住宅金融的啟示[J].中國房地產金融，2012