新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響分析

文/溫躍明

?

新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響分析

文/溫躍明

摘要：作為我國第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分之一，房地產(chǎn)企業(yè)近年來的交易一直比較活躍。隨著我國稅收制度的逐步發(fā)展和完善，國家對有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策相繼出臺。新會計準則的出臺，對房地產(chǎn)企業(yè)進行了較為具體和全面的規(guī)范，一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃。為在市場經(jīng)濟環(huán)境下取得更好發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃必須做出相應(yīng)的調(diào)整。本文主要分析新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響及應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；新會計準則；影響

稅收籌劃是納稅人立足國家稅收政策、法規(guī)規(guī)定的范圍，在生產(chǎn)經(jīng)營中對稅法提供的一切優(yōu)惠條件充分加以利用，事先安排和籌劃各種活動，以促進不必要納稅支出的盡可能減少及稅后利潤最大化實現(xiàn)的一種經(jīng)營管理活動。作為市場經(jīng)濟發(fā)展必然結(jié)果，在我國經(jīng)濟改革與發(fā)展過程，對稅收籌劃的步調(diào)具有一致性要求。隨著房地產(chǎn)企業(yè)在我國第三產(chǎn)業(yè)中比重的日益增加，在經(jīng)濟不斷發(fā)展中我國也為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了一系列進行稅收籌劃的條件。基于這些有利條件，在稅收籌劃上我國房地產(chǎn)企業(yè)取得了一系列成就。新會計準則從2007年1月1日實施后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)境隨之發(fā)生變化，稅收籌劃也不可避免地受到影響。在新會計準則環(huán)境下如何做好稅收籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)目前必須面對的問題。

一、新會計準則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃受到的影響

新會計準則實施后，創(chuàng)新性地實現(xiàn)了會計信息化，且具有比舊有會計準確更加明確的使用范圍與財務(wù)報告目標。在新會計準則環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃主要受三方面內(nèi)容影響：第一方面為存貨計價方法，第二方面為投資性房地產(chǎn)，第三方面為固定資產(chǎn)計量。在新會計準則中，房地產(chǎn)企業(yè)存貨計價方法一改后進先出法，新的加權(quán)平均法和先進先出法會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在毛利上出現(xiàn)一定程度的波動，若房產(chǎn)企業(yè)缺乏正確應(yīng)對方法將會增加其企業(yè)的稅負；房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)周期上較長，其當期損益也會受到存貨計價方法變化的直接影響。新會計準則規(guī)定，關(guān)于投資性房地產(chǎn)如采用公允價值這一計量方式，就不能再實施攤銷或計提折舊，而這一規(guī)定也會促使企業(yè)稅負有所增加。在固定資產(chǎn)計量方面，新會計準則也確定了新的規(guī)定，新規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅狀況具有直接影響。此外，新會計準則在公允價值計量模式方面所作出的新規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)可以通過公允價值來實施稅收籌劃，促進了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴展，將會較大程度地影響到房企負債和資產(chǎn)計量，進而影響到房地產(chǎn)損益計算。針對投資性房地產(chǎn)的會計處理，新會計準具有較多的限制，會影響房企稅收籌劃使其對當前的操作手段與方式作出相應(yīng)地調(diào)整，而這些將給我國房企納稅額度計算帶來直接性影響。

二、新會計準則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的對策

房地產(chǎn)企業(yè)主要收入來源為不動產(chǎn)銷售，關(guān)于企業(yè)銷售收入在新會計準則中確認要求相對比較嚴格。為了規(guī)避或者最小化負面影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在銷售收入方面加強稅收籌劃。立足目前房地產(chǎn)銷售情況來看，在銷售過程中要求客戶對房款一次性付清難度較大，所以房地產(chǎn)銷售中以分期付款為重要策略。根據(jù)此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)為遵循新會計準則中對收入嚴格確認原則，可以與客戶做好收款時期約定，讓客戶分次對收入進行確定，使相應(yīng)的成本得以結(jié)轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上收入確認時間便可以被延遲，從而實現(xiàn)對納稅的延遲。房企在處理預(yù)售房款時，也可對此種方式加以采用。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中資金緊張問題不僅能夠得到一定程度緩解，同時可以在不違反新會計準則規(guī)定下延緩納稅時間。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，為了對資金不足的問題進行化解，在銷售中房企還會對預(yù)收房款形式加以采取。在會計準則中，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款銷售相應(yīng)的營業(yè)稅納稅義務(wù)在向客戶收取預(yù)收款的當天就會產(chǎn)生。不過，當房產(chǎn)企業(yè)收到的款項并非直接的營業(yè)款，而是在業(yè)務(wù)方面與其發(fā)生往來的單位所給予的歸還借款，在新會計準則中房地產(chǎn)企業(yè)當天無營業(yè)稅納稅義務(wù)。針對這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對預(yù)售房款的稅收籌劃進行加強，歸還借款的點充分利用。房地產(chǎn)企業(yè)可與顧客協(xié)商，簽訂一定的協(xié)議，將房產(chǎn)預(yù)售款在協(xié)議中轉(zhuǎn)變?yōu)榕c房企相關(guān)的墊付款，從而在遵守新會計準則的同時有效推遲營業(yè)稅納稅義務(wù)確認時間。

新會計準則的發(fā)布和實施，對我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的影響顯而易見。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足新會計準則影響，積極做好對房地產(chǎn)的稅收籌劃。

參考文獻：

［1］遲麗華，鄭曉雯.新企業(yè)所得稅法下企業(yè)收入的納稅籌劃［J］.生產(chǎn)力研究，2010，10（10）：35-36.

［2］李剛.淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2013，7（14）：101-102.

［3］武月.新會計準則對企業(yè)稅收的影響及稅收籌劃的探討［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2012，9（09）：58-59.

［4］梁冠華.新會計準則下企業(yè)會計稅收籌劃策略［J］.吉林廣播電視大學學報，2013，3（06）：13-14.

（作者單位：沈陽工學院）