物業管理水平提升與物業管理工作優化

◎左新德

物業管理水平提升與物業管理工作優化

◎左新德

改革開放30年以來，物業管理作為一種不動產的管理模式，它具有專業化、社會化以及企業化的性質，然而我國并沒有依據國情建設房屋建筑管理規律的物業管理形式，因而我國現行的物業管理工作很難走向可持續發展的道路。本文作者結合30年以來物業管理的實踐模式，探究目前物業管理過程中存在的明顯缺陷，希望得到物業管理機構的關注。

現如今，伴隨著我國社會經濟的迅速增長，城市住宅建筑的規模日益擴大，此時物業管理這一工作的難度隨之增加。如何提升管理的水平，這已經是物業管理部門普遍關注的問題。其實在筆者的眼里，物業管理的水平直接關系著物業管理的效果，所以說，物業管理工作要想達到優化的目標，那么實施的物業管理手段就應該是多樣化的。本文作者在分析物流管理存在問題的基礎上，探究全面提高物流管理水平以及服務質量的策略。

分析現階段物流管理中存在的不足

政策法規的落后。我國物業管理在20世紀后期就得以實踐，然而我國物業管理的立法工作在以后的十幾年才得以運行。例如深圳1981年成立的第一家物業公司到1994年《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》這一法規頒布，整整13年地方法規法律為空白區，當然這一物業管理法規的性質列屬于地方性的。目前被廣為利用的是2007年出臺的《物權法》，這一基本法的原則性過于強烈，可操作性的規范標準卻不明確。除此之外，中央與地方性物業管理規則上也存在一定的沖突。

業主在認知上存在一定的誤區，沒有建立購買物業服務的意識。盡管《物業管理條例》已經出臺和實施很久了，但是部分業主還是會出現延遲繳納或者是拒絕繳納物業費用的不良現象，這是因為這類業主沒有缺乏“購買服務”的意識觀念。另外《物業管理條例》這類法規法律并沒有將房地產開發企業與物業管理單位的權利與職責劃分清楚，界線的不明確使業主認為房屋的質量問題應該由物業管理單位承擔而不是房地產企業，矛盾的主體被混淆了，那么就會有個別業主以房屋質量問題作為不交物業費的借口。

物業管理的“一體化”模式的構建，使業務管理的核心模糊不清。物業“一體化”模式起源于深圳，繼而全國各地紛紛對其進行效仿，在長期應用的局勢下，這一管理模式已經根深蒂固，成為了進30年來最基本的物業管理模式。雖然“一體化”的物業管理模式對物業行業創造了一定的經濟效益，但是就目前的物業管理格局，這一模式存在很多缺點。首先物業服務與公共服務的混為一體，物業管理成為“萬金油式的管家”，兼房屋維修保養、二次供水、住宅區環境衛生以及車輛管理等多項職責，此時物業管理工作的核心被分解，承擔起應該由政府有關部門應該承擔的公共服務的責任，由于物業管理缺乏公共服務的工作經驗，這種模式長期開展下去，“樓歪歪”的現象就會有很大的幾率發生，此時業主的人身安全受到很大的威脅。

提升物業管理水平的對策

踐行多級聯動模式，使物業管理機制日益完善。首要的工作是構建體系完整的基層組織，盡最大努力調動起市、縣級各物業機構管理的積極性，相互聯合起來協調組辦“物業管理委員會”，此時各級物業機構的綜合管理職能高效的發揮出來了。實行多級聯動模式，此時物業管理方式的分析工作定期的開展，物業管理人員解析管理過程中形成問題的根源，從而重新擬定管理方案以及策略，在實施的進程中對管理的細枝末節進行全程的監督與管控。要使物業管理體制的完整度更高，此時政府應該去與物業管理部門共同分擔社會管理職能，此時房屋管理、街道辦事處、居民委員會三級物業行業管理體系得以構建，利用這一體系可以有效的處理整體決策或者是協商合作等與物業管理相關的問題。為了使體制更深程度的完善，物業管理機構應該依據自身管理模式的特征，明確管理行業有關的規章制度，依據國家法律規定真正將物業移交這類強制條件落到實處。我們相信在多級聯動模式得運轉下，物業管理機制會更加優化，此時和諧社區得以創建。

政府加強扶持力度，化解老舊小區物業管理的難題。在我國中小型城市中，老舊、規模狹小以及動遷還房的居民房較多，因為它們自身存在很多問題，例如設施陳舊、維修任務繁重以及設計不規范等各種問題，此時物業機構對其不敢接手。若要解決這一管理難題，政府就應該發揮其自身職能，對其進行幫襯以及經費扶持工作。例如浙江部分城市政府對老舊改遷房屋居民每一平方米0.6元的補助。總之政府加強扶持力度，科學的下放物業資金，在這種管理模式中，物業管理將會走向社會化管理這一現代化、充滿人性的道路，這也成為化解物業管理的難題行之有效的方法。

探究優化物業管理工作的渠道

將相關立法工作落實到位。《物權法》是對《物業管理條例》的改革與優化，它是其自我修正的表現形式。該法規的確立使物業管理的途徑走向更規范的發展道路，它兼顧了物業管理的實質與管理的形式，另外也維護了業主委托物業服務機構“一元化”的物業管理機制。《物權法》的確立明確了業主的地位，使其成為建筑物區分的權人，對自己的房屋物業具有完整的支配權，可以自行排斥他人不正當管理。另外對于及時繳納物業費的業主對其實施減免或者是獎勵政策。例如對于提前一年上交物業費的業主，對其實施5～10%的優惠政策，當然對于延遲繳納或者拒絕繳納物業費的業主對其進行一定程度的經濟懲治機制。總之，相關立法工作落實到位之時，業主購買物業服務以及自我管理維護的意識增強，物業管理水平提高。

引進市場競爭體制，使物業管理體系逐漸發展成為經濟市場的微觀主體。現如今，我國的物業管理市場體系還不健全，規范性競爭體制的缺乏使物業管理人員不思進取，此時物業管理的效果低下是必然的。為了使物業管理工作得以優化，那么就必須建立市場競爭體制，使物業管理招投標的基礎標準以及服務流程得以完善，還可以對物業管理的效果進行定期的考核審評，此時物業管理參與者有章可循，有理可依，當然物業管理的質量得到顯著的提升。

現階段，我國在城市住宅小區實行的物業管理工作列屬于公共服務事業的范疇，它具有非競爭、排斥他人以及社區性質的基本屬性。盡管在物業管理屬性的制約下，我國城市住宅房屋的物業管理工作進展的并不是很樂觀，在服務質量以及房屋業主觀念存有很大的缺陷，這些無形的因素直接的影響城市住宅小區物業機構管理的效果。本文作者認為可以通過健全物業管理法律體制，參照物業管理的性質，摸索中小型城市物業管理的新型模式，明確物業管理市場主體權利等多種渠道去處理以上物業管理過程中產生的問題。我們相信在法律體制作為基礎的局勢中，物業管理機構實施“人性化”的管理對策，此時我國城市住宅小區的業主必定會積極配合物業機構的工作，定期的上交物業費，購買物業服務項目，當然此時物業管理的水平得到提升，此時物業管理工作是科學、規范、健全的。

（作者單位：濟南鐵路局房產管理所）