“營改增”對房地產企業及其財務管理的影響分析

張艷紅

（北京信達置業有限公司，北京 100052）

“營改增”對房地產企業及其財務管理的影響分析

張艷紅

（北京信達置業有限公司，北京 100052）

“營改增”對于房地產開發企業的生產經營、財務管理產生了較大的影響，尤其是對房地產企業的財務管理工作提出了更高的要求。本文在闡述房地產業“營改增”稅率及計稅方法的基礎上，論述了“營改增”的優點，并在此基礎上，分析了“營改增”對房地產企業的積極影響以及帶來的挑戰。

營改增；財務管理；房地產開發

一、引言

財政部與國家稅務總局于2016年3月23日發布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，使醞釀多時的房地產業“營改增”終于落地。根據我國“十二五”期間財稅制度改革的要求，營業稅改增值稅是2012年至2015年財稅改革的重頭戲。營業稅改增值稅是我國順應經濟發展而采取一項重要舉措，對于促進企業持續健康發展、完善國家稅務制度具有十分重要的意義。自2012年試點工作開始以來，社會各界對于“營改增”給予了廣泛的關注，尤其是對于房地產業“營改增”，由于我國房地產業的飛速發展，更是備受關注。營業稅改增值稅試點工作的全面推開，對于房地產業的生產經營、財務管理產生了重大的影響。對于房地產企業來說，營改增對企業的長遠發展具有深遠的影響，但在短期內，對于企業生產經營以及財務管理，也存在一些困難與挑戰，分析“營改增”對房地產企業財務管理方面的影響，對于房地產企業在稅改過渡期以及之后的財務管理中降低經營成本、規避涉稅風險等具有十分重要的作用。

二、房地產業“營改增”稅率及計稅方法

《試點實施辦法》第十五條規定：提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。也就是說，備注關注的房地產業“營改增”增值稅率最終確定為11%。第二十一條到二十七條，對于應納稅額、銷項稅額、銷售額、進項稅額以及進項稅額的抵扣進行了明確的規定。一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額。當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。銷項稅額，是指納稅人發生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：銷項稅額=銷售額×稅率。一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）。進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。

三、營業稅改增值稅的優點

營業稅與增值稅都屬于流轉稅，營業稅屬于價內稅，而增值稅屬于價外稅。在“營改增”之前，我國在流轉環節上存在著營業稅與增值稅平行征收、兩稅并存的問題。由于兩稅在征收方式、稅基等方面存在著較大的差異，雖然稅法進行了嚴格的規定以協調兩稅并存的矛盾，但并沒能很好地解決存在的問題。營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅，其不按商品或是版稅項目的種類、品種設置稅目、稅率，而是從應稅勞務的綜合性經營特點出發，按照不同經營行業設計不同的稅目、稅率，房地產開發企業營業稅稅率為5%。做為一價內稅，營業稅存在著稅負高、重復征稅等問題。隨著我國市場化經濟的發展不斷深入，做為計劃經濟調控手段的營業稅存在著改革的必要性，將營業稅改為增值稅，一是可以避免重復征稅，減輕企業的稅費負擔；二是可以完善增值稅抵扣鏈，促進企業的平穩健康發展。

四、“營改增”對房地產企業的積極影響

1、降低房地產企業的稅收負擔

我國“營改增”政策是本著“優化稅制結構，避免重復征稅”原則進行的，從已有的試點結果來看，多數企業在實行“營改增”后稅負都有所下降，因此，在房地產業實施“營改增”后，企業降低稅收負擔也是基本可以預期的。在“營改增”之前，房地產企業的營業稅應繳稅額是以營業額乘以5%的稅率來計算的，而“營改增”后，是以11%的稅率來進行計算的，所不同的是，增值稅應納稅額由兩方面的因素決定，即當期銷項稅額與當期進項稅額。這其中，當期進項稅額決定著企業最終的應納稅額。也就是說，企業只要合理籌劃，取得符合法律、行政法規以及國家稅務總局規定的增值稅扣稅憑證，即有可能在一定程度上降低企業的稅收負擔。根據王志鋒進行的相關測算，當增值稅稅率為11%時，成本所占比如果達到49.5%這一臨界點時，增值稅稅率和營業稅稅率相同，均為5%，但如果成本與總收入比低于49.5%，營業稅稅率則會顯著低于增值稅稅率，甚至可低于數倍，如果成本所占比超過49.5%，這時增值稅稅率才會出現減幅。也就是說，企業要經過合理的籌劃，確保進項成本與應稅收入的比率適當，才能最終降低企業的稅收負擔，否則，將會超出營業稅的稅收支出。

2、提高房地產開發企業的現金流動性

“營改增”在一定程度上可以提高房地產企業的現金流動性，這主要是基于房地產企業期房銷售模式而言的，在“營改增”之前，房地產企業在收到銷售預收款當期，按照營業稅的計征要求就應繳納相應的營業稅，即按照5%的稅率繳納，造成預繳資金的支出較大。在《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中，明確規定房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。僅此一項，就使得房地產企業在預收款環節上，節省近40%的稅收資金支出。房地產項目一般開發周期長，現金流對于房地產企業來說是關鍵性的指標，“營改增”使房地產企業在開發前期的稅收負擔大大降低，在一定程度上提高了企業的現金流動性，為企業的開發項目提供了較好的稅收政策支持。

3、促進房地產企業財務核算水平的提高

在“營改增”實施之前，房地產企業的流轉稅為營業稅，以應稅營業收入全額計征稅款，在會計處理上較為簡單，只需要一個“應交營業稅”子科目進行核算即可，這在一定程度上造成了房地產企業會計核算及納稅申報的簡單粗放，一些弊端也隨之產生，如虛開、代開營業稅發票等。房地產業實施“營改增”，使得企業在會計核算上變得較為復雜，對于會計人員的財務核算水平提出了更高的要求，也迫使企業必須要重視財務核算水平的提高以應對涉稅風險。房地產項目周期長、涉及面廣、環節多，其成本構成復雜，項目較多，在進項稅上還涉及到不同稅率的問題，房地產企業的財務人員需要具備較高的職業素質，才能在新的稅收政策下合理籌劃，降低企業的稅收支出及涉稅風險。也就說是，“營改增”對房地產企業的會計核算提出了更高的要求，在一定程度上會促進房地產業財務核算水平的提高。

五、“營改增”對房地產企業財務管理帶來的挑戰

1、企業需要合理籌劃才能實現稅收支出的降低

前文已述，企業需要經過合理的籌劃，才能最終實現稅收支出的降低。這合理的籌劃，對于企業來說就是一個難點，尤其是在目前房地產業剛實施“營改增”的前提下，諸多工作還有待逐步開展與適應。而且根據測算，營業稅與增值稅在所交稅額相同的情況下，成本與應稅收入的比例為49.5%。也就是說，企業需要有近一半的符合規定的抵扣憑證，才能實現稅負的平衡，這對于企業的財務管理水平以及會計核算水平都提出了更高的要求。在營業稅稅收機制下，企業在營業稅中所支出的最大一項是土地增值稅，而在增值稅的計稅辦法中，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。也就是說，除去土地價格因素，房地產企業在項目開發建設過程中的合理籌劃決定了其最終的稅負成本，房地產企業只有在項目開發的各個環節上合理規劃、統籌協調，才能在新的稅收機制下實現最終降低稅收支出的目標。

2、對房地產企業的財務管理提出了更高的要求

對于房地產企業來說，“營改增”政策的實施對其財務管理提出了更高的要求，企業財務處理的難度以及稅務風險相較以往也增加不少。營業稅改增值稅為房地產企業的財務管理帶來了一系列的新問題，包括會計核算、發票開具、認證抵扣、繳納稅款等，不但管理難度增加而且任何一個環節出現問題，都有可能為企業帶來稅務風險。“營改增”使得房地產企業的會計核算發生了較大的改變，相較于過去的營業稅制度，增值稅的會計核算不但要使財務人員投入更多的精力，而且對于財務人員的會計核算水平提出了較高的要求。房地產企業要在新的稅收制度下實現降成本、增效益，財務人員的管理水平成為了關鍵性的環節。

3、短期內企業的經營成本與稅負可能會有所上升

在增值稅率下，企業必須要有足夠的進項才能獲得相應的抵扣，當然前提是必須是合法渠道獲得的進項。在目前我國“營改增”全面推行的初期階段，房地產開發所涉及的行業抵扣鏈條在短期內肯定是不完整的，也就是說，企業在短期內肯定是無法完全獲得合理、合法抵扣的進項票，在增值稅銷項稅已經發生而無進項稅可以抵扣的情況下，企業的稅負上升是可以預見的。此外，在稅率方面，若房地產開發企業的銷項稅稅率高于進項稅稅率，無形中也會增加了房地產開發企業的稅負成本。而在實際的開發過程中，一些大宗商品的采購可以要求供應商提供增值稅專用發票進行抵扣，而一些零散物件的采購，供應商多是一些個體戶或是小規模納稅人，不具備提供增值稅專用發票的條件，這對于企業來說，也會形成稅負的上升。

六、結束語

“營改增”對于房地產業的持續、穩定、健康發展來說，無疑是十分利好的一項稅收政策，雖然在短期內，由于行業抵扣鏈條不完整，企業的財務管理需要適應，會存在稅負上升的現象，但從長遠看，“營改增”由于避免了重復征稅的問題，從價內稅改為價外稅，不但可以減輕企業的稅務負擔，而且使企業對于自身的納稅義務與責任更為清晰明了。在現階段，房地產企業應重點加強企業的財務管理體系建設，調整企業的財務管理機制，做好新舊稅制的銜接工作，加強與稅務部門的溝通與交流，認真研究在新稅制下企業的經營策略，做好稅負籌劃，嚴格內控風險點，確保企業在新稅制下獲得更好的發展潛力。

[1] 陳玉嬌．試論“營改增”對房地產企業財務管理的影響[J]．現代經濟信息,2015,03:265+267．

[2] 鄧單月,鄭宇軒,楊達．營改增稅制改革——影響房地產企業的“雙刃劍”[J]．金融經濟,2015,18:29-30．

[3] 王志鋒．試析房地產企業營改增后財務管理出現的新問題及對策[J]．財經界(學術版),2015,16:334+348．

（責任編輯：高 博）