淺議房地產開發項目造價控制

吳　濤/漢中市蓮湖房地產開發有限責任公司

淺議房地產開發項目造價控制

吳濤/漢中市蓮湖房地產開發有限責任公司

加強項目的成本控制與管理是加強房地產企業核心競爭力的重要手段，突出重點的控制好設計階段和施工階段的工程建造成本，是保證企業綜合效益最大化，實現企業可持續發展的基本保證。本文從設計階段、施工階段探討了房地產開發項目造價控制的方法與注意要點。

房地產；開發項目；造價控制

一、房地產開發項目造價控制存在的問題

（一）項目前期造價控制不當

項目前期包括項目建議書階段、項目可行性研究階段、初步設計階段、施工圖設計階段、招投標階段。房地產開發企業普遍忽視了工程建設項目前期工作階段的造價控制，而是把重點放在施工階段和工程結算價款階段。企業對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎的投資估算和設計概算的作用，往往會造成三超現象，即概算超估算、預算超概算、結算超預算。

（二）施工階段造價控制不到位

在施工階段對造價控制不到位，不能切實地將經濟問題與技術問題有機地結合到一起，沒有盡早發現經濟管理中存在的問題，待工程竣工時才發現經濟問題，已無法彌補。往往在施工過程中只重視技術、生產，不重視成本的節約，不能將優化技術方案、改進施工工藝、降低工程造價列入到生產管理過程中來，造成技術人員與經營管理人員互不溝通，工程造價控制各環節相互脫節，從而造成造價的人為不可控制狀態。

（三）缺乏科學合理的評價體系

在項目開發完成后，對已完工程在工程造價控制方面的評價體系沒有科學的評價體系，會導致企業無法形成適合本企業的報價體系，這是對企業資源的巨大浪費，珍貴的經濟技術數據將隨著建筑物的完成而消失。

二、房地產開發項目造價控制措施

（一）決策階段的造價控制措施

項目投資決策是投資主體對投資項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同投資方案進行比較，并作出判斷、選擇和決定的過程。在項目建設各階段中，投資決策階段影響工程造價的程度最高，達到95％～100％。決策階段項目決策的內容是決定工程造價的基礎，工程造價的投資控制關鍵在于決策階段。在決策階段主要是認真做好項目可行性研究，一般企業的做法是請專業的咨詢公司做專業的、詳細的、科學的可行性研究報告。

（二）設計階段的造價控制措施

項目一旦做出了決策，影響項目投資最大的階段就是設計階段。在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75％～95％；在技術設計階段，影響項目投資的可能性為35％～75％；在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為5％～35％。可以從以下五方面對設計階段的造價進行控制：一是優選方案和工程設計單位，組織工程設計方案競賽招標、優選工程設計單位；二是優化設計方案，可以應用價值工程優化設計方案，價值工程是指通過各相關領域的協作，對所研究對象的功能與成本進行系統分析，不斷創新，旨在提高所研究價值的思想方法和管理技術；三是推廣標準化設計，有利于降低工程造價；四是推行限額設計，要按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計；五是嚴格審查設計概算和施工圖預算，可促進概預算編制單位嚴格遵守國家有關部門概算、預算的編制規定和費用標準，防止任意擴大投資規模和出現漏項，從而避免故意壓低概預算，導致實際投資大幅度突破概預算的現象。

（三）招投標階段的造價控制措施

項目招投標階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理和結算工作。造價管理人員要編制好招標控制價，在評標時要做到報價與工作內容、施工方案、技術工藝的綜合評審，提高評標質量。房地產開發項目實施過程中會涉及到許多合同，工程施工合同和設備供應合同是合同管理的重點，其中工程質量、合同價格、施工工期、材料供應、獎罰措施等條款更是重中之重，簽訂合同時應把握合同條款的內涵，精心推敲合同文字的措詞，保證合同條款的嚴密性。這對造價控制起著極其重要的作用，工程管理人員要熟悉合同的有關條款，一方面要利用合同條款隨時解決工程造價方面的糾紛，另一方面要全面履行合同條款。

（四）施工階段的造價控制措施

施工階段在整個房地產項目開發過程中時間跨度最長、變化最多、對整個項目開發工程造價管理來說也是最難最復雜的階段。一是在施工前應做好設計交底和圖紙會審工作，盡量減少在施工中設計變更。圖紙會審要著重審查圖紙中的缺陷，盡早向設計單位提出修改，以免出現返工現象，造成不必要的資金浪費。房地產開發商的現場施工管理人員在施工過程中應有預見性，對照施工圖紙和施工實際，提前發現問題并在實際施工前解決；二是加強現場簽證的管理。開發商應加強對現場管理人員的業務培訓，提高他們的現場管理水平、業務水平，并加強職業道德教育，杜絕行賄受賄等不良風氣，以避免建設單位的現場管理人員違規簽證、簽證不及時、重復簽證等現象。同時，加強對簽證的監督與審核，要求所有的簽證必須由監理工程師核實后方可簽發，這樣可杜絕不合理的簽證，有效地降低工程造價；三是加強施工合同索賠的管理。由于施工現場條件、氣候條件、物價的變化，以及合同條款、規范、標準文件和施工圖紙的變更等多種因素的影響，使得工程承包中不可避免地出現索賠。建設單位的負責人在處理索賠時，必須予以高度重視。一方面，必須做好日常例會及處理技術問題、進度問題及其他重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據；另一方面，在處理索賠時應仔細研究合同中每一條款的內容，分清雙方的風險和責任，屬于自己應承擔的風險，則嚴格對照合同，謹慎處理索賠；凡不屬于自己責任范圍內的，則一概不得批準對方的索賠要求。

（五）竣工驗收階段的造價控制措施

竣工驗收階段造價控制的主要途徑是竣工結算、編制竣工結算報告和對工程保修金的管理。在這一階段可采取以下措施：一是提高造價管理人員的素質，工程造價人員要不斷提高思想和業務素質能力，有良好的職業道德，尊重事實，客觀公正，熟練掌握工程量清單計算規則，掌握工程造價計算程序及國家政策調價和取費標準等才能勝任竣工結算的審核工作，準確地確定竣工結算的工程造價；二是認真核對工程量，工程量是編制工程竣工結算的基礎，審核人員要有認真細致的工作態度，在審核中必須搜集、整理好完整的竣工資料，嚴格按照各專業規定的工程量計算規則逐項進行核對；三是落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。

三．結束語

房地產開發項目造價控制應該全過程地、動態地、主動地實現事前和事中控制，尤其要以設計階段為重點。只有這樣才能實現資源的節約和企業投資收益率最大化，從而使房地產開發企業在激烈的市場競爭中獲勝。