中小城市住宅小區停車現狀及對策

宋欣蕊

摘要 隨著社會的發展和收入水平的提高，中小城市私家車以井噴的勢頭增長。私家車快速增加的數量對居民日常生活產生影響，也對住宅小區車位供給能力提出了考驗。本文以襄陽市區為例，實地走訪43個小區，回收有效問卷194份，調研襄陽市區住宅小區停車現狀，對襄陽市住宅小區停車供求矛盾及居民感受做出分析，對老舊小區及新建小區緩解停車難問題提出相應的建議。

關鍵詞 住宅小區 停車 費用

中圖分類號：TU984.12 文獻標識碼：A DOI：10.16400kj.cnki.kjdkz.2016.07.068

0引言

自1978年改革開放，我國經濟、社會快速發展，人們購買力不斷增強。近年來，在樓價飆升的背景下，家用轎車價格穩定或趨于下降，我國中小城市家庭擁有私家車的數量越來越多。交通的發展，減少了空間和時間的限制，但住宅小區停車位供給的硬件條件無法滿足居民需求。中小城市近年受快速增長私家車數量及不相匹配的停車位供給矛盾的影響，住宅小區車輛停放緊密、擠占公共資源、交通狀況變差、鄰里關系緊張。住宅小區停車問題屬于社會問題，對居民生活質量、出行效率，對小區物業管理，對汽車產業發展都有一定的影響。

國內研究主要集中在城市規劃變革、停車指標制定、停車模式開發以及公共交通發展幾個方面研究住宅小區停車問題。許建和研究住宅小區停車問題提出地下停車為主的方式；何霞榮等（2008）提出機械停車是未來住宅小區停車位發展的方向；周靈芝（2009）提出建設公共停車場緩解小區停車壓力；楊傳明（2012）等對蘇州市區各個用途停泊車位及車位利用率進行調研，認為可以采用住宅小區停車與商場超市停車相結合方式；徐多（2012）對“祖輩”小區、“父輩”小區及新建小區歸納分析，對三類小區分別提出利用小區死角、建設地下停車場、提高小區軟件管理等建議緩解停車難問題。現有研究更多從宏觀方向研究住宅小區停車矛盾、開發停車方式和從法律的角度分析車位性質，較少把停車現狀、性質與居民感知的角度結合，分析停車壓力和相應行為規范。

襄陽是湖北省的第二大城市和省域副中心城市，是古往今來地歷史文化名城。2015年襄陽地區生產總值3382億元，按可比價格計算，比上年增長8.2%，居民購買力顯著增強，私家車的擁有量近年來有所飛躍，對交通系統、城市建設有著強烈影響。本文以襄陽市為例，主要從住宅小區停車現狀及居民對停車矛盾的感知及原因角度，嘗試性分析住宅小區停車難問題對居民的影響，提出相應的建議對策緩解因停車問題影響居民生活滿意及舒適。

1襄陽住宅小區停車現狀及分析

截至2014年底，襄陽市區機動車達81萬輛，年增長7%，機動車快速增長帶來道路交通壓力以及車位供給不足問題日益加劇。筆者在2015年開展了對湖北省襄陽市普通住宅小區停車現狀、實際交納的停車費和物價局對住宅小區停車費政策，以及居民對現行住宅小區停車現狀的感受情況的實地調研。根據襄陽市各部分的繁華程度及與本次社會觀察停車問題的相關性，筆者對不同地區、各種類型的住宅小區進行實地調研和問卷發放。共走訪43個小區，涉及檀溪、清河口、屏襄門、中原、隆中、昭明、米公七街道，向居民發放問卷200份，回收有效問卷194份。

1.1小區停車現狀

在實地調研過程中，發現不同地段、不同建造時間住宅小區停車規劃、管理規范、費用收取的差異較大。一般來說，20世紀90年代建造房屋老舊、樓層較低、綠化較少、容積率較高，所在小區無專人管理私家車的停放中私家車停放的成本較低，配套生活服務設施缺乏；00年代建造住宅小區中停車位一般設置于小區地面上部空余位置，對私家車停放等事項一般由物業管理和收取費用，停放費用一般為租用型，較為平價；10年代新建住宅小區開發建造住宅房屋較新、樓層較高，配套車位硬件設施最好，設有專人管理且配備軟件數控刷卡、藍牙感應門禁，較多配備地下停車場，管理最為規范，但年租費用較高，或者實行買賣車位制。

近五年，襄陽住宅小區房地產業蓬勃發展。值得注意的是，雖然已開發商圈公共路網發達、交通便利，但土地較貴，地產開發商往往不會選擇在市中心拆遷后建造新住宅小區；地產開發商更傾向于選擇還未完全開發但有開發潛能的地段，未完全開發指地段有基本配套生活服務設施，但還未修建或即將修建大型商圈，此時地價不高，而且新建住宅樓可以滿足居民基本生活要求。例如，初期諸葛亮廣場附近較為荒涼，停車問題不突出，私家車停放成本較低。但在萬達廣場籌備建造的過程中，地產開發商競相投資建設住宅，私家車停放成本也相應增高，生活設施也較為完整及智能。

1.2受訪居民基本特征

本次調研回收78份有車群體問卷和116份無車群體問卷。從性別、年齡上看，受訪者分布較為均勻。對于停車費用用途問題的調查，絕大部分群體不能清楚了解，從側面反映物業公司信息沒有完全透明，沒有積極公示停車費用途，或者公示的途徑時間短、受眾少、效果差。從居民對住宅小區停車感受上來看，持有消極觀點（即不太舒服和很煩兩類）占58%，暴露了當下住宅小區停車問題突出，為探究其原因，筆者將群體分為有車群體和無車群體兩類群體進行后續問卷調研和分析。

1.3停車費用繳納

有車群體有效問卷共回收78份，從停車費用繳納規范性來看，簽署正規合同群體比重較低。除此之外，繳納停車費而取得稅務局正規發票的群體占整體比重29%，大部分以物業公司內部發票作為繳費憑證。管理汽車停放的負責人滿足住宅小區綠化及空余率等一系列條件下向政府有關部門申請，停車費繳納才能開具正規發票。61%的有車群體以內部收據作為繳費憑證，一方面物業公司不需要依據發票數額繳納稅款，另一方面，住宅小區規定的綠化率、容積率、生活服務設施覆蓋率可能會因為停車的增多而減少，影響居民生活的幸福感。停車費的發票不正規或內部憑證較為模糊，有車群體很難清除停車費具體費用的范圍，在出現問題時，難以清楚責任歸屬從而承擔過多責任，或錯失最佳解決方法。

車主繳納停車費用，而停車費用中包含的負責項目不同。根據各學者研究及現實情況，筆者把停車費用范圍分為以下三種：車輛管理費、保管費和占道費。

（1）車輛管理費：普通住宅小區實行物業管理停車場的機動車停放服務收費實行市場調節價。按照襄價服規（2012）214號《關于進一步規范普通住宅物業服務收費管理的通知》規定，服務內容主要包含出入通道順暢、進出方便、干凈整潔等內容。根據鄂價工服（2014）176號《省物價局關于轉發國家發展改革委放開部分服務價格意見的通知》，放開住宅小區停車服務價格，由經營者自主定價，雙方協商確定，住宅小區停車服務價格不屬于物價部門定價范圍。

（2）保管費：主要用于日常巡查，保證車輛安全的費用。當車輛出現劃傷、被損、被盜之類等問題時，車主可以問責物業、保安，當損失額度到達一定額度構成刑事案件，可采用依法調用監控錄像等手段，追究相關責任人責任，獲得賠償。保管費的確定主要取決于業主整體與物業公司協商定價，以合同的形式表現。

（3）占道費：車位性質可分為人防車位、共有車位和產權車位。人防車位產權屬于國家，日常可歸建筑方使用或出租；共有車位屬全體業主所有，根據我國《物權法》第74條的規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。業主可以在管理規約中約定使用公共車位是否需要支付一定的費用，在業主對其沒有約定或約定不明的情況下業主對公共車位的使用為無償使用，由業主大會決定這筆錢有利于業主的用途；產權車位辦理私人產權證，屬私人所有。

根據停車費用范圍和性質不同，相應收取的停車費用差異較大，暴露出三個問題：一是，住宅小區對停車費收費標準缺少及時公示和服務內容說明；二是，住宅小區停車費收取手續不夠透明和規范，尤其在住宅小區停車費采用市場調節定價后，信息不對稱使得相關部門監管難度較大；三是，大部分業主法律意識相對淡薄。受時間、精力限制，相對于購車及用油的費用，停車費相對較低，業主們極易忽視停車費收取的合法性和歸屬方，較少追究物業公司發票不規范現象，為物業公司侵犯全體業主利益和不法逃稅提供了可能。

1.4居民對住宅小區停車現狀的態度

有車群體是直接感受停車問題對人們生活的影響，態度非消極人群僅占38%，對于感受消極的原因，擁擠和浪費時間精力兩項比較突出。無車群體不是直接的利益相關體，態度非消極居民占總體比重的45%，對于感受消極的原因，路況擁擠和占用公共資源兩項比較突出。總體來說，居民對停車問題不太滿意的原因有以下六條：（1）車輛較多，減小空間，給居民以壓迫感。（2）占用步行區域，減少道路面積，增大出行阻力。（3）車輛無規則停放，道路分割，較為混亂。（4）占用公共資源過多，損害整體利益。（5）車位尋找和進出花費過多時間。（6）機動車對于居民的潛在危險。

2結論及建議

（1）有關部門應制定具體停車費規范細則。普通住宅小區收取停車費用跨度較大，絕大多數缺少正式的合同和發票。應從政府對停車費細化規范的制定為起點，加強監管部門對各個物業公司的監督管理，例如小區公示、網絡公示，并及時對所有住宅小區居民公開信息；并根據各小區實際情況檢查合同的規范性、合理性和全面性，實行懲罰機制，對私自不簽訂合同的物業公司進行罰款及通報批評，督促物業公司主動向有車群體簽訂合同、解釋服務內容，維護有車居民的利益；最后，應加強整體居民的法理意識，開通更便捷意見渠道，鼓勵居民自主維護自己的合法權益。

（2）停車管理應朝科學化、智能化、有序化方向進行。針對某些小區停車位緊張，有車群體在尋找停車位、正常停車需要花費較長的時間。住宅小區可以實時評測車位使用情況，在LED顯示屏上顯示密集停車區域以及空閑車位，方便車主快速找到合適自己的車位，減小匹配成本。

（3）擴大停車容納能力。由于近年私家車快速增長趨勢，老舊住宅小區不可避免成為私家車停放地，其規劃缺少容納私家車所需道路要求，硬件設施較差。對于私家車停放的增長趨勢，不可忽視縮窄的公共道路、壓迫的視覺體驗、不便利的生活設施等問題，對缺乏停車配置的老舊小區加大改革。老舊小區其聚集現象明顯且常處于商圈，可以考慮在小區聚集圈建立公共停車場，白天主要服務商圈需要，晚上主要分散住宅小區停放密集度。

對于新建小區，一方面繼續開發地下停車場，另一方面開發機械停車方式，實現在較小區域中實現大量車輛停放能力。政府對于利于資源配置、減少資源浪費的模式適當予以補貼，促進車輛進出方便和資源高效利用。

（4）將占用公共資源部分進行利益補償。對于共有車位，收取停車費應適當進行公共利益補償，例如增加公共配套服務資源，減少因公共道路、步行區域的縮窄、視覺的壓迫等不滿程度的增加。對于如何進行利益補償，應廣泛征求居民的意見，召開業主大會或者網絡征詢，對于事態發展進度進行及時的公示和告知。對于停車費的使用明細和結余等信息，也應予以公示，防止利益的不法侵占和濫用。