民宿眾籌能否掀起產業(yè)投資熱潮

張森華

一、民宿度假熱的緣起

目前全國有60%左右的城市化發(fā)展比例，北京、上海、廣州等大城市的城市化水平率更高，達到80%—90%，北京甚至在95%以上。高度城市化以后，反而能夠勾起人們對鄉(xiāng)村的熱情。這是一個趨勢，一方面城市化還在進行中；另一方面逆城市化也已經開始了。

這一波民宿熱是通過朋友圈的形式開始點燃的。業(yè)內比較關注“場景革命”，場景就是你拍一張照片，呈現(xiàn)出一個很美好的事物，用VR等體現(xiàn)超現(xiàn)實的體驗。在這種場景下，伴隨著你的消費，同樣產生了參與感。包括現(xiàn)在做的很熱的新媒體——一條、二更這些視頻網站，它們對這一波民宿的傳播也起了很大的作用。

小而美的事物，很多在深山老林里。比如在溫州永嘉一個很偏僻的地方有一個項目，從山腳下開車還得半個多小時，如果放在前幾年，沒有新媒體的傳播，它很難帶動消費。現(xiàn)在正是因為有了新媒體的參與，入住率、用戶群體都能得到保證。民宿、精品酒店或者度假酒店等，都是通過朋友圈等新媒體的形式進行傳播的概率比傳統(tǒng)渠道多很多。現(xiàn)在不大可能通過報紙看到，也很難通過攜程或者去哪兒等OTA看到這些，然后去選擇入住。娛樂或明星，都是非常重要的因素，導致這一波民宿熱的興起。《心花怒放》就是以洱海為背景，接著大理的旅游度假市場熱了起來，超過了麗江。

從經濟的角度看，民宿是一種逆城市化的表現(xiàn)，它也是跟整體的經濟有關。一方面，這兩年的經濟增長率很低，2015、2016年都在7%以內，相比前幾年10%、9%左右的增長率而言，這么低的增長率之下他們開始有更多的時間來度假，包括國家要提倡的2.5天放假時間，也都是為了通過新的消費形式來帶動經濟的發(fā)展。

同時還需要具備一個條件，人均GDP要到相對比較高的情況。如果人很窮，投資經濟發(fā)展又很慢，就不會有時間、金錢、精力度假。

這兩個因素結合在一起，經濟放緩，人均GDP至少超過5000以上，他們才可能有更多的時間來度假。從出境游的數(shù)據(jù)可以反映出高端消費者，至少中高端消費者的數(shù)量有非常快的增長。如果能選擇每年出境游一次或兩次，這些人群都是民宿和國內度假的用戶，這一批用戶的增長數(shù)據(jù)非常快，消費能力也很強。以莫干山為例，莫干山代表了這一波民宿的起源地，莫干山臨近上海、杭州、長三角區(qū)域，人均GDP比較高，經濟又放緩。2016年，莫干山的非標住宿需求增長非常快，接近60%，供給差不多有16%的增長。這個增長是已經開業(yè)的，還有很多在建的。需求速度非常快，目前國內沒有太多的行業(yè)能有這么快的增長。

為什么民宿會火起來？特別是從2015年底到2016年開始，這是很多因素匯集在一起的綜合表現(xiàn)，比如生活方式的升級，在今后的一個階段內，都會被很多企業(yè)或者創(chuàng)業(yè)機構所重視，就是消費升級的興起。中國市場傳統(tǒng)的供給，包括酒店，包括消費品等等都已經趨于飽和，增長速度都非常有限，但還是有一波有消費能力的人在之前沒有太多可以消費的渠道，所以隨著消費升級的興起，他會來買單，他們的支付能力非常強。

二、民宿到底是什么

最開始的民宿，或者說這一波民宿傳到大家耳朵里的時候，是像Airbnb或者中國的短租、長租，家庭利用自己閑置的空間放在網上進行出租的產品，是個人把自己的房子租出去，或者是跟客人一起居住在一個房子里，這種是真正的民宿。

最開始都住酒店，現(xiàn)在換了一種新的方式，可以住到人的家里去，這樣一種觀點的提出，包括Airbnb變成了顛覆性的思想，他本身也獲得非常快的發(fā)展，目前的估值差不多350億美元，而這個跟Uber、國內的滴滴一樣，這幾年全球發(fā)展最快的互聯(lián)網企業(yè)，國內的長租、短租、租百家等估值也不低了。它是一種共享的模式，把閑置的資產拿出來。

民宿是一種非標準化的住宿產品，跟傳統(tǒng)酒店有很大區(qū)分，非標準住宿產品具有房源更分散、單點房源量較少、單個房間產品更個性化、經營主體多元化、提供個性化設施及服務、相對依賴互聯(lián)網+的特征。民宿只提供傳統(tǒng)的住宿服務，它的盈利能力各方面都會比較差。城市B&B式公寓+鄉(xiāng)村度假式酒店，都可以成為一種泛民宿，由此可見，目前國內的民宿的確是比較泛的概念。

1.民宿與客棧

中國傳統(tǒng)有客棧文化，而客棧和民宿也是有一些區(qū)別，最大的區(qū)別在于，民宿一般來說都有很好的設計感。客棧一般都是當?shù)匚幕难诱梗ㄔ邴惤鞣N古城里面的建筑都是外觀跟當?shù)氐娘L格一致，而民宿可以標新立異，可以有各種各樣的形態(tài)。

2.民宿與精品酒店

民宿和精品酒店的相同點是都有很好的設計感，但精品酒店一般在城市或度假目的地，民宿一般在鄉(xiāng)村，精品酒店的服務是標準化的，而民宿則一般是管家式服務。

3.民宿與農家樂

民宿與農家樂的區(qū)別在于，農家樂一般都是當?shù)卮迕褡约航洜I，一般沒有設計感，也沒有舒適感，價格便宜；而民宿則是精心設計，舒服且價格較高的度假類產品。

4.民宿集群與田園度假村

民宿集群是許多民宿集中在一起組成的綜合業(yè)態(tài)，不僅是住宿，還有餐飲、休閑等，而田園度假村也是一站式鄉(xiāng)村度假產品，不同的是前者有很多經營主體，后者基本上是酒店式標準產品。

民宿也在快速地發(fā)展，所以我們看到一些概念，比如說民宿集群，還有田園度假村。民宿集群會成為未來一個階段的發(fā)展方向，解決很多民宿組成一個組團，組成一個商業(yè)業(yè)態(tài)，里面有些提供住宿的，有些提供休閑、餐飲的，相關配套集合在一起，成為一站式的度假目的地。這個跟鄉(xiāng)村度假酒店又有一點類似，不一樣的是，間者有好多個經營主體來做，后者還是標準化的產品。這一波民宿熱就是從觀光游到度假體驗的消費升級體現(xiàn)。既然是消費升級，所以一定要注重產品本身的設計感、體驗、舒適度以及獨特的地理環(huán)境等，這就注定了并不是所有的區(qū)域都適合做高端的民宿的，在一些比較稀缺的資源里面做獨特的產品。

三、眾籌對民宿的推動

民宿這種業(yè)態(tài)和眾籌結合非常合適，反過來，眾籌對民宿的推動幫助也很大。民宿大部分項目沒有獨立產權，投資額很大，他們很難成為銀行貸款，也不會從VC這邊來投資，他們可能會投品牌，但是不會投單個項目。由于民宿的精品化、品牌化和連鎖化的發(fā)展，民宿眾籌成為一種很好的融資渠道。不完全統(tǒng)計，目前大概有200多家民宿通過線上的股權/收益權等形式獲得資金支持。

眾籌是一種投資行為，同時也是一種很好的推廣，一種社交活動，一種參與感的事情。眾籌也會組織一些線下的股東見面等，這樣就可以提高眾籌股東的一種全新的社交形式，能提供三方面的收獲，一是投資屬性，很多人沒有直接的投資行為；二是消費行為，很多人希望去消費，他才會參與進來；三是參與行為，讓投資人參與投資和消費全過程，在產品中感受參與感。

民宿產品的盈利模式，第一種是“吃+住”。第二種就是“玩”。如果一個產品只是“住”，還要跟傳統(tǒng)的酒店類似，如果能結合住宿，設計出一系列玩的路線，這個項目才能成功。就是因為這樣一條線路，把各個酒店連在一起，賣線路、做個性化旅行的設計，收入才增加了很多。第三是地方特色餐飲，麗江賣茶葉、賣各種特產是收入的30%以上。民宿產品如果只是靠住，收入會非常低，只有結合了玩的度假內容，才可能有盈利，比如農場騎馬、戶外運動、民族風情、主題活動、兒童托管，包括文化沙龍、做手工業(yè)等，這些都可能成為民宿里面的增值部分。只有在里面做一些嘗試，才可能讓這個項目有很好的盈利能力，最重要的還是服務。

對比星級酒店的模型，民宿是一個從開發(fā)到運營都要做的事情，很少只做開發(fā)或者只做運營，兩者合在一起才是民宿的產品。高端產品，30個房間的項目總投資在1500萬元右，長三角有很多民宿能做到65%的入住率。把其他收入做的非常低，只強調客房本身，除去人員、成本等方面，凈利潤只有16%點左右。這樣一個創(chuàng)新比傳統(tǒng)的五星級酒店好很多了，但是也可以看到，它的盈利能力并不是很強。如果只是做一些住宿產品，不可能獲得很高的收入，只有把玩的體驗加進去，才可能有一個比較好的收入。

民宿能否規(guī)模化？據(jù)統(tǒng)計，截至2016年1月，我國大陸客棧民宿總數(shù)達42658家，中國商務部服務業(yè)公司聯(lián)合中國飯店協(xié)會發(fā)布的民宿從業(yè)者數(shù)據(jù)顯示，2012年的民宿從業(yè)者尚不足10萬。不管是整體設計而言，還是單體項目而言，都在往規(guī)模化這個方向發(fā)展。

民宿能否盈利？從財富模型的角度來分析，客棧的平均營收比較小，還是兩三百塊錢為主，平均80萬元左右的規(guī)模。莫干山西坡山去年的入住率87%，30個房間實現(xiàn)差不多1500萬的收入，這種項目的盈利能力比較強，但是對于整個市場而言，盈利性沒有那么強，除非把特色、服務各方面做起來。

民宿能否復制？這一波民宿中有一些有10家左右的規(guī)模，據(jù)不完全統(tǒng)計，基本上都是傳統(tǒng)的品牌，以麗江的品牌為主。而這些項目，包括登巴、久棲都有十幾家、幾十家的規(guī)模，已經品牌化。國內的做法，短期時間內，把民宿的品牌數(shù)量、規(guī)模進行全國范圍的復制。

對于整個產業(yè)而言，民宿是可以被產業(yè)化的。于是，品牌團隊、地產及投資機構紛紛開始布局。一開始做民宿的都是一些設計師、有情懷的人。產品也是在不斷迭代，從單體的幾間客房到現(xiàn)如今的民宿村或者做集群等，民宿正在走向產業(yè)化的必然。

作者系北京多彩投網絡科技有限公司創(chuàng)始人