房企值得期待的四大業務新方向

上半年市場銷售積極，但在十一期間全國多個城市推出樓市新政后，房地產市場進入新一輪的調控期。但是不管怎樣，除了地產銷售業務，今年房企仍然在多元化上進行著探索和布局，其主要集中在四大方向，一是社區物業，如萬科物業發布“睿服務3 .0”系統；二是文旅地產，如萬達繼續在濟南、南寧和烏魯木齊投資興建文旅綜合項目；三是PPP項目合作開發上，如華夏幸福積極與地方政府合作開發產業新城和特色小鎮；四是房地產金融業務擴展上，如綠地集團成立綠地（亞洲）證券。

戰略一：社區O2O規模擴張

社區物業作為房企實現多元化、積極轉型的一個重要方向，正受到各大房企的重視。如何打通社區服務的“最后一公里”，以萬科、保利為代表的企業在規模擴張和服務提升等方面進行了探索，涉及到社區O2O、社區養老、社區金融等各個方面。

在已有的社區商業模式上進行規模擴張，是房企在社區物業上加強布局的方式之一。保利地產在去年4月5P戰略發布以來，將社區O2O作為企業戰略發展的重點，通過打通線上線下的“若比鄰”，致力于成為“O2O資源整合營運商”、“社區生活服務商”，去年9月保利地產O2O社區商業“若比鄰”正式落成，首個體驗實體店“比鄰超市”進駐保利天悅，今年8月保利地產進行了社區配套戰略發布會，宣布若比鄰社區將入駐多個保利項目，標志著保利社區商業的進一步擴展。此外， 4月上海萬科聯手上海地產集團再推智匯坊，將社區型養老嵌入古美社區，這是萬科在上海開辦的第二家智匯坊，實現了“社區+養老”模式的推廣。

產品升級，提升物業服務質量，從而增強物業服務的競爭力。萬科物業在9月發布 “睿服務3 .0”，作為對去年發布的“睿服務2 .0”升級版，實現了對人、財、物管理的全面“數據化”，并同時推出了社區O2O商業運營的“友鄰計劃”，為萬科物業睿服務注入新的內容，有力增強了睿服務系統的市場競爭力。金科通過與微軟進行社區大數據系統開發合作，打造“金科服務天啟大數據信息系統”，將為金科全國社區提供實時安全監控，以及為業主提供量身訂制的生活服務體驗，更好地提升金科物業的服務質量。

在社區物業增值服務上，主要集中在社區金融方面，充分挖掘社區物業中的金融服務價值，已有房企進行了嘗試。雅居樂在4月推出了針對社區、業主、客戶金融保險方向的理財類專家服務體系 ，“樂+”四大服務體系之“樂財”服務，為社區業主提供家庭保險、理財服務，進一步擴大社區物業版圖，提升物業增值服務價值。作為典型的社區物業公司彩生活，2月與民貸天下簽署戰略合作協議，宣布雙方通過聯合研發創新產品，以互聯網結合社區服務場景，將社區與金融緊密結合，搶占社區業主在互聯網金融領域的新入口。

戰略二：文旅地產開發進行商業運營模式變革

隨著我國住宅市場進入天花板而旅游地產市場日趨成熟，以及在國家對關于文旅小鎮的政策扶植下，文旅地產正成為一些房企重點布局方向。不同于以往偏重銷售，以地域文化、旅游元素來提升產品的銷售，今年以來房企在文旅地產上的擴展更多的體現在商業運營模式的變革上，更加注重后期的運營。其中主要有文旅綜合體和文旅小鎮兩種類型。

在文旅綜合體上，主要以萬達、中天城投、碧桂園為代表。作為大型文旅綜合體開發先行者，萬達繼青浦萬達茂、南昌萬達城、合肥萬達文化旅游城之后，8月以來又宣布將在濟南、南寧和烏魯木齊建文化旅游項目，進一步加強文旅地產業務在全國的擴張。8月中天城投與江陽區簽署相關協議，將在江陽區國窖長江大橋至長江大橋江岸線建設沙灣古鎮文化旅游綜合體項目，建設內容包括沙灣古鎮、酒店集群、國際會議中心以及其他公共服務設施和公用設施等。此外，在由中國平安、碧桂園、華誼兄弟等多家企業高層于北京啟動跨界資源整合平臺——“平安文旅薈”上，碧桂園宣布將聯合中國平安和華誼兄弟一起進軍文化旅游綜合體，重點開發“城市中心文旅綜合體”和“城市周邊文化旅游城”兩種業態，進軍文旅地產。

在文旅小鎮上，主要以華僑城和陽光100為代表。華僑城在“文化+旅游+城鎮化”發展模式的探索下，5月份與龍崗區政府、深圳市甘坑生態文化發展有限公司合作共建文旅小鎮“華僑城甘坑新鎮”，加強了在高端文化創意產業園區建設上的布局。10月陽光100與特斯聯簽署戰略合作協議，未來將“陽光100雪山藝術小鎮”打造成中國首個智慧小鎮。

戰略三：產業新城和特色小鎮的PPP項目建設

政企合作的PPP模式正受到國家的大力扶持，特別是關于建設特色小鎮的PPP模式，今年以來，各大房企也在積極參與，相對于中小房企，具有央企背景和較強的綜合工程承包能力的大型房企更具有優勢。在地產調控下，地產投資熱逐漸降溫，未來將會有更多資金流向基建領域，隨著政府加大力度、加快落實PPP項目的開發，這也給房企進行多元化布局帶來了機遇。

在PPP基建項目合作上，中國中鐵、中國鐵建和綠地已開展相關的布局。2月中國中鐵隧道集團與蘇埃通道建設投資發展有限公司、中信集團就蘇埃通道建設事宜達成共識，共同合作開發蘇埃通道PPP項目。7月中國鐵建中標太原市晉源東區綜合管廊工程PPP項目，在基建上收獲新的項目。綠地在ppp項目合作上，既有傳統的基礎設施建設，也有“軌交+物業”模式的大基建合作開發。1月綠地控股集團與鄭州市政府簽訂了《全面戰略合作框架協議》，加強在軌道交通項目建設、城市基礎設施建設、新區建設及大棚戶區改造上的合作；9月由綠地控股集團有限公司與上海隧道工程有限公司組成的聯合體，成功中標南京地鐵5號線工程PPP項目，該項目標志著綠地在地鐵基建業務上實現突破。

在產業新城和特色小鎮相關的PPP合作項目上，華夏幸福便是代表。華夏幸福作為傳統的產業地產開發商，具有產業地產開發運營上的豐富經驗，在PPP項目合作上具有天然的優勢。其主要集中于與地方政府進行產業新城和特色小鎮PPP項目的合作開發，9月華夏幸福成功中標邯鄲叢臺產業新城PPP項目，該項目投資金額高達478億元，由華夏幸福進行開發建設運營工作，隨后又宣布與南京市溧水區經濟開發區管理委員會簽署《合作備忘錄》，共同打造會展特色小鎮。在這一輪PPP開發熱潮中，華夏幸福將是一支重要的力量。

戰略四：房地產金融房企積極擁抱金融

房地產作為資金密集型產業，與金融具有天然的聯系，地產和金融聯系進一步加強，房企也開始參與到金融的各個領域。除了此前萬達和恒大為集齊金融牌照，加強金融業務的全產業鏈布局外，今年1月到10月則有更多的房企進行基金、保險、證券和互聯網金融上的布局。

在基金方面，陽光城、藍光發展和佳兆業分別出資參與基金業務。陽光城擬作為有限合伙人參與投資 “三峽金石（深圳）股權投資基金合伙企業“的建設；藍光發展設立地產投資基金，擬組建嘉興安藍一號投資合伙企業；佳兆業和凱興資本宣布成立了佳兆業凱興體育基金；濱江集團參與出資2300萬，發起設立證源基金管理有限公司。

在保險方面，融信中國、大名城、新城控股、中天城投或出資組建或入股保險公司。融信中國旗下融信投資出資4億元人民幣，與京東方科技、平潭國有資產、平潭投資及北京旋極成立合營公司，進軍保險業務；大名城斥資3.5億參與籌建黃河財產保險股份有限公司；新城控股與紅星美凱龍、紅豆集團等7家公司共同聯合發起設立國峰人壽保險股份有限公司；中天城投通過旗下子公司貴陽金控競拍中融人壽20%的股權，成中融人壽第一大股東。

在證券方面，綠地控股和保利地產分別成立或擬成立證券公司。綠地控股旗下綠地（亞洲）證券公司9月份正式在香港成立，主要展開境外房地產基金和全球股權投資基金的投資及管理業務，進一步開擴了綠地金融版圖；保利地產通過全資子公司保利物業管理有限公司與廣東粵財投資控股有限公司、深圳市泓景投資有限公司、高信證券有限公司、恒明珠證券有限公司、偉祿美林證券有限公司共計6家發起人共同簽署協議，擬以現金認購股份方式共同發起設立粵港證券。

在互聯網金融方面，綠地控股、萬達和佳兆業均進行相關布局。綠地金服繼續加強房地產互聯網金融領域的布局，與廣金所在滬簽署戰略合作協議，推進雙方在資產/資金、投資管理模式等方面的合作；萬達金融加入Linux區塊鏈項目，加快互聯網金融布局；7月佳兆業旗下互聯網金融平臺佳兆業金服正式上線，目標將在一年內打造資金規模達百億投融資服務平臺。

隨著地產行業利潤瓶頸的到來，房企紛紛進行多元化布局，而向金融領域擴展往往成為多數房企的首選，這一趨勢未來還將會加強。房企進軍金融業，有不同的戰略定位和市場需求，有的主要是為了給房地產主業提供融資便利；有的則是作為集團的多元化布局的一個方向，直接設立金融子公司，看中的是金融行業的高利潤，以尋求地產外的利潤增長點。

本文由易居（中國）克爾瑞研究中心供稿