房地產(chǎn)市場何以體現(xiàn)公正與效率

面對2016年上半年中國部分一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格瘋狂上漲，中央政府不得不要求漲得最快的20多個城市在國慶假期出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控政策。號稱史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策果然見效：信貸趨緊、成交縮量、價(jià)格下降或至少停漲。但十幾年的房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)踐證明，調(diào)控政策只能是一時(shí)的，如果調(diào)控嚴(yán)重影響到經(jīng)濟(jì)增長，調(diào)控政策又得放松。只有房地產(chǎn)市場建立追求公正與效率的制度，才能取得房地產(chǎn)市場的長治久安

面對2016年上半年中國部分一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格瘋狂上漲，中央政府不得不要求漲得最快的20多個城市在國慶假期出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控政策。號稱史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策果然見效：信貸趨緊、成交縮量、價(jià)格下降或至少停漲。但十幾年的房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)踐證明，調(diào)控政策只能是一時(shí)的，如果調(diào)控嚴(yán)重影響到經(jīng)濟(jì)增長，調(diào)控政策又得放松。只有房地產(chǎn)市場建立追求公正與效率的制度，才能取得房地產(chǎn)市場的長治久安。

讓購房者享有憲法紅利

在高房價(jià)的壓迫下，中產(chǎn)階級感覺沒有出頭之日。高房價(jià)在透支中產(chǎn)階級，也在透支著中國的未來。中國的中產(chǎn)階級本來就比例不夠大，目前畸高的房價(jià)成為財(cái)富過度集中的一種典型體現(xiàn)，高房價(jià)導(dǎo)致貧富分化加劇，中產(chǎn)階級分化和消解。如何避免高房價(jià)透支中產(chǎn)階級，將絕大多數(shù)中低收入購房者從“房奴”的困境中解脫出來？出路無非有兩條：一是降低房價(jià)，二是提高中低收入購房者的收入。

房價(jià)是市場決定的，想降低房價(jià)，任何力量都不容易做到。即使能夠做到，降低房價(jià)不符合已經(jīng)買房的購房者的利益，降低房價(jià)還有諸如銀行龐大的房地產(chǎn)類貸款不良資產(chǎn)上升，稅收減少，經(jīng)濟(jì)衰退等副作用。總之，房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、已購房者甚至股市，都不希望房價(jià)下跌，尤其是急劇下挫。

提高中低收入購房者的收入，用發(fā)展的眼光來消化高房價(jià)，成為拯救購房者的最好出路。這條出路也符合所有人的利益。

提高中低收入購房者的收入，有兩個辦法：第一，增加他們的工資勞務(wù)性收入；第二，增加財(cái)產(chǎn)性收入。在中國人口眾多，就業(yè)形勢持續(xù)緊張的情況下，增加他們的工資勞務(wù)性收入不現(xiàn)實(shí)，大幅增加工資也會降低中國作為世界工廠的競爭力。因此，增加中低收入購房者的財(cái)產(chǎn)性收入，便成為唯一的選擇。

執(zhí)政黨要求政府“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”，但靠中低收入購房者自身增加財(cái)產(chǎn)性收入，比增加他們的工資勞務(wù)性收入還要難，等于要出現(xiàn)天上掉餡餅的事。

不要忘記中國是社會主義國家，天上掉餡餅的事已經(jīng)發(fā)生了：凡在境內(nèi)證券市場首次公開發(fā)行股票并上市的含國有股的股份有限公司，均須按首次公開發(fā)行時(shí)實(shí)際發(fā)行股份數(shù)量的10%，將股份有限公司部分國有股轉(zhuǎn)由全國社會保障基金理事會持有。這是在政策上增加國民財(cái)產(chǎn)性收入的第一步。

既然政策上增加國民財(cái)產(chǎn)性收入已經(jīng)邁出了第一步，今后的步子可以邁得更大一點(diǎn)、更快一些。這是有憲法依據(jù)的。《中華人民共和國憲法》第六條規(guī)定，我國的社會主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會主義公有制，國家在社會主義初級階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，堅(jiān)持按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度。

建設(shè)性的拯救購房者的解決方案，是進(jìn)一步將國有資產(chǎn)公平地分配給老百姓，這既符合憲法精神，又可以實(shí)現(xiàn)社會公正，還可以提高經(jīng)濟(jì)效率。

將我國所有的國有資產(chǎn)組成一個中國人民股份有限公司，該公司分成13億股，每人就能分配到一股。這是一個有百利而無一害的事情，會是一個多贏的結(jié)局。首先，讓國民享有中國改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，體現(xiàn)國有即每一個國民所有的價(jià)值，增加中國崛起的動力。第二，依法治國，在中國締造更加成熟的市場經(jīng)濟(jì)。第三，拯救現(xiàn)在和未來的購房者，把中產(chǎn)階級從“房奴”中拯救出來，保全和發(fā)展中國的中堅(jiān)力量。第四，降低貧富分化程度，化解經(jīng)濟(jì)學(xué)上的基尼系數(shù)危機(jī)，建設(shè)和諧社會。第五，促進(jìn)消費(fèi)和民間投資，完成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)科學(xué)轉(zhuǎn)型。第六，實(shí)現(xiàn)國企改革突破，摒棄國有企業(yè)壟斷，完善公平競爭的市場機(jī)制，推動民進(jìn)國退，實(shí)現(xiàn)民富國強(qiáng)的目標(biāo)。

房產(chǎn)是民族復(fù)興的恒心

中國人經(jīng)常說其住房是70年產(chǎn)權(quán)，甚至不少專家都這樣說。

中國的住宅房產(chǎn)有70年產(chǎn)權(quán)，好象成了一個常識，但這是錯誤的認(rèn)知，與物權(quán)法的規(guī)定相沖突。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”

實(shí)際上，中國的房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)，無論是住宅，還是商業(yè)用房。

中國的土地房屋產(chǎn)權(quán)制度是地隨房走，房隨地走。如果在土地上建設(shè)了房屋，就登記為房屋。獲得了房產(chǎn)證，土地就依附于房屋。如果在土地上臨時(shí)建設(shè)了房屋，不能登記房屋，沒有獲得房產(chǎn)證，仍然登記為土地使用權(quán)，房屋就依附于土地。

房屋產(chǎn)權(quán)由兩部分組成：房子和土地。房子是永久產(chǎn)權(quán)，房子的一磚一瓦沒有年限，永遠(yuǎn)屬于業(yè)主。房子下面的土地，是國有土地。國務(wù)院規(guī)定國有土使用權(quán)出讓的最高年限：居住用地70年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合和其他用地50年。

根據(jù)地隨房走的原則，一旦辦理了房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)就表現(xiàn)為房產(chǎn)，不表現(xiàn)為地產(chǎn)。國有土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定，實(shí)際上已經(jīng)沒有意義。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，沒有規(guī)定對國有土地使用權(quán)作出任何補(bǔ)償：第一，由于土地名義上是國有的，自然不必對房產(chǎn)業(yè)主給予補(bǔ)償；第二，房屋將土地的所有權(quán)吸收到房產(chǎn)中，對房屋進(jìn)行補(bǔ)償即是對房屋下面的土地完成了補(bǔ)償。

任何所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)利，房屋下面的土地所有權(quán)也不例外。擁有《房屋所有權(quán)證》的業(yè)主，自然占有和使用了房屋下面的土地。業(yè)主能對房屋進(jìn)行出租、抵押和出售，自然也擁有對房屋下面土地的收益和處分的權(quán)利。事實(shí)上，擁有了房屋所有權(quán)，就擁有了房屋下面土地的所有權(quán)。因此，中國的土地使用權(quán)和土地所有權(quán)，在權(quán)利上完全是一回事。

房屋與房屋下面的土地?zé)o法分割。政府土地管理部門作為國有土地出讓人，即使想無償收回出讓期限到期的土地，但他們做不到將房屋下面的土地抽走。土地管理部門顯然不是上帝，能將房屋變成空中樓閣。

為什么中國的土地使用權(quán)出讓后事實(shí)上實(shí)現(xiàn)了私有化，但名義上仍然是國有的？這是一種既要保障房產(chǎn)是永久私有產(chǎn)權(quán)，又要堅(jiān)持名義上公有制為主體的制度安排，是社會成本低、收益高、各方都能接受的改革開放之舉。

有恒產(chǎn)者有恒心。要實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興，必須調(diào)動全國人民的積極性和創(chuàng)造性。改革開放初期為突破意識形態(tài)桎梏而將房產(chǎn)設(shè)定為有幾十年土地使用權(quán)的臨時(shí)制度安排，已經(jīng)不合時(shí)宜。中國的房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)實(shí)至名歸，現(xiàn)在到了將房產(chǎn)土地使用權(quán)在法律上明確規(guī)定為永久產(chǎn)權(quán)的時(shí)候。

中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組出臺了《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》，堅(jiān)持平等保護(hù)，健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)不可侵犯，非公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯；堅(jiān)持全面保護(hù)，保護(hù)產(chǎn)權(quán)不僅包括保護(hù)物權(quán)、債權(quán)、股權(quán)，也包括保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)及其他各種無形財(cái)產(chǎn)權(quán)；堅(jiān)持依法保護(hù)，不斷完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)法律制度，強(qiáng)化法律實(shí)施，確保有法可依、有法必依。平等、全面和依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)，從房地產(chǎn)市場開始，房地產(chǎn)是全國人民和中產(chǎn)階級最為關(guān)注的比重最大的產(chǎn)權(quán)。形成房地產(chǎn)權(quán)保護(hù)的長效和恒定制度，不僅是中華民族偉大復(fù)興的恒心動力，而且能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的公正和效率。（作者劉興成為北京市中永律師事務(wù)所合伙人，金融律師，財(cái)經(jīng)法律評論員）