防泡沫和去庫(kù)存只能二選一？

10月初以來，全國(guó)主要城市均出臺(tái)了限購(gòu)、限貸等新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，宣告了本輪房地產(chǎn)上漲周期基本結(jié)束。一些分析人士認(rèn)為，今年年初確定的“房地產(chǎn)去庫(kù)存”政策開始讓道于“房地產(chǎn)防泡沫”需求，更有人認(rèn)為，“房地產(chǎn)防泡沫”和“房地產(chǎn)去庫(kù)存”的政策目標(biāo)只能“二選一”，事實(shí)真是如此嗎？

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲和庫(kù)存下降最明顯的是住宅市場(chǎng)

首先，來看看不同等級(jí)城市之間的房地產(chǎn)去庫(kù)存差異。在此，有必要把商品房庫(kù)存中的住宅庫(kù)存單列出來，因?yàn)楣P者研究發(fā)現(xiàn)，在本輪房地產(chǎn)上漲周期中，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)急劇上漲和庫(kù)存下降最為明顯的是住宅市場(chǎng)。

以本輪房?jī)r(jià)上漲較快的南京市為例，據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2016年10月12日，南京市商品房可售面積為1402萬(wàn)平米，較年初下降323萬(wàn)平米，其中住宅面積僅為250萬(wàn)平米，較年初下降342萬(wàn)平米，顯而易見，住宅庫(kù)存的去化規(guī)模超過了商品房庫(kù)存的整體去化規(guī)模。在此，我們有必要重點(diǎn)分析不同等級(jí)城市住宅庫(kù)存的變化趨勢(shì)。

2016年9月末，全國(guó)住宅待售面積為4.14億平米，較去年同期僅下降了1107萬(wàn)平米，同比降幅為2.6%。然而，熱點(diǎn)城市的住宅庫(kù)存去化速度卻大幅高于全國(guó)平均水平。9月末數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)十大城市商品房可售面積同比降幅高達(dá)21.5%，住宅的下降幅度超過30%。其中，北京、上海、南京、廈門、合肥等本輪房?jī)r(jià)快速上漲城市的住宅庫(kù)存同比降幅少則23%，多則高達(dá)69%（參見上圖）。從庫(kù)存去化絕對(duì)量來看，僅北京、上海、南京三個(gè)城市的住宅庫(kù)存去化規(guī)模就超過了全國(guó)住宅庫(kù)存去化總規(guī)模。由此可見，扣除少數(shù)熱點(diǎn)城市的住宅庫(kù)存下降幅度，全國(guó)大多數(shù)城市的住宅庫(kù)存仍保持了較大幅度的增長(zhǎng)。

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先的根源之一依然是供需矛盾

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先全國(guó)的根源，是住宅庫(kù)存量和存銷比大幅下降所表現(xiàn)的供需矛盾。歷史上，二線城市的存銷比一般都顯著高于一線城市，然而，本輪房?jī)r(jià)上漲周期中，二線核心城市的存銷比降幅要顯著快于一線城市。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2016年10月16日，一、二線城市存銷比分別為25.82和23.92，二線城市存銷比已連續(xù)四周低于一線城市（參見下圖）。存銷比大幅下行所表現(xiàn)的住宅供應(yīng)短缺矛盾，是二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”的主要原因。

圖2

在此，以南京、合肥、廈門和長(zhǎng)沙、重慶、成都兩類二線核心城市為例，前者是此輪房地產(chǎn)調(diào)控防泡沫的重點(diǎn)城市，后者是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的代表。截至2016年10月12日，南京、合肥和廈門商品房市場(chǎng)中，住宅待售面積分別為250萬(wàn)平米、152萬(wàn)平米和190萬(wàn)平米，住宅庫(kù)存的同比降幅均在50%以上，供需失衡問題十分突出。

與之形成對(duì)比的是，截至2016年8月末，長(zhǎng)沙、重慶城區(qū)和成都的住宅待售面積分別高達(dá)1346平米、2215萬(wàn)平方米和1600萬(wàn)平米，后者在今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣中始終處于“供銷兩旺、價(jià)格平穩(wěn)”的趨勢(shì)中。由此可見，盡管兩類城市人口規(guī)模處于同一數(shù)量等級(jí)，但住宅庫(kù)存水平卻相去甚遠(yuǎn)，這一狀況導(dǎo)致了今年以來兩類城市房?jī)r(jià)截然相反的走勢(shì)：前者房?jī)r(jià)急劇暴漲，后者房?jī)r(jià)則緩慢平穩(wěn)上漲（參見下圖）。

圖3

緩解供需矛盾的路徑是調(diào)節(jié)住宅存銷比至合理水平

熱點(diǎn)城市防泡沫、其他城市去庫(kù)存無疑是決策本輪房地產(chǎn)調(diào)控的終極目標(biāo)。然而，從以上分析可以看出，各大城市住宅庫(kù)存量差異巨大，使得全國(guó)一刀切的放松限購(gòu)、限貸等去庫(kù)存政策并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。因此，監(jiān)管部門開始重提“一城一策”，強(qiáng)調(diào)地方政府要承擔(dān)房?jī)r(jià)波動(dòng)的主體責(zé)任。

值得注意的是，近期全國(guó)主要城市出臺(tái)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，依然采取了較為傳統(tǒng)的限購(gòu)、限貸等控制需求的政策舉措，僅有合肥、上海等地提出加大土地供應(yīng)的供給側(cè)政策。

事實(shí)上，長(zhǎng)沙、成都和重慶房?jī)r(jià)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)“供銷兩旺、價(jià)格平穩(wěn)”的良性循環(huán)，其根源在于土地的敞口供應(yīng)，使得住宅存銷比始終處于10-15個(gè)月左右水平。與之相反，前期住宅供地的短缺，使得南京、合肥、廈門的住宅存銷比已降至5個(gè)月以下。

因此，要真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)防泡沫和去庫(kù)存的雙重目標(biāo)，應(yīng)堅(jiān)決執(zhí)行中央確定的因城施策，其主要著力點(diǎn)是調(diào)控商品房特別是住宅的土地供應(yīng)，嚴(yán)厲打擊房企囤地行為，調(diào)節(jié)住宅的存銷比至合理水平，并以此作為地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的重要考核指標(biāo)。

就各地方而言，當(dāng)前的政策重點(diǎn)應(yīng)是：今年以來房?jī)r(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市，需大幅增加土地供應(yīng)，設(shè)定地價(jià)上限，控制因土地短缺和地價(jià)上漲造成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，同時(shí)加快住宅開發(fā)速度，提高住宅庫(kù)存量，使得這些城市的住宅存銷比上升至合理水平；其他高庫(kù)存城市或前期土地供應(yīng)過量的城市，需嚴(yán)格控制土地出讓節(jié)奏，政策重點(diǎn)是消化住房存量，控制新增庫(kù)存，引導(dǎo)住宅存銷比下行至合理水平。（感謝新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖供稿，本文作者黃志龍?zhí)K寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心中心主任、高級(jí)研究員。）