開辟物流地產新藍海

丁祖昱

2015年，萬科、平安不動產、綠地、萬通、合生等多家企業宣布進軍物流地產行業，開展物流地產業務。一時間，這個一直以來由外資企業強勢主導的藍海市場開始涌入滾滾資本大潮。

存量房時代，習慣了打閃電戰的房企開始注重穩扎穩打，收益穩定的物流地產更符合房企現有的變現模式，加上電商的飛速發展，兩萬億的藍海市場對房企來說同樣極具誘惑力，于是新一輪的跑馬圈地中，物流地產行業當仁不讓。

普洛斯預測，未來15年內，中國的物流倉儲面積將達到24億平方米，其中現代化物流設施的市場規模將超過2.5萬億美元。

然而在筆者看來，國內房地產企業想要在被外資幾乎壟斷的物流地產行業有所作為，需要的不僅僅是金錢和經驗，更多的是認知和思維模式。

一、國內現代化物流的投資現狀

目前來看，除了以普洛斯為代表的國際物流龍頭企業，國內企業在這條路上走得一直頗為不順，但自從去年開始，萬科、平安、菜鳥包括京東等多家企業分別先后涉足，企圖蠶食這塊萬億大蛋糕。

這其中，萬科更表示，因為具備更加專業的投資團隊、更廣泛的布局、規模化的地產協同優勢。與電商相比，萬科的平臺將更加開放，開發運營能力更加專業聚焦。

以最具代表性的萬科物流為例，萬科做物流地產的思路較為西化，引入美國黑石，未來還有可能與鐵獅門合作整合上下游資源。2016年1-5月，萬科新增物流地產項目7個，新增物流地產建面52.8萬平方米，超過2015年全年水平，在房企中更是無出其右者。除了土地儲備以外，萬科管理上也借鑒普洛斯，以拿地蓋房為基礎，上游引入基金、下游穩住商戶，用品牌優勢做服務商。

雖然開發商們摩拳擦掌躍躍欲試，但這依然無法改變我國物流地產發展的現狀。數據顯示，在美國人均擁有的商業面積只有2平方米，但是人均擁有的倉儲面積達到了5平方米以上。而中國現在的人均倉儲面積只有0.4平方米，不到美國的1/10。未來伴隨零售消費升級、電商快速發展，中國物流地產發展需求量巨大，但是卻缺乏更高效的手段、措施以及開發商。

二、國外的物流地產發展現狀

國外物流地產發展始于上世紀80年代左右，以歐美國家為主，目前呈現出以下幾個特點。

1.需求旺盛，用地集中

雖然經歷了30多年的發展，但國外市場對于大規模物流用地的需求依然十分旺盛，企業們一直都在試圖尋找更大的空間用以重組現有業務，因此發展速度非常快且較為集中。以德國為例，大部分物流用地都集中在慕尼黑、法蘭克福以及柏林等地。

2.受經濟影響較大

歐洲也不是所有的國家都能很好地參與到物流產業中來，一般經濟較為發達，工業化程度和地理位置優越的國家在發展上更占優勢，因為這些國家的制造業被轉移到了很多發展中國家，所以需要更多用地來儲備運回的制造業產品。

3.規模和網絡較為完善

國外的物流地產企業熱衷在全球范圍內建設倉儲設備，并覆蓋一個全球化的配送網絡，實現規模和網絡雙覆蓋。

以普洛斯為例，他們雖然是2003年才進入中國，但在規劃理念、產品設計等方面具備一定的前瞻性，這讓其產品壟斷國內市場，從2003年進入中國時的產品可以看出，概念依然領先。

三、投資者們目前最大的困境

縱觀2015年中國物流市場整體表現，呈現出參與者不斷增加，令物流地產市場競爭進一步加大的趨勢。一線城市物流項目供不應求，但土地供應緊縮。

相比之下，二、三線城市成為市場參與者投資重點投資選擇，但租金下行壓力大，空置風險逐步提高。那么，在新的競爭形勢下，國內企業到底如何才能重新獲得競爭優勢呢？

1.政府意識

若干年前，國內物流地產做得比較雜亂，沒有稅收、租金又低，廉價出讓了很多土地，致使大部分地方政府對物流地產敬而遠之。所以首先要打通政府這個門檻，只有政府意識到物流地產帶來的產業促進，才能調動積極性，更愿意將土地調配給物流地產行業并推動其發展。

2.拿地瓶頸

應該說，這是目前國內所有物流地產企業所面臨的困境。物流地產不同于商業地產，每一個企業的配送需求基本固定。規模化開發需要更多的土地，在一些非理性供應工業倉儲用地的城市，拿地已經普遍非常困難，一線城市更是好地難求。

3.思維困境

與國外成熟的物流體系相比，國內物流地產開發呈現點狀布局，遠未形成一定規模的物流地產網絡。由于投資管理方式的不穩定性，不同企業進入行業的側重點也不同，不同程度會影響開發運營。開發商們只有將物流地產、物流市場與物流運作緊密結合，做好需求市場的調研與分析，將市場細分，才能了解整個市場，實現有效運作。

4.資本剿殺

相比于房地產其他行業，物流地產的風險較低收益穩定，很多資本方不以為意。所以如何通過專業的資本化運作把產品變現才是各大企業競爭的最終利器。用靈活有效的資本運作獲得充裕資金，提供資金支持和財務保障，利用自有資本實現一定規模的開發資本鏈，獲得預期收益。

雖然發展時間并不長，但由于巨大的利潤空間和成長前景，國內物流地產會面臨許多機遇和困境，而我們只有不斷地發現、解決問題，將目光看得更高更遠，提高核心競爭力，才能讓這片藍海成為新的經濟增長點。

作者系易居（中國）企業集團CEO