多國立法遏制房地產洗錢

墨皈

就在近日，一名華裔學生豪擲1.5億元人民幣（約合2377萬美元）買下加拿大溫哥華一處豪宅，創下2016年溫哥華豪宅成交紀錄。在購房者的學生身份備受關注的同時，他的出手闊綽也令人咋舌：向銀行按揭貸款約757萬美元，其余款項均為一次性付清。雖然沒有證據證明其資金來源非法，但涉及房地產洗錢的憂慮卻始終縈繞在全球上空，并逐步成為一個全球化的問題。

是“金融中心”還是“洗錢天堂”

近年來，在瑞士日內瓦、蘇黎世等地的高級別墅、城堡、酒店，常以天價銷售給來自歐洲、美洲、中東、中國等地的神秘富豪。然而這些環境優美的建筑，卻往往在“獨守空房”一年半載后便被轉手賣出，使不少瑞士民眾身處云里霧里。

2012年，瑞士聯邦警察局調查了一位名叫亞歷山大·尤多沃夫的俄羅斯富豪。這位神秘人物于2007年用400萬瑞朗的價格買下了瑞士盧塞恩湖畔世界八大著名小鎮之一的玫瑰小鎮韋吉斯的一座酒店，5年后竟然想花十倍多的價格——4500萬瑞郎來重新裝修，而這兩筆巨額資金從何而來，沒有人知道；2010年，哈薩克斯坦總統的女兒狄娜亞以7500萬瑞朗的價格買下了日內瓦湖畔的一棟別墅，這一舉動引起了瑞士聯邦法院的警覺，法院懷疑其有洗錢嫌疑……一位瑞士房地產中介人員坦言：“我們的買主中，沒有瑞士人，他們有的是歐洲富豪，有的是中東富翁。無論什么價錢，都有人愿意買，甚至很多神秘富豪希望以最快的速度成交，出手異常大方。”

有材料顯示，這些購房資金大多來路不明，利用房地產洗錢，具有一定的隱秘性，不易被反洗錢機構察覺，而且投資房地產“含金量高”，保值、升值的潛力大，購買后可以用來出租甚至轉手賣出，形成“錢生錢”的雪球效應，這無疑使得犯罪分子對房地產洗錢趨之若鶩。瑞士近年來堅決打擊洗錢犯罪，然而與世界上大多數國家一樣，其反洗錢法律法規與監測體系大多局限在金融領域，對非金融領域洗錢活動的法律規定及監管卻力有不逮。類似房地產等行業的洗錢活動尚未成為瑞士法律重點關注的對象，也自然尚未納入反洗錢有效監測體系中，這就給了洗錢犯罪分子可乘之機。

基于上述事實，瑞士法律專家呼吁，政府和議會應該采取措施制止這種新的洗錢方式。例如，巴塞爾刑法學教授馬克·皮斯就指出：“瑞士所有涉及房地產交易的環節，如銀行和保險公司，信托和公證人員都應該在這個領域受到反洗錢法的制約。”這也意味著房地產交易的各個環節將納入到反洗錢監測體系中。

“阿喀琉斯之踵”，一年洗掉數萬億

“洗錢”——是指采用轉換、轉讓、轉移、獲取、占有、使用等方式隱瞞和掩飾犯罪所得及其收益的來源和性質，以使犯罪所得表面合法化的行為。近年來，隨著走私、販毒、非法武器交易、貪污賄賂等犯罪的不斷發生，洗錢問題在世界范圍內日益突出。據國際貨幣基金組織統計，全球每年的洗錢規模約相當于世界國民生產總值的2%到5%，即3萬億到8萬億美元。

早在20世紀20年代，美國芝加哥一黑手黨金融專家開了一家洗衣店。他在每晚計算當天的洗衣收入時，就把其他非法所得的錢財加入其中，再向稅務部門申報納稅。這樣，扣去應繳的稅款后，剩下的其他非法所得錢財就成了他的合法收入。這就是“洗錢”一詞的由來。

時至今日，洗錢的基本原理絲毫未變。第一步，讓“贓錢”離開產生地；第二步，進行各種化整為零和多層化手法，變成旅行支票、債券、提單、股票、存入保密銀行、電子資金結算，置換物產等進行隱匿，使犯罪活動得來的錢脫離其來源；第三步，通過合法手段進行整合，變成合法資產。洗錢，曾被比喻為犯罪的“阿喀琉斯之踵”。阿喀琉斯之踵往往被用來形容致命的弱點，套用到房地產中，洗錢行為也成為該行業監管的致命弱點。

英國是世界上最早通過刑事立法對洗錢活動予以懲治的國家之一。早在1986年，英國就制定了《反毒品販運犯罪法》，其中設立了“獲取源于毒品販運的財產罪”，最高可處以14年監禁刑。美國同英國一樣，也形成了一整套較為完備的反洗錢法律體系，這其中就包括有1970年的《銀行保密法》，1986年的《洗錢控制法》、1988年的《反毒品濫用法》、1992年的《阿農齊奧一懷利反洗錢法案》、1994年的《洗錢防治法》、1998年的《洗錢和金融犯罪戰略法》以及2001年的《愛國者法案》等，而最后一部法案，正是給予撞擊雙子大樓恐怖活動資金鏈的一次絞殺。

然而，隨著金融業反洗錢監管制度的不斷完善，洗錢風險向特定非金融領域和機構轉移的傾向變得日益明顯。但是，在英美國家，在特定非金融行業反洗錢尤其是房地產業反洗錢這個問題上，法案著墨并不多。

房地產洗錢——離我們并不遙遠

去年年底，法國外長洛朗·法比尤斯的兒子托馬斯·法比尤斯因為涉嫌洗錢、造假和欺詐遭到法國檢察機關的羈押調查。此案源于他在巴黎的一處房產，法國警方認為托馬斯購買這處價值超過700萬歐元的豪宅的資金來源可疑。托馬斯曾解釋購房款來自他在賭場贏得的賭資，但是警方認為其所言不可信，僅靠賭博和經商并不足以維持托馬斯的奢華生活。

為遏制國際犯罪分子及外國貪官利用房地產交易洗錢，美國財政部也對高端房產市場展開調查，要求產權保險公司提供以現金購房者的身份。根據房地產數據公司RealtyTrac的數據，在2015年11月，8.26萬件以現金交易的單戶住宅和公寓的買者17%為“有限責任公司”。自2011年以來，全美三分之一的房地產是以現金交易的。

對此，全美房地產經紀人協會就房地產業反洗錢工作發布了相關的指引，主要分為風險確認和措施應對兩部分。關于風險確認方面，主要是要確認來自三方面的風險，分別是區域風險、客戶風險和交易風險。一是區域風險，主要來自于那些反洗錢機制薄弱，或者支持恐怖主義以及政治高度腐敗的國家或地區。在給予制裁時，外國資產控制辦公室可以給予全面性或是選擇性制裁，比如美國對伊朗、古巴和敘利亞就采取了全面制裁措施。二是客戶風險，主要包括客戶購買物業的位置，是否有第三方的異常參與，是否以朋友、親戚、合伙人或律師等第三方的名義登記產權，是否存在沒有合理商業理由而使用法律實體模糊實際控制人身份，客戶是否為外國高級官員及其家屬等。三是交易風險，主要包括高估或低估物業價格、大額現金使用、所購物業價格與其職業和收入不符、迅速轉售、交易速度、資金異常來源等情形。

關于應對措施方面：一是客戶盡職調查，這是房地產經紀業務反洗錢的關鍵措施。主要包括獲取包括客戶駕駛執照、護照或其他可靠證明文件等在內的附加信息，實際受益人或控制人的信息以及基于經紀人從業經驗和業務知識判斷認為所需的其他必要信息。二是可疑交易報告，當房地產經紀人遇到可疑交易情形時，可以向執法機構、聯邦調查局、金融情報機構報告。三是現金交易報告，當房地產經紀人在單次房地產交易中收到來自買房或賣方的現金超過10000美元時，應當按照規定填報現金報告表。正如美國一位律師表示，“紐約是國際金融中心，但不應是犯罪活動的避險天堂。”

與之相比，英國《2003年反洗錢法規》第2條第5項和第11項中明確指出，為房地產代理活動和房地產交易提供法律服務均屬于非金融的其他經營活動；第3條明確規定了上述活動的義務主體必須承擔建立和執行客戶身份識別、交易記錄保存和可疑交易報告的法律義務。加拿大聯邦政府于2007年修訂了《反洗錢與反恐怖融資法》 C-25號法案，規定全國地產經紀人在接受房屋買家委托購房時必須確定交易雙方的真實身份，若交易方為公司客戶，則必須取得公司證明文件和法定代表人的信息，同時確定有無第三方參與交易；對沒有委托經紀人代表以私人名義參與交易的第三方客戶也應該進行客戶身份識別，無法或不愿提供相關信息的客戶將無法完成交易。歐洲議會與歐盟委員會聯合修訂的歐盟第二部《反洗錢指令》第2條規定，預防洗錢犯罪義務主體領域將延伸到金融系統以外的從事職業活動的法人和自然人，包括房地產代理商，并在后續的法規中明確規定了上述主體的反洗錢義務。看著日益高企的國內房價，我國房地產的反洗錢法規是否也要來點“洪荒之力”呢？

編輯：成韻 chengyunpipi@126.com