恒大的“萬億空間”

建鑫

自從房地產進入“白銀時代”后，“強者恒強”的局面越發明顯，而對于中小企業而言，生存壓力更加巨大，有些中小房企甚至灰心喪氣，以“轉型”之名務“轉行”之實。小企業的冬天，大企業的春天，正是這兩年的分化表現。

在這個浪潮中，萬科旗幟鮮明地提出了萬億元大萬科的說法；而恒大，實質上內部也從年初3月就提出攻克3000億元的目標。至于未來，恒大何時過萬億元，筆者深信恒大內部高層肯定有所思考甚至縝密的安排。尤其是房企戰略計劃大多是5年周期，經營上也講究“看三管一”（即看未來三年管一年）、偏好以未來看現在的視角，思考萬億元恒大，這都是情理之中的事。

其一，恒大總資產已經接近萬億元，截至6月30日，恒大總資產達9999.2億元，成為國內首個總資產接近萬億元規模的房企；其二，大企業最大的特征就是持續增長，恒大自2009年303億元的年銷售額，僅僅用短短6年時間就實現2016年3000億元10倍的增長，按照這個慣性節奏，只要房地產空間和政策允許，恒大突破1萬億元，是有空間和時間的。

一、恒大的“萬億空間”

其一，世界房地產的成長空間有個規律是，一個國家城市化率在30%—70%階段是房地產高速增長的階段，目前中國城市化第一波城市化率已經54.6%，而且未來全國每年以1%的速度在持續增長，這就意味房地產的機會依舊巨大。

其二，都在說中國經濟L型和保6.5%增長，呈現出悲觀的色彩，但這對房地產這個單一行業來說，更可能是“利好”。一則中國經濟盤子巨大，且歐美很多都在2%、3%左右增長，中國即使6.5%甚至6%、哪怕跌到5%的增長，也依舊有相對較好的成長性。二則房地產是典型的政策市，經濟走低對當前政府壓力很大，因此不敢貿然降低房地產投資，不會出臺對房地產極度不利的調控政策，因此從房地產短期幾年來看，依舊不會出現重大利空調整，中央的態度更多傾向于房地產的穩定持續增長。那么，只要穩定持續增長，就可以給目前千億元級房企時間換空間。

其三，從單純房地產這個行業來看，未來城市房價考慮GDP穩定增長和房地產的穩定增長預期，房價會保持同步較高增長，再加上上面談的城市化率和開發面積增加，考慮到2016年房地產銷售額預計突破10萬億元，且越來越大型房企走出海外擴張（比如碧桂園在馬來西亞銷售額就突破100億元）因此未來中國房地產銷售額15萬億元甚至更高是大概率事件。而在一個15萬億元甚至20億元大市場中，尤其伴隨中小房企的退出和整合，1萬億元的市場占有率僅僅是5%—6%左右，這是完全合理的。

一則我們看到類似成熟房地產市場的香港，僅僅4大房企就占據70%、80%的市占率。二則目前巨型房企在核心城市的市占率很多高達10%；甚至更高占比。從全國分布來看，一家房企占全國5%—6%的市占率完全可能。

二、恒大沖向“萬億”的底氣

對恒大而言，沖向“萬億”只是時間問題，尤其是恒大許家印曾表示：“恒大在2015年多元化發展的產業格局已經初步形成，2016年恒大不再進入新產業，而是把目前的八大（除地產主業外，包括金融、旅游、互聯網、互聯網社區服務、健康、農業、體育、文化）產業一個一個做實、做強、做大”。若真如預期，恒大八大產業融合1+1﹥2的效應后期陸續爆發，恒大地產將會有巨大受益。

僅從短期2016年年報來看，恒大有著厚積薄發的能量，我們不妨從三個方面來看。

1. 城市能級提升

在2015年、2016年業績暴漲有一個共性是，這些房企都提前加強了一二線城市的土地布局，典型已經掉入第二梯隊的金地，這兩年就受益于去年的土地投資。

從這個意義來看，今天房企規模的增長速度很大程度上取決于城市的能級，比如一線城市房價普遍高于核心二線，而二線房價普遍高于三四線……未來核心一二線城市將繼續保持房價一定程度的增長。

今天乃至未來，隨著房地產市場分化加劇，恒大進一步優化了全國項目布局的結構。截至6月末，項目總數454個，一二線城市土地投資額累計占比73%。而在2016年上半年新增項目80個，其中一二線城市新增項目土地投資額占比73.9%。長期專注于三四線城市的恒大，在逐漸增大一二線城市結構占比之后，必將享受單價中長期上漲的紅利。

2.土地儲備充裕

在今天的高地價時代，土地為王，而恒大截至2016年上半年，恒大項目土地原值為2595億元，世邦魏利仕對此估值5700.1億元，增值率148%。同時，去年恒大在深圳新獲取了20個項目，土地儲備接近1200萬平方米，按照售價初步的估算銷售額達到3700億元……5700億元的土地儲備，尤其是分布在相對健康的一二線城市，在這個基礎和日益增加土地儲備上，相信在接下來的2017、2018年恒大會保持高增長。

3.充足的資金助力恒大并購加速度

未來樓市最大的特征是繼續分化，嚴重的分化，核心表現為兩大現象：第一是大城市對小城市的資金虹吸現象；第二是“大魚吃小魚”的并購現象。

巨頭房企業績的增長除了本身城市發展人口增長的紅利之外，越來越多中小房企退出的優質土地和項目，往往會成為巨頭房企銷售額增長的主力軍。

一個讓行業羨慕是在樓市高漲的2015年、2016年后，恒大手握巨資，現金充沛。從年報中可以看出，截至2016年6月末，恒大現金余額2120億元，達到公司上市以來最高水平，位列行業第一。對比同行則遠超萬科、中海的總和，再加上連同未使用銀行授信額度1260.1億元，可動用資金合計3380.1億元。

從2015年開始，恒大開始了快速收購的模式，2015年先后公布了6筆收購事項，中渝置地、華人置業、信合置業旗下的重慶和成都物業、香港萬通大廈、新世界物業，累計代價為611億元元。2016年，恒大收購的腳步并沒有減緩，先后收購了人和集團哈爾濱4個項目、廊坊發展以及嘉凱城等，而以恒大并購新世界的頂豪項目恒大麗宮短短幾個月，就獲得頂豪銷冠。相信2016年底和2017年，手握豐厚現金的恒大，勢必繼續“大魚吃小魚”的游戲，繼續上演化腐朽為神奇的童話，在并購項目和企業中獲得更高業績增長。

房企就是要有夢想，萬一實現了？尤其對剛剛成為“地產一哥”的恒大而言，超過萬科是次要的，更核心的是以“萬億”看現在，在2016年3000億元志在必得的基礎上，戰略牽引，高效執行，恒大速度迎來“萬億規模”，或許只是時間問題！

作者系本刊記者