信達地產的難題

初霽

【事件】

近日，泰禾集團旗下的深圳泰禾房地產開發有限公司已接受深圳信達置業、深圳坤潤投資旗下深圳信潤房地產開發有限公司委托，為其所擁有的深圳坪山新區G11337-0101住宅項目，提供代建及銷售管理服務。

這塊地，正是2015年12月22日信達坤潤聯合體以總價30.3億元競得，當時的樓面價達到了2.5萬元/平方米。而今，“信達泰禾·金尊府”將成為這塊地未來的代號。

【述評】

進入11月，前三季度的數據陸續出爐，過去大半年時間里房企拿地的情況也都有了最直觀的體現。據統計，2016年1—10月上市房企拿地金額TOP20排行榜中，信達地產以215.13億元位居第17位。雖然名次不算靠前，但要看到同樣存在于這張榜單里的房企，除了幾大“千億俱樂部”里的會員外，剩下的也多是數百億的品牌房企。對于年銷售額剛過100億的信達來說，入榜的姿勢顯然有些生猛。

另據統計，今年前10月信達用于拿地的錢相當于17個月的銷售額，也就是說，前十個月信達拿地的支出，相當于過去近一年半的銷售收入。這種拿地節奏已經不僅僅是激進，甚至有些冒進了。

雖然今年信達僅出手3次拿地，但這3宗地塊都不是小數目，且對于前9個月銷售金額為114億元的信達來說，光是拿地已經支出了215.13億元。對于銷售金額不高的企業來說，拿地便是一項高杠桿運動，特別是在調控之后，所面臨的壓力不言而喻。

為此，近日信達廣泛尋找合作伙伴，在繼合作開發上海新江灣城“地王”項目后，又把去年入手的深圳“地王”也交到了泰禾手中。信達的套路其實早已被摸透，先是拼了命搶優質塊地，然后選擇一個靠譜的合作伙伴一同開發，這樣既可以降低風險，又能搭上大型房企的“便車”，在順市中分得一杯羹。

但是“地王”拿多了，消化起來真沒那么容易。伴隨著調控來襲，后市的壓力也在進一步加深。有業內人士預測，未來一年房價漲幅如果不超過50%，對于拿了“地王”的企業來說都將面臨入市的難題。巨大的成本壓力會進一步加劇風險。特別是溢價率超過100%的“地王”，區域未來的售價漲幅若是不能達到100%，則更是舉步維艱。

對于擁有較強融資能力的信達來說，也許“地王”對其最大的考驗并非在于財務方面，而是其開發運營能力。由此可見，對于信達來說，如何進一步提升產品的議價空間，尋找到更加靠譜的伙伴，或許是更要花心思去考慮的問題。