碧桂園物業闖關A股

武化

【事件】

9月，碧桂園物業服務股份有限公司發布了上市招股說明書。招股書顯示，碧桂園物業有意于上交所發售不超過4010萬股股份以供認購，該等股份相當于其經擴大后已發行股本約10%，擬計劃募集資金11.25億元。

據招股書披露，碧桂園物業董事長楊惠妍間接持有公司50.141%的股份，其父楊國強通過碧桂園控股間接持股0.198%。

碧桂園物業相關負責人表示，證監會受理上市申請后一切進展順利，但A股通常排隊時間較長，具體上市時間表還不確定。若碧桂園物業在A股上市成功，將成為國內主板首家房地產物業公司。

【述評】

隨著綠城物業成功登陸港股，國內又一家實力開發商碧桂園也選擇分拆物業上市，不過和已經在香港上市的綠城服務和中海物業不同的是，此次碧桂園繞過了香港，卻選擇在A股排隊等候。

之所以選擇在難度較大的A股上市，無外乎出于兩方面的考慮。第一，碧桂園集團在港股有融資平臺，境內還沒有；第二，碧桂園的業主主要是在內地，品牌影響顯著。但欲登陸資本市場，規模和盈利能力是第一道關口。

截至2016年3月31日，碧桂園物業管理業務分布在全國25個省（市、區）的150多個城市，物業管理項目數量超過300個，合同管理面積達1.55億平方米，收費管理面積達7693.95萬平方米，服務業主戶數超過60萬戶。

隨著管理面積增加、服務類型增加和業務規模擴張，公司的營業收入總額保持增長趨勢，過去三年的復合增長率為35.19%。隨著碧桂園物業自身加大市場化拓展，以及碧桂園集團入市樓盤的不斷增長，未來公司保持較高的復合增長率可期。

然而，規模只是一方面，在關聯交易方面，碧桂園物業受到了前所未有的質疑。截至2016年3月底，碧桂園旗下小區占到了碧桂園物業總服務面積的97.13%。為此，當前碧桂園正在努力降低關聯交易的比重正在減少。一方面，著力加大外拓項目的比例；另一方面，保證所涉及的關聯交易均經過中介機構的審查，確保公允定價和程序透明。

此外，碧桂園物業的增值服務成為招股書中的一大亮點。公司社區增值服務收入從2013 年度的3945.32萬元增長至2015年度的12232.19萬元，年復合增長率達76.08%。在目前已開展的社區增值服務中，自2014年開展的房屋租賃和二手房交易的房產中介業務最為搶眼。碧桂園成立了一支獨立于常規物業管理服務的房產中介業務隊伍，在所管理的社區內平臺搭建房產中介業務平臺，為房客戶提供房源信息發布、尋找客戶、協助洽談、合同簽署、房屋交接等服務。碧桂園物業還與第三方供應商合作開展了關于裝修定制、家電家私團購、拎包入住服務、家居個性定制、生鮮團購、物品配送、特產銷售等業務；與平安保險合作，在小區內為業主推出了車險服務。

總之，在碧桂園的招股書中，我們看到了未來物業企業的N種可能，也未來對國內主板首家房地產物業公司充滿期待。