梟雄朱孟依：地產之外

熊劍輝

他締造了中國第一家百億級地產企業，在地產之外建起一個隱匿的帝國，卻從未有人揭開其事業與財富的神秘面紗。他因為長期“潛伏”，甚至被人懷疑是不是垮臺了。他創造了這一切，但卻默默無聲。

締造中國第一家百億級地產企業，公司被王石尊為“地產航母”;在地產業的“黃金時代”中“失去10年”，從帶頭大哥淪落為陪跑的小弟;鴨子劃水般地率先多元化，在地產之外建起一個隱匿的帝國，卻從未有人真正揭開其事業與財富的神秘面紗，甚至因為長期“潛伏”與“沉默”在喧囂之外，被人認為他是不是不行了，垮臺了？

他創造了這一切，但卻默默無聲。他就是朱孟依。

王石贊其為地產界的隱形航母

1959年生人的朱孟依在廣東省豐順縣留隍鎮一戶普通農家長大，是從建筑工地成長起來的地產企業家。

朱孟依頭腦精明，喜歡琢磨事情，而且眼光獨到，是那種人人去淘金、我偏來賣水的人。他的第一個大生意也是來自于此。

當時，商品經濟開始蓬勃，很多商販四處擺攤設點。他琢磨著，把散亂的攤點放在一條商業街上，人流更集中，政府好管理，商家也更好經營。于是向鎮政府提出一個讓人耳目一新的大計劃：由政府給地，他出資建設商業街，租給攤販經營。鎮政府同意了，他也由此獲得了人生的“第一桶金”。

上世紀90年代，中國房地產市場開始升溫。朱孟依跑到香港搞到了永久居住證，然后與人在港創辦合生創展，搖身一變，以港商的優越身份回到內地，以廣州為大本營，成立珠江投資，開始了在中國地產業攻城略地的征程。

在那個內地急切盼望招商引資的年代，港資身份的合生創展與本地企業珠江投資的聯手可謂“珠”聯璧“合”，占盡了開放政策的紅利，舉起合生創展這面大旗的朱孟依好風憑借力，迅速在廣州崛起。

除了占到天時、地利，朱孟依本人的商業眼光也令人驚嘆。他很早就預見到，天河區將是廣州未來的商業中心，帶領合生創展聚焦于此，先后推出華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園等多個大型標桿項目，以低成本，獲得高收益。

在廣州顯赫戰績的支持下，1998年，合生創展成功在香港聯交所主板上市，募集資金6.7億港元，朱孟依個人持有63.75%的股份。當年內地的A股市場還不允許私營企業，尤其是房地產企業上市，此時再看合生創展在香港注冊的這盤棋，也讓人對朱孟依的前瞻與老道更加佩服。

資本市場的助力讓合生創展實現了爆發性增長。僅在1998-1999年一年內，合生創展便開發樓宇110多個，成為廣州地產界真正的霸主，而當年的萬科在全國五大城市的開發總規模，也僅能與合生創展在廣州一地的規?？购狻?/p>

時至2004年，合生創展更率先突破，成為中國內地首家銷售額超百億的房企，讓萬科、恒大等地產巨頭都俯首稱臣。當時的輿論都極度樂觀地看好這家超級企業，就連王石都一度感嘆，朱氏家族才是“中國地產界的隱形航母”。

但朱孟依作為這艘“航母”的掌舵人，卻始終隱藏在社會公眾的視線之外。但凡可以不現身不說話，他都會自我屏蔽、沉默是金。這種低調神秘與迅速擴張，使他成為中國房地產界地下君主般的人物。

員工見不到的老板

在熟悉朱孟依的人口中，他總是衣著普通，沉默少語，甚至略顯封閉，還曾被業內戲稱為“朱老農”。但這個“老農”，做起事情來總是高舉高打，國際范兒。在北、上、廣，他的房子都賣出過天價。

朱孟依做事親歷親為，性格倔強。當年為了在京城打響第一炮，他在餐桌上跟設計師爭論戶型圖，弄得大家搞不清誰是老板。后來產業越做越大，他常年保持著臥室、餐廳和辦公室三點一線的生活，挑燈夜戰也是家常便飯。工作上，他艱苦奮斗;生活上，他沒什么享受，吃飯通常是白粥青菜參湯，平時也沒什么娛樂，偶爾會斗把地主。

朱孟依不但很少在外界拋頭露面，在公司也是神一樣的存在。一些員工上了幾年班也沒有見過他的尊容，更別說與他交流，得到他的噓寒問暖。他去公司，通常是坐著電梯直達頂層，不茍言笑，要見什么人都是叫到自己的辦公室，而不會四處溜達。

朱孟依的神秘與低調部分是性格使然，也與潮汕商幫沿襲百年的“家族模式”有著千絲萬縷的關系。

潮汕人素以敢拼敢闖、善于經營聞名于世，并始終以家族為核心，嚴密把控著事業。

十年間“好牌”是怎么打爛的

回望2005年，朱孟依手上拿著的，是一把“好牌”：天時、地利、人和，都占盡優勢。

此時，中國的房地產業正迎來最輝煌繁榮的時代;合生創展又手握1267萬平方米土地儲備，且大都位于北、上、廣這樣的一線城市，被羨慕嫉妒恨的同行們戲稱為“土地銀行”;加之朱孟依召集了一幫英杰才俊聚于旗下，外界對于合生創展的未來極具期待。

但十余年過去，當年仰視合生創展的萬科、恒大，如今早已跨越千億級銷售大關，實現了驚天飛躍，而合生創展仍在100億上下徘徊。年報顯示，2010年至2015年間，合生創展的銷售額分別為110億、99億、116億、112億、53億和99億元，甚至一度出現資金鏈斷裂的跡象。

這些數據告訴人們，合生創展早已被掃出地產界的一線陣營。

一種觀點認為，合生創展的業績不佳與其經營策略有關。合生創展鐘情于低價購地、長期捂盤、緩慢開發，既賺房子錢，也賺土地升值的錢。土地招拍掛制度實施后，市場一日千里，只有“高周轉、高杠桿、輕資產”的房企，才能迅速做大并降低風險。

這種眾人眼中的“失敗方式”，基本上是朱孟依在下文所述之特殊環境下的一種沒有其他辦法的主動選擇。別人選擇快速做大，他依然堅持著獲得更高利潤的慢模式。合生創展年報顯示，截至2015年12月31日，合生創展仍然擁有3099萬平方米的巨量土地儲備，而這些土地儲備大部分都位于一、二線城市的核心地帶。合生創展銷售規模平平，這些土地潛在的增值卻是非?？捎^的數字。

同時，朱孟依對招拍掛模式下貨如輪轉的工業化地產模式似乎也不太感冒。甚至，合生創展還反其道而行之，參與了不少城市改造項目。如，廣州瀝滘村城中村改造項目、潭村城中村改造項目、AEC汽車城等，以及最近在上海閘北拿下的安康苑舊改項目。

京津新城3000套豪華別墅9成空置，成為“鬼城”。

舊城改造是很多人都不愛干的，不僅要與地方政府簽開發協議、共同規劃，還要參與動遷、融資貸款等，影響開發的因素多、風險大、周期長。這在某種程度上大大制約了合生創展的發展節奏。外界因此質疑、甚至開宗明義地表示合生創展的發展策略有問題，然而面對疑問的合生創展和朱孟依，依然是同一口徑，那就是“不解釋”。

禍不單行的“滑鐵盧”

朱孟依在過去10年的特殊環境下，遭遇了兩件大事：一是“京津新城”這個“滑鐵盧”，二是卷入了黃光裕案。

2003年，朱孟依通過各種關系獲得了天津寶坻的2.5萬畝土地，并計劃就此打造“京津新城”。

長期以來，合生創展通過協議方式獲得土地，其成本堪稱全行業最低。這次“京津新城”項目也不例外，其拿地成本僅為78元/平方米，幾乎是白送。

朱孟依認定，京津冀一體化是大趨勢，“京津新城”的未來溢價必然超乎想象。當時，“京津冀一體化”還只是個模糊不清的構想，但朱孟依卻認定這片鹽堿地有望成為未來京津之際的財富新城。

但歷史無情地證明，他看準了，但太超前了。

更慘的是，這一次，他的籌碼很大，很大?！熬┙蛐鲁恰笔呛仙鷦撜购椭榻顿Y聯合開發的最大地產項目，公司高管們對此也有爭議，認為做下來會虧。而朱孟依力排眾議，不惜耗資200億，在幾年時間建起了數以千計的別墅，還配套上馬了超豪華酒店。

但直到2014年，朱孟依在“京津新城”上收獲的依然是一個令人驚悚的名字——“亞洲最大的鬼城”。

“京津新城”拖住了合生創展攻城略地的節奏，卷入黃光裕案則一度讓朱孟依成為過河的泥菩薩。

2008年年底，朱孟依突然受到黃光裕案牽連，被有關部門要求協助調查，并因此消失了整整9個月。此時，宏觀經濟本就遭遇金融海嘯的沖擊，相關商業銀行很快停止對合生創展放貸，企業一度走到生死存亡的關口，幸虧當時的行政總裁陳長纓力挽狂瀾，才讓合生創展從資金鏈斷裂的泥潭里爬了出來。

黃光裕案對朱孟依的影響不光停留在業務發展的層面，更重要的可能包括改變他對很多事情的看法，比如要不要繼續大干房地產。因為，在中國做房地產這門生意，你懂的。

多元化打造全產業鏈

合生創展在房地產領域雄風不再，讓很多人認為朱孟依已是明日黃花。但事實上，朱氏家族的龐大實力，遠非一些人想象的那樣弱不禁風。甚至，至今無人能清楚描繪，這個沉默寡言的超級富豪背后，究竟隱藏著怎樣的實力。

2013年，朱孟依將合生創展的帥印交給女兒朱桔榕，這被很多人誤認為是朱孟依隱退的重要信號。但實際上，朱孟依交給女兒來打理的合生創展住宅部分，只是朱氏家族財富的冰山一角。朱孟依則傾力打造一個更廣闊、更多元的企業帝國。

雖然朱孟依靠地產起家，但他對于產業多元化的布局從未停止。珠江投資正是其多元化的重要平臺。

早在1998年，朱孟依就通過珠江投資參股建設了廣惠高速公路，成為參與國家重點基礎設施的第一家民營企業;2000年，當人們還看不清光纖網絡的前景時，朱孟依就成立了盈通網絡，獲得在廣東鋪設光纖網絡干線的許可權。后來他將之轉手賣給了急于進入電信業的中信集團，賺了個盆滿缽溢;2002年以后，珠江投資又以驚人的速度切入能源領域，將一眾電廠收入囊中;2004年，珠江投資成為上海電氣集團的戰略投資者;2011年，珠江投資獲批籌建珠江人壽，得以進入保險業……其中，僅2015年出售上海電氣的部分股份，朱孟依就套現了82億元人民幣的真金白銀。

時至今日，珠江投資涉及的行業包括地產、基建、能源、醫藥、保險、教育、醫療、科技、文化等等，投資企業數以千計，多元化布局已頗具氣象。甚至有人認為，朱孟依已經基本完成了從地產商到多元化經營的轉型。

朱孟依的轉型，絕非是在房地產之外四處撒錢、撞大運。看似紛繁的投資背后，有他匠心獨具的多元化邏輯。珠江人壽和合生創展就是個可以窺探其一二的好案例。

2016年5月，珠江人壽成立3年后宣布實現盈利。在壽險行業中，這通常是七八年才能達成的目標，珠江人壽以閃電般的速度將“魔咒”打破。

不過查看其年報可以發現，珠江人壽的保費收益屈指可數，投資收益占比則超過94%，投資收益率高達到9.77%，而且，它投資重點不在資本市場，而是在大股東從事的房地產、基建等實體領域。雖然珠江人壽表示要逐步改變投資配比，但目前看來，它更像是朱氏家族企業發展實業的融資平臺。

而朱孟依對合生創展提出的要求，也在明顯地展現其多元化的內涵。在他的規劃中，未來合生創展要打造提供高品質生活的“全配套生活系統”，業務將涵蓋酒店、餐飲、商業、物業、教育、養生、文化、高爾夫、園林等諸多領域。

合生創展如此，多元化平臺珠江投資在地產領域的投資同樣兇猛。僅在2016年，珠江投資計劃開工的地產項目就包括：上海安康苑、廣州天利、北京御景灣、上海吳淞路、深圳華誼商貿城等，全是一線城市中心的超高價樓盤。

由此不難看出，朱孟依多元化的目的，并非要淡出房地產，而是要通過多元化布局，打造全產業鏈，賦予地產項目更大的附加值。不論怎樣，估值超過3000億元的土地儲備，始終是朱氏家族企業中最雄厚的資產。而在中國，沒有哪個行業能像房地產這樣，既向民營資本開放，又能容納如此大的資本體量。

如今，朱孟依雖然退居幕后，隱身不現，但合生創展和珠江投資的內蘊和實力，遠非人們表面所見。有人說合生創展早已沒落，但巨額的一線土地儲備，依然彰顯其“無冕之王”的超然實力;有人說“京津新城”是朱孟依的“滑鐵盧”，但京津冀一體化的大幕正在徐徐拉開，或許明天就會來個驚天大逆轉;有人說朱孟依正從地產行業且戰且退，他的時代正在落幕，但對一個“嚼得菜根、百事可做”的人來說，誰又能斷定他不會再次驚艷世人呢？

朱孟依與合生創展助理總裁余潔之間，曾有過一次關于讀書的談話。

朱孟依問余潔在讀什么書，余潔說在讀《孫子兵法》，研究開國皇帝們怎么打江山、守江山。

聽了余潔的話，朱孟依擺擺手，表示不認同。

朱孟依說，《孫子兵法》只講手段，讓人短期去拼規模和速度，只能取勝一時。做生意要多讀《菜根譚》，懂得做人做事的方法，培養正確的世界觀，學會淡定從容。

《菜根譚》是一部論述修養、人生、處世、出世的語錄世集，被稱為是做人做事的絕佳寶典。毛澤東主席也曾說：“嚼得菜根者，百事可做?！?/p>

（萬震薦自《華商韜略》）