對我市打通商品房安置房保障房轉換渠道的分析

鄧慧瓊

摘要：保障房房源區別供應，安置房居住對象特定，以及商品房庫存形成等等說明住房供應不夠靈活，各類房源未完全統籌有效利用。打通三類住房轉換渠道對解決保障房分類供需矛盾、優化棚改安置工作、消化商品房庫存具有積極的意義。去年10月我省在全國較早提出相應政策，突破了原有“一對一”的束縛。針對該政策的施行，結合我市實際，本文從政策目的、本市現狀、存在問題等方面進行了分析探討。

關鍵詞：商品房;安置房;保障房;打通;轉換渠道;分析

中圖分類號：C913 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-000-02

在2014年公廉并軌之前，保障性住房分為廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房四類，分別對應四類不同收入和住房情況的保障家庭。在做建設計劃時，無法預計保障家庭的條件變化情況，房子在建，條件更在變，會出現單類房源過剩或不足的問題。公廉并軌之后，廉租住房和公共租賃住房的供需矛盾得到“中和”。但其它兩類保障房仍舊存在該問題，加之棚改的不斷推進和商品住房庫存的增加，供需矛盾依然存在。保障房“四房合一”，安置房和商品房與其轉換，是解決供需矛盾的有效辦法。去年10月底，我省在全國較早提出了“打通商品房、安置房、保障房轉換渠道”的意見。

一、政策由來與要解決的問題

我省《關于健全完善住房保障和供應體系促進房地產市場健康發展的意見》（下稱“《意見》”）提出：統籌使用保障房建設資金，在滿足公共租賃住房房源籌集需要的情況下，財政籌集的公共租賃住房建設資金可統籌用于政府組織實施的棚戶區改造;公租房（含廉住房）、經適房、限價商品房和棚改安置房，可統籌用于符合住房保障條件的家庭和棚改安置戶;可通過購買和長期租賃商品房作為公租房房源，也可購買商品房作為安置房房源。該政策的出臺主要基于以下兩方面：

（一）解決保障性住房供需結構性矛盾的需要

“十二五”以來，隨著城鎮保障性安居工程的大規模建設，保障性住房分類建設分類供應（我市建設公租房、廉租房、經適房、棚戶區改造四類住房）的供需矛盾日益凸顯，由于保障條件的動態性（每年隨人均收入和人均居住面積的變化而調整）和住房建設的周期性（住房建設周期在三年以上），造成了分類房源部分過剩、部分不足的現象，一方面是一些保障家庭得不到及時保障，另一方面是一些房源空置得不到有效利用。

（二）商品房去庫存的需要

房地產的開發投資以及消費直接影響到原材料、鋼鐵、建筑材料、裝修等多個關聯行業的發展，對經濟的拉動作用明顯。近年來，黨中央、國務院高度關注房地產業的發展，要求各地把保持房地產平穩、健康發展作為當前的重要任務。習總書記在2015年12月18日召開的中央經濟工作會議中明確要求“化解房地產庫存”，“去庫存”成為今年抓好經濟工作的五大任務之一（抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務）。至2015年底，全市庫存商品房約有478.57萬平方米、38493套，市城區庫存商品房約有169.52萬平方米、15567套，“去庫存”已成為當前房地產市場的首要任務。

二、我市相關工作進展情況

（一）結構性供需矛盾仍然存在

2013年下半我市相關部門對保障性住房的建設分配情況進行了專題調研，發現由于建設任務與實際需求有差距、規定戶型面積偏小、分類建設供應等原因導致結構性供需矛盾較為突出。但當時省級層面無相關的統籌并軌政策，且每年的保障性安居工程跟蹤審計又要求嚴格執行現行規定，因此，供需矛盾暫時無法解決。

在《意見》印發前，解決此問題有兩項措施：一是2014年4月省級有關部門印發公租房和廉租房并軌實施意見，這兩類保障性住房開始統籌，供需矛盾得到一定化解;二是2015年5月省保障辦同意將閑置經適房變更為公租房和棚改安置房，經適房閑置及公租房、棚改安置房房源不足的問題得到緩解。由于以上措施，并未實現公租房、廉租房、經適房、棚改安置房的全面統籌并軌，各項補助資金如何轉換使用、不同戶型面積房源如何處理等均未明確，雖然我市及時執行上述規定，但仍未完全化解結構性供需矛盾。經初步統計，全市還有3400余套可售經適房、940余套建成棚改安置房需對相應保障對象進行分配或進行房源轉換統籌使用。

（二）公租房廉租房建設資金已統籌使用。

《意見》出臺前，保障性安居工程資金使用必須按下撥渠道用于相應類別的保障性安居工程項目，不得挪作他用，我市除按公廉并軌規定將公租房廉租房建設資金合并使用外，未用于棚戶區改造。2015年底，全市公租房（含廉租房）上級補助資金結余21544萬元（市本級9100萬元），棚改上級補助資金結余14454萬元（市本級212萬元），兩塊資金均是按建設計劃下達，因項目手續不完善及進度緩慢暫未撥到具體項目。

（三）大部分縣市已開始探索統籌使用各類保障房。

大多數縣市根據當地保障性住房供需情況及項目推進的需要，在《意見》出臺前已進行了適量的房源轉換。全市共統籌轉換房源5113套，其中：經適房轉換為公租房1164套，經適房轉換為棚改安置房3722套，公租房轉換為棚改安置房227套。隨著《意見》的貫徹落實，保障房房源閑置及供需矛盾等問題將會得到有效解決。

（四）購買或租賃商品住房作為公租房、棚改安置房房源已經啟動。

目前，我市購買商品住房作為公租房房源有兩種情況。一是要求商品房項目按建筑面積的5%配建公租房，建成后政府進行回購，現回購配建公租房約650余套;二是純購買市場商品住房，現已購買近300套。市城區在2015年注重了棚改貨幣化安置工作，共安置2107戶，安置資金約16億元，這些棚戶區居民可自由支配安置資金，包括到市場上購買商品住房。關于長期租賃商品房作為公租房房源，難度還較大，經對市城區的12個房地產項目（涉及房源1096套）進行摸底，開發企業均不愿長期租賃，且庫存戶型偏大，均超過公共租賃住房60平方米的戶型要求。

三、存在主要問題

一是資金壓力加大。目前我市已有部分配建的公租房建成，按照配建協議政府以成本價回購，籌措回購資金并不容易，再以高于成本價購買庫存商品房并按標準進行裝修，資金壓力會進一步加大。二是戶型面積超標準。目前市場上的中小戶型商品房都在80-120平方米左右，超出公租房60平方米的戶型限制。如購買，可否使用中央專項資金，向保障家庭收取租金是按60平方米計還是以實際面積計等問題還沒有明確的政策依據。三是購買價格難把握。如低于市場價格開發企業不愿意出售，積極性不高，高于或等于市場價格倒不如給予貨幣化保障，特別是安置棚戶區居民，定價是難點。

以上問題，《意見》并未明確，結合近年來保障性安居工程跟蹤審計工作要求，需有省級層面的制度支撐，因此，需探索或試點。

四、下一步工作措施

一是針對《意見》，盡快出臺包括控制供地規模、取消限制性措施、改善政務環境以及落實信貸政策等具體措施，力求促進我市房地產市場健康平穩發展;二是在國家、省有關保障性住房政策的框架下，適時修改我市的有關辦法細則，使工作開展有據可依;三是進一步提高棚戶區改造貨幣化安置比例，在近幾年爭取達到50%以上，鼓勵棚戶區居民購買庫存商品房，控制新建安置房規模;四是加快配建公租房回購和配租工作，有效利用在建房源，商品房庫存較大的縣市，原則上不再組織新建公租房和棚改安置房。

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